Puan başabaş sonucunuzu anlamak
Puanların satın almaya değer olup olmadığı, yalnızca faiz indiriminin büyüklüğüne değil, başabaş ayının kredinin beklenen elde tutma süresiyle karşılaştırılmasına bağlıdır.
| Beklenen elde tutma süresi - başabaş karşılaştırması | Tipik sonuç |
|---|---|
| Başabaş ayından önce satış veya yeniden finansman | Puanlar, geri kazanılan aylık tasarruftan daha fazla peşin maliyete mal olur — bu karşılaştırmada net kayıp |
| Kredinin başabaş ayının çok ötesine kadar tutulması | Birikmiş aylık tasarruf peşin maliyeti aşar — bu karşılaştırmada net kazanç |
| Kredinin ne kadar süre tutulacağının belirsiz olması | Daha kısa bir başabaş süresi, peşin maliyeti geri kazanamama riskini azaltır |
- Puan başına faiz indirimi, sabit bir sektör standardı değil, kredi verene ve programa özgü bir rakamdır; bu hesaplama aracının varsayılan değeri yalnızca sıkça belirtilen yaklaşık bir başlangıç noktasıdır ve gerçek Kredi Tahmininde belirtilen rakamla değiştirilmelidir.
- Bu hesaplama aracı, aynı kredi tutarını ve vadeyi iki farklı faiz oranında karşılaştırır. Puan satın almak için kullanılan nakdin fırsat maliyetini (örneğin bu parayı başka bir yere yatırmak yerine) modellemez; bu, bazı borçluların ayrıca değerlendirdiği bir husustur.
- Puanlar genellikle, krediyi yeniden finanse etmeden veya satmadan uzun yıllar elde tutacağından emin olan bir borçlu için daha mantıklı olma eğilimindedir; CFPB, puan satın almadan önce erken satış veya yeniden finansman olasılığının gerçekçi şekilde hesaba katılmasını önerir.
Konut kredisi indirim puanları nedir?
Konut kredisi indirim puanı, kredinin faiz oranında bir indirim karşılığında kapanışta peşin ödenen bir ücrettir ve geleneksel olarak puan başına kredi tutarının %1'i olarak fiyatlandırılır. Tüketici Finansal Koruma Bürosu (CFPB), indirim puanlarını faiz oranını 'satın alma' yöntemi olarak tanımlar: borçlu peşin daha fazla öder, böylece kredi veren kredinin ömrü boyunca daha az tahsil eder.
Bir puanın faiz oranını ne kadar düşürdüğü kredi veren tarafından belirlenir ve kredi programına, piyasa koşullarına ve teklife göre değişir — tek ve sabit bir sektör rakamı yoktur. Sıkça belirtilen yaklaşık bir rakam puan başına yaklaşık 0,25 yüzde puanlık bir faiz indirimidir, ancak bu rakam kredi verene özgüdür ve varsayılmak yerine her zaman ilgili teklife ait gerçek Kredi Tahminine (Loan Estimate) göre doğrulanmalıdır; bu hesaplama aracı tam da bu nedenle puan başına faiz indirimini ayarlanabilir bir girdi olarak ele alır.
Puanlar peşin para gerektirdiği ancak sonrasında her ay para biriktirdiği için, puan satın almanın değeri tamamen kredinin ne kadar süre elde tutulacağına bağlıdır. Başabaş ayından önce yeniden finansman yapan veya satan bir borçlu, puanlar için tasarruf ettiğinden daha fazlasını ödemiş olur; krediyi başabaş noktasının çok ötesine kadar tutan bir borçlu ise kârlı çıkar.
Bu konut kredisi puan hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Kredi tutarını (anapara) girin.
- Kredi verenin hiç puan satın alınmadığında uygulayacağı faiz oranını girin.
- Satın almayı düşündüğünüz indirim puanı sayısını girin.
- Kendi kredi vereninizin sunduğu puan başına faiz indirimini girin — genel bir değer varsaymak yerine bu rakam için Kredi Tahminini kontrol edin, çünkü kredi verene ve programa göre değişir.
- Kredi vadesini yıl olarak girin.
- Puanların maