28/36 kuralı ne diyor?
Tüketici Mali Koruma Bürosu'nun (CFPB) da referans verdiği ve konut kredisi veren kuruluşlarca geleneksel bir ölçüt olarak kullanılan 28/36 kuralı, borçlanmaya gelire dayalı iki ayrı üst sınır koyar: konut giderleri kural olarak brüt aylık gelirin %28'ini, toplam aylık borç yükümlülükleri -- yani konut giderleri artı tüm diğer düzenli borçlar -- ise %36'sını aşmamalıdır. Her iki koşulun aynı anda sağlanması gerektiğinden, bir hanenin gerçek azami taksiti bu iki sınırdan hangisi daha düşükse odur.
Kural bir onay garantisi değil, ön eleme ölçütüdür. Gerçek kredi değerlendirmesinde kredi notu, çalışma geçmişi, nakit rezervleri ve seçilen kredi programı da tartılır; kamu destekli ya da özel bazı programlar geleneksel 28/36 ölçütünün ima ettiğinden daha yüksek borç/gelir oranlarına izin verebilir.
Ön oran: yalnızca konut giderleri
Ön oran, konut giderlerini -- anapara, faiz, emlak vergisi ve sigortayı kapsayacak biçimde -- brüt aylık gelire böler ve %28'lik üst sınır, borçlunun taşıdığı diğer borçlardan bağımsız olarak yalnızca bu rakama uygulanır. Vergi ve sigortayı dışarıda bırakıp sadece anapara ve faizi raporlayan bir hesaplayıcı ya da kredi teklifi, gerçek konut maliyetini bu %28 ölçütüne göre olduğundan düşük gösterir; bu nedenle taksiti sınırla karşılaştırmadan önce tahmini emlak vergisi ve sigortayı eklemek gerekir.
Ön oran konut dışı borçları tümüyle görmezden geldiği için, öğrenim kredisi, taşıt kredisi taksiti veya kredi kartı asgari ödemesi gibi kayda değer başka borçlar varsa hanenin gerçekte taşıyabileceği krediyi olduğundan büyük gösterebilir. İkinci ölçüt olan arka oran tam da bu durumu yakalamak için tasarlanmıştır.
Arka oran: tüm borçlar birlikte
Arka oran, toplam aylık borç ödemelerini -- konut giderleri artı taşıt kredileri, öğrenim kredileri, ihtiyaç kredileri ve kredi kartı asgari ödemeleri -- brüt aylık gelire böler ve geleneksel olarak %36 ile sınırlandırılır. Mevcut borç ödemelerinin her bir doları bu %36'lık tavandan düştüğü için, konut dışı borcu yüksek olan bir hane çoğu zaman bağlayıcı kısıtın ön oran değil arka oran olduğunu görür.
ABD'de nitelikli konut kredisi standartları tarihsel olarak %43'e varan bir arka oran tavanına atıf yapmıştır; bazı programlar ise güçlü kredi notu veya kayda değer nakit rezervi gibi telafi edici unsurlarla bunun da üzerine izin verir. Dolayısıyla 28/36 ölçütü, her kredi kuruluşunun onaylayacağı azami değil, temkinli bir referans noktasıdır.
Örnek hesap: mevcut borcu olan $90.000 gelir
Yıllık brüt geliri $90.000, aylık mevcut borç ödemesi $500, elindeki peşinatı $40.000 olan ve 30 yıl vadede %6 faiz bekleyen bir haneyi ele alalım. Brüt aylık gelir $90.000 / 12 = $7.500'dür. Ön oran sınırı %28 x $7.500 = $2.100 olur. Arka oran sınırı ise %36 x $7.500 = $2.700; buradan $500 mevcut borç düşüldüğünde konuta ayrılabilecek tutar $2.200'e iner. $2.100, $2.200'den düşük olduğu için bağlayıcı kısıt ön orandır ve azami karşılanabilir konut taksiti ayda $2.100'dür.
Bu $2.100'lük taksiti kredi tutarına çevirmek için amortisman formülü tersten kullanılır: aylık oran r = 0,06/12 = 0,005 ve n = 360 taksit alındığında, [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] anüite çarpanı yaklaşık 166,79'a eşittir. Buna göre azami kredi $2.100 x 166,79 = $350.262 olur. Üzerine $40.000 peşinat eklendiğinde tahmini azami konut fiyatı $350.262 + $40.000 = $390.262 çıkar.
| Girdi | Değer | Sonuç |
|---|---|---|
| Brüt aylık gelir | $7.500 | — |
| Ön oran sınırı (%28) | — | $2.100 |
| Arka oran sınırı (%36 eksi $500 borç) | — | $2.200 |
| Bağlayıcı azami taksit | — | $2.100 (ön oran) |
| %6 faiz ve 30 yıl vadede azami kredi | — | $350.262 |
| $40.000 peşinatla azami fiyat | — | $390.262 |
Peşinat ve faiz oranı sonucu nasıl değiştirir?
Peşinat, azami karşılanabilir fiyata dolar dolarına doğrudan eklenir; çünkü ne azami aylık taksiti ne de o taksitin desteklediği kredi tutarını değiştirir, yalnızca satın alma bedelinin daha büyük bir kısmını nakit olarak karşılar. Örnek hesaptaki aynı $2.100'lük azami taksitle, $20.000 peşinat $370.262'lik, $40.000 peşinat $390.262'lik, $60.000 peşinat ise $410.262'lik bir azami fiyat üretir; yani peşinattaki her $20.000'lık artış azami fiyatı tam olarak $20.000 yükseltir.
