Konut kredisi indirim puanı ne kadara mal olur, ne işe yarar?
Konut kredisi indirim puanı (discount point), kredinin faiz oranının düşürülmesi karşılığında kapanışta ödenen ve alışılmış olarak puan başına kredi tutarının %1'i biçiminde fiyatlanan peşin bir bedeldir. CFPB, indirim puanlarını faizi satın alarak düşürme (buy down) yolu olarak tanımlar: borçlu peşin olarak daha fazla öder, kredi veren de kredi ömrü boyunca daha az faiz alır.
Tek bir puanın faizi ne kadar düşüreceğini kredi veren belirler; bu oran kredi programına ve piyasa koşullarına göre değişir ve sektör genelinde tek bir sabit rakam yoktur. Puan başına yaklaşık 0,25 puanlık bir indirim, başlangıç referansı olarak sıkça anılır; ancak herhangi bir somut teklif için gerçek rakam varsayılmak yerine her zaman kredi verenin Loan Estimate (kredi teklif özeti) belgesinden teyit edilmelidir.
Başabaş ayı hesabı
Puanların kendini amorti edip edemeyeceğinin standart sınaması başabaş noktasıdır: puanların maliyetinin aylık taksit tasarrufuna bölünmesiyle bulunur ve tam aya yukarı yuvarlanır; çünkü ayın kesirli bir bölümünden gelen tasarruf, maliyeti ancak bir sonraki tam ayda tamamen geri kazandırır. Başabaş ayından önce satan ya da yeniden finanse eden bir borçlu, puanlar için peşin ödediği tutarı düşük faizin kazandırdığından fazla ödemiş olur; krediyi o ayın epey ötesine taşıyan borçlu ise bu karşılaştırmada kârlı çıkar.
Bu hesap, aynı kredi tutarı ve vadeyi iki farklı faiz oranıyla karşılaştırarak yalnızca faiz indiriminin değerini yalıtır. Puanları almak için kullanılan nakdin fırsat maliyetini, örneğin aynı parayı başka bir yerde değerlendirme seçeneğini hesaba katmaz; bu, bazı borçluların başabaş ayının yanı sıra ayrıca tarttığı bir husustur.
Örnek hesap: %6,5 faizli $300.000 kredide 1 puan
%6,5 temel faizli, puansız, 30 yıl vadeli $300.000 tutarında bir krediyi ele alalım. 1 puan almanın maliyeti $300.000 x %1 = $3.000'dir ve kredi verenin bildirdiği puan başına 0,25 puanlık indirimle faiz %6,25'e iner.
Standart amortisman formülüyle %6,5 temel faizdeki taksit ayda $1.896,20, düşürülmüş %6,25 faizdeki taksit ise ayda $1.847,15 olur; aradaki aylık tasarruf $49,05'tir. Başabaş noktası $3.000 / $49,05 = 61,16 ay çıkar ve 62. aya yuvarlanır. Kredi tam 30 yıllık (360 aylık) vadesine kadar tutulursa, $3.000 maliyet düşüldükten sonra öngörülen net tasarruf yaklaşık $14.658,89'dur.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Temel faizdeki taksit (%6,5) | $1.896,20 |
| Düşürülmüş faizdeki taksit (%6,25, 1 puan sonrası) | $1.847,15 |
| Aylık tasarruf | $49,05 |
| 1 puanın maliyeti | $3.000 |
| Başabaş noktası | 62. ay |
| 360 aylık vade sonuna kadar tutulursa net tasarruf | ≈ $14.658,89 |
Başabaş ufku neden önemli?
Puan almanın mantıklı olup olmadığı, yalnızca faiz indiriminin büyüklüğüne değil, kredinin başabaş ayına kıyasla fiilen ne kadar süre elde tutulduğuna bağlıdır: yüksek bir puan maliyetiyle satın alınan büyük bir faiz indiriminin başabaş süresi yine de uzun olabilirken, küçük bir kredide mütevazı bir indirim hızla başabaşa ulaşabilir. Örnek hesapta, krediyi 62 ayın epey ötesine taşıyacağından emin olan bir borçlu puandan kazanç sağlar; daha erken satmayı ya da yeniden finanse etmeyi bekleyen bir borçlu ise puana ödediğini tasarrufla geri alamama ihtimaliyle karşı karşıyadır.
Gerçekçi elde tutma süresi birçok borçlu için belirsiz olduğundan, yani iş değişiklikleri, ailevi koşullar ve piyasa koşulları planlanandan erken bir satışa ya da yeniden finansmana yol açabileceğinden, CFPB puan almadan önce kredinin tam vadeye kadar tutulacağını varsaymak yerine erken çıkış olasılığını öngörülen başabaş ayına karşı tartmayı önerir.
