Karşılanabilirlik tahmininizi anlamak
ABD tüketici kurumları ve geleneksel kredi kuruluşları tarafından kullanılan borç-gelir oranı (DTI) ölçütleri, sonuç için bağlam sağlar. Bunlar yönergedir, onay kararı değildir.
| Oran | Ölçüt (CFPB / geleneksel uygulama) |
|---|---|
| Ön-uç (konut / brüt gelir) | ≤ %28 — geleneksel konfor ölçütü |
| Arka-uç (tüm borç / brüt gelir) | ≤ %36 — geleneksel ölçüt; bu araçtaki bağlayıcı tavan |
| Arka-uç, %43'e kadar | ABD'de tarihsel nitelikli konut kredisi referans tavanı |
| %43'ün üzerinde | Genellikle dengeleyici faktörler veya özel programlar gerektirir |
- Burada modellenen ödeme yalnızca anapara ve faizdir. Kredi kuruluşlarının ön-uç orana dahil ettiği emlak vergileri, konut sahibi sigortası, PMI ve site aidatları, karşılanabilir kredi tutarını azaltır.
- Tahmin, tam vade boyunca sabit bir oran ve istikrarlı gelir varsayar. Oranlar, kredi değerlendirme standartları ve DTI limitleri kredi kuruluşuna, kredi programına ve yargı bölgesine göre değişir.
- Bütçeye dayalı bir kontrol (hangi ödemenin tasarruf ve diğer hedefler için yer bıraktığı), 28/36 ölçütünden daha düşük, daha kişisel bir tavan üretebilir; lisanslı bir danışman veya konut danışmanı belirli bir durumda yardımcı olabilir.
Konut kredisi karşılanabilirliği nedir?
Konut kredisi karşılanabilirliği, bir hanenin gelirinin geleneksel olarak destekleyebileceği en büyük ev satın alımının bir tahminidir. En yaygın referans alınan ölçüt, Tüketici Finansal Koruma Bürosu tarafından belirtilen ve geleneksel kredi kuruluşları tarafından kullanılan 28/36 kuralıdır: aylık konut maliyetleri brüt aylık gelirin %28'ini (ön-uç oran) aşmamalı ve toplam aylık borç ödemeleri — konut artı araba kredileri, öğrenci kredileri, kart asgari ödemeleri ve benzeri yükümlülükler — %36'yı (arka-uç oran) aşmamalıdır.
Bu hesaplayıcı her iki tavanı da hesaplar ve daha sıkı olanı kullanır. Mevcut borçlar yüksekse, %36'lık toplam borç tavanından bu borçlar düşüldüğünde %28'lik konut tavanından daha düşük bir rakam çıkabilir ve bu, bağlayıcı kısıt haline gelir. Ortaya çıkan maksimum ödeme, girilen oran ve vadede amortisman formülü tersine çevrilerek bir kredi tutarına dönüştürülür ve tahmini maksimum fiyatı elde etmek için peşinat eklenir.
Kredi kuruluşu uygulamaları farklılık gösterir. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki nitelikli konut kredisi kuralları tarihsel olarak %43'lük bir borç-gelir oranı tavanına atıfta bulunmuştur ve bazı programlar dengeleyici faktörlerle daha fazlasına izin verir. 28/36 ölçütüne göre karşılanabilirlik kasıtlı olarak muhafazakârdır; ayrıca ödemenin belirli bir hanenin diğer harcamalarına karşı yönetilebilir hissedip hissetmediğini test etmez.
Bu konut kredisi karşılanabilirliği hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Brüt (vergi öncesi) yıllık gelirinizi girin. Ortak başvurularda birleşik geliri kullanın.
- Toplam mevcut aylık borç ödemelerini girin — araba kredileri, öğrenci kredileri, kişisel krediler ve kredi kartı asgari ödemeleri, ancak kira veya faturalar değil.
- Elinizde bulunan peşinatı girin; maksimum fiyatı tahmin etmek için bu, maksimum krediye eklenir.
- Beklediğiniz konut kredisi oranını ve kredi vadesini yıl olarak girin.
- 28/36 kuralı kapsamında tahmini maksimum ev fiyatını, maksimum krediyi ve maksimum aylık ödemeyi okuyun.
28/36 karşılanabilirlik formülü
Maksimum konut ödemesi, brüt aylık gelirin %28'i ile brüt aylık gelirin %36'sından mevcut borç ödemelerinin çıkarılmasıyla elde edilen tutardan küçük olanıdır. Bu ödeme, r'nin aylık oran ve n'nin ödeme sayısı olduğu tersine çevrilmiş amortisman formülüyle bir anaparaya dönüştürülür.