Faiz oranı ise bunun aksine, sabit bir azami taksitin destekleyebileceği kredi tutarını değiştirir; çünkü taksiti anaparaya çeviren anüite çarpanını değiştirir. $2.100'lük azami taksit ve 30 yıllık vade sabit tutulduğunda, oranın %6'dan %7'ye çıkması anüite çarpanını yaklaşık 166,79'dan yaklaşık 150,31'e düşürür ve azami krediyi $350.262'den yaklaşık $315.646'ya indirir. Bu, azami aylık taksit hiç değişmediği hâlde yalnızca bir puanlık faiz artışının borçlanma gücünde yaklaşık $34.616'lık bir azalma yaratması demektir.
28/36 kuralının sınırları
Basit bir hesapta uygulandığı hâliyle 28/36 kuralı genellikle yalnızca anapara ve faizi kapsar; oysa emlak vergisi, konut sigortası, özel ipotek sigortası (PMI) ve site aidatları -- ki gerçek kredi değerlendirmesinde bunların tümü ön orana dahil edilir -- taksite eklendiğinde karşılanabilir kredi tutarını daha da aşağı çeker. Kural ayrıca karşılaştırmanın tamamı için sabit bir faiz ve istikrarlı bir gelir varsayar; faiz değişimlerini, gelir dalgalanmasını ya da hanenin belirtilen borç/gelir sınırlarını sağlamanın ötesindeki finansal hedeflerini modellemez.
28/36 kuralı garanti edilmiş bir onay eşiği değil, temkinli bir ön eleme ölçütü olduğundan, ürettiği azami rakam borçlanılabilecek bir hedef gibi değil, daha ayrıntılı bir bütçe çalışmasının başlangıç referansı olarak görülmelidir; bu bütçeye bakım payı, kredi tutarının kabaca %2 ile %5'i arasındaki kapanış masrafları ve konutla ilgisiz tasarruf hedefleri de eklenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisinde 28/36 kuralı nedir?
28/36 kuralı, aylık konut giderlerinin brüt aylık gelirin %28'ini (ön oran), toplam aylık borç ödemelerinin ise brüt aylık gelirin %36'sını (arka oran) aşmaması gerektiğini söyleyen geleneksel bir kredilendirme ölçütüdür. Tüketici Mali Koruma Bürosu bunu yaygın bir uygunluk ölçütü olarak anar ve belirli bir senaryoda azami karşılanabilir taksiti iki sınırdan düşük olanı belirler.
$90.000 gelirle ne kadarlık ev alabilirim?
Yıllık $90.000 brüt gelir (aylık $7.500), aylık $500 mevcut borç ve 30 yıl vadede %6 faiz varsayımıyla, %28'lik ön oran sınırı olan $2.100, $500 borç düşüldükten sonraki %36'lık arka oran sınırı olan $2.200'den düşüktür; dolayısıyla bağlayıcı azami taksit $2.100 olur. Bu taksit yaklaşık $350.262'lik bir krediyi, $40.000 peşinatla birlikte ise yaklaşık $390.262'lik bir azami konut fiyatını destekler.
Ön oran ile arka oran arasındaki fark nedir?
Ön oran yalnızca konut giderlerini -- anapara, faiz, emlak vergisi ve sigortayı -- brüt aylık gelire oranlar ve geleneksel olarak %28 ile sınırlıdır. Arka oran ise konut giderlerinin yanı sıra taşıt kredileri, öğrenim kredileri ve kredi kartı asgari ödemeleri dahil tüm aylık borç ödemelerini ölçer ve geleneksel olarak %36 ile sınırlıdır. Hangi sınır daha düşük bir azami taksit üretiyorsa, o borçlu için bağlayıcı kısıt odur.
Daha büyük bir peşinat daha pahalı bir ev almamı sağlar mı?
Evet ve tam olarak eklenen tutar kadar. Peşinat, kredi tutarını ya da aylık taksiti değiştirmeden sabit bir azami kredinin karşılayabileceği toplam satın alma bedelini yükseltir; bu nedenle peşinata eklenen her dolar azami karşılanabilir fiyatı bir dolar artırır. Örnek hesapta peşinatın $20.000'dan $40.000'a çıkarılması azami fiyatı $370.262'den $390.262'ye, yani tam olarak $20.000'lık farkla yükseltmiştir.
Faiz oranındaki artış alabileceğim konutu ne kadar küçültür?
Yüksek faiz, sabit bir azami aylık taksitin destekleyebileceği kredi tutarını düşürür; çünkü taksiti anaparaya çeviren anüite çarpanını küçültür. Azami taksitin 30 yıl vadede $2.100'de sabit tutulduğu örnek hesapta, oranın %6'dan %7'ye çıkması azami krediyi yaklaşık $350.262'den yaklaşık $315.646'ya indirmiştir; yani yalnızca bir puanlık faiz artışı kabaca $34.616'lık bir azalma yaratmıştır.
28/36 kuralı kredi kuruluşunun onaylayacağı tutarla aynı mı?
Hayır. 28/36 kuralı garanti edilmiş bir onay eşiği değil, temkinli bir ön eleme ölçütüdür. Gerçek kredi değerlendirmesi kredi notunu, çalışma geçmişini ve nakit rezervlerini de tartar; ABD'de nitelikli konut kredisi standartları tarihsel olarak %43'e varan arka oranlara atıf yapmış, bazı programlar telafi edici unsurlarla daha fazlasına izin vermiştir. 28/36 rakamları, bir kredi kuruluşunun nihai kararı olarak değil, temkinli bir başlangıç tahmini olarak yararlıdır.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.