Puan almak ile peşinatı artırmak
Puan almak ve peşinatı artırmak, mekanizmaları birbirinden farklı iki ayrı kaldıraçtır: indirim puanı sabit bir kredi tutarı üzerindeki faiz oranını düşürür; daha yüksek peşinat ise kredi tutarının kendisini küçültür ve herhangi bir başabaş ayına ulaşmaya gerek kalmadan hem aylık taksiti hem de ödenen toplam faizi azaltır, çünkü daha küçük bir kredinin taşınması ilk taksitten itibaren zaten daha ucuzdur. Her iki stratejinin gerektirdiği nakit, kapanışta elde bulunan aynı havuzdan çıkar; dolayısıyla belirli bir ek nakde sahip bir borçlu için bu ikisi arasındaki seçim doğrudan bir ödünleşmedir.
Daha yüksek peşinat kredi tutarını anında düşürdüğü ve gelecekte bir başabaş koşulu taşımadığı için, erken bir satış ya da yeniden finansmanın maliyeti karşılanmamış bırakması riskini de taşımaz; oysa puan almanın doğasında bu risk vardır. Kapanışta belirli bir ek nakdi olan borçlular, puanlardan gelen başabaşa göre düzeltilmiş tasarrufu, daha yüksek peşinatın sağlayacağı anında ve koşulsuz taksit azalmasıyla karşılaştırmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi indirim puanı nedir?
Konut kredisi indirim puanı, kredide daha düşük bir faiz oranı karşılığında kapanışta ödenen ve alışılmış olarak kredi tutarının %1'ine eşit olan peşin bir bedeldir. CFPB bunu faizi satın alarak düşürme olarak tanımlar: peşin daha fazla ödenir, karşılığında kredi ömrü boyunca daha düşük bir faiz ve dolayısıyla daha düşük bir taksit elde edilir.
Bir puan faiz oranımı ne kadar düşürür?
Sektör genelinde tek bir sabit rakam yoktur; puan başına faiz indirimini kredi veren belirler ve bu oran kredi programına ve piyasa koşullarına göre değişir. Puan başına yaklaşık 0,25 puanlık indirim başlangıç referansı olarak sıkça anılır; ancak belirli bir kredi için gerçek rakam, kredi verenin Loan Estimate belgesinden teyit edilmelidir.
Kredi puanlarında başabaş noktası nedir ve nasıl hesaplanır?
Başabaş noktası, düşürülmüş faizden gelen birikimli aylık tasarrufun puanların peşin maliyetine eşitlenmesi için gereken ay sayısıdır; puan maliyetinin aylık tasarrufa bölünüp tam aya yukarı yuvarlanmasıyla bulunur. $3.000 puan maliyeti ve $49,05 aylık tasarruf içeren örnek hesapta başabaş noktası 62. aya denk gelir.
$300.000 tutarındaki bir kredide $3.000'lik bir puan almaya değer mi?
Bu, kredinin ne kadar süre elde tutulacağına bağlıdır. Örnek hesapta puan 62. ayda başabaşa ulaşır; krediyi bu noktanın epey ötesine taşıyacağından emin olan bir borçlu, tam 30 yıllık vadeye kadar tutması hâlinde yaklaşık $14.658,89 net kazanç sağlar. Daha erken satması ya da yeniden finanse etmesi muhtemel bir borçlu ise peşin maliyeti geri alamayabilir.
Puan mı almalıyım, yoksa peşinatı mı artırmalıyım?
İndirim puanı sabit bir kredi tutarı üzerindeki faizi düşürür ve kendini amorti etmesi için kredinin başabaş ayının ötesine taşınmasını gerektirir; daha yüksek peşinat ise kredi tutarının kendisini anında küçültür ve hiçbir başabaş koşulu olmadan ilk aydan itibaren taksiti ve toplam faizi azaltır. Belirli bir ek nakdi olan borçlular, puanlardan gelen başabaşa göre düzeltilmiş tasarrufu, daha yüksek peşinatın sağladığı koşulsuz azalmayla karşılaştırmalıdır.
İndirim puanları ile origination puanları aynı şey mi?
Hayır. İndirim puanları faiz oranını düşürür ve bu hesaplayıcının modellediği puan türüdür. Origination puanları ise bazı kredi verenlerin krediyi işleme maliyetini karşılamak için aldığı ayrı bir ücrettir ve faizi düşürmez; dolayısıyla burada anlatılan başabaş karşılaştırmasının parçası değildir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.