Çözülmüş örnek: $90.000'lık bir gelir, brüt aylık $7.500 verir. %28 tavanı $2.100'dür; %36 tavanından $500'lük borçların çıkarılmasıyla $2.200 elde edilir — dolayısıyla $2.100 bağlayıcı olur. 30 yıl boyunca %6 oranında (r = 0,005, n = 360), ödeme faktörü yaklaşık 166,79'dur, dolayısıyla maksimum kredi 2.100 × 166,79 ≈ $350.260'dır. $40.000'lık bir peşinat eklendiğinde tahmini maksimum fiyat yaklaşık $390.260 olur.
Sık yapılan hatalar
- Brüt gelir yerine eve götürülen ücreti kullanmak — 28/36 kuralı vergi öncesi gelir üzerinden tanımlanır.
- Kredi kuruluşlarının %28'lik konut tavanı içinde saydığı emlak vergilerini, sigortayı ve site aidatlarını hesaba katmamak.
- Mevcut borçları unutmak; büyük bir araba ödemesi, %36'lık toplam borç tavanını bağlayıcı kısıt haline getirebilir.
- Maksimumu bir hedef olarak ele almak — tavana kadar borçlanmak, oran değişiklikleri veya gelir kesintileri için tampon bırakmaz.
- Genellikle kredi tutarının %2–5'ini peşinatın üzerine ekleyen kapanış maliyetlerini göz ardı etmek.
Sıkça Sorulan Sorular
28/36 kuralı nedir?
28/36 kuralı, aylık konut maliyetlerinin (anapara, faiz, vergiler ve sigorta) brüt aylık gelirin %28'ini, toplam aylık borç ödemelerinin ise %36'sını aşmaması gerektiğini belirten geleneksel bir kredi verme yönergesidir. Tüketici Finansal Koruma Bürosu bunu yaygın bir karşılanabilirlik ölçütü olarak belirtir. Bu hesaplayıcı her iki tavanı da uygular ve hangisi daha düşük bir maksimum ödeme üretiyorsa onu kullanır.
90.000 dolarlık bir maaşla ne kadarlık bir eve gücüm yeter?
28/36 kuralına göre, $90.000'lık brüt gelir, mevcut borçlar toplam yükümlülükleri %36'nın üzerine itmediği sürece ayda $2.100'e kadar (7.500 dolarlık gelirin %28'i) bir konut ödemesini destekler. %6 oranında 30 yıl boyunca bu ödeme yaklaşık $350.000'lık bir krediyi destekler; $40.000'lık bir peşinatla tahmini maksimum fiyat $390.000'a yakındır. Uygulamada vergiler, sigorta ve ücretler bunu azaltır.
Mevcut borçlarım ne kadarlık bir eve gücümün yeteceğini neden düşürüyor?
Arka-uç oran, tüm borç ödemelerini brüt aylık gelirin %36'sı ile sınırlandırır. Mevcut aylık yükümlülüklerin — araba kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri — her doları, bu tavan içinde konut kredisi ödemesi için kullanılamayan bir dolardır. Mevcut borçlar brüt aylık gelirin %8'ini aştığında, arka-uç tavan %28'lik konut tavanından daha sıkı hale gelir ve sonucu belirler.
28/36 kuralı, kredi kuruluşlarının onayladığıyla aynı mıdır?
Hayır. Bu, muhafazakâr bir ön eleme ölçütüdür. Gerçek onay; kredi notuna, kredi programına, belgelenmiş gelire, rezervlere ve vergiler ile sigortayı içeren tam borç-gelir hesaplamasına bağlıdır. ABD'nin nitelikli konut kredisi kuralları tarihsel olarak %43'e kadar DTI'ye atıfta bulunmuştur ve bazı devlet destekli programlar dengeleyici faktörlerle daha yüksek oranlara izin verir.
Bu hesaplayıcı emlak vergilerini ve sigortayı içeriyor mu?
Hayır. Gösterilen maksimum ödeme yalnızca anapara ve faizi kapsar. Kredi kuruluşları, ön-uç orana emlak vergilerini, konut sahibi sigortasını ve varsa PMI ile site aidatlarını dahil eder, dolayısıyla bir kredi kuruluşunun aynı %28 tavanı için onaylayacağı kredi, burada gösterilen rakamdan daha küçük olacaktır. Bu maliyetleri tahmin edip maksimum ödemeden çıkarmak, daha gerçekçi bir kredi tavanı verir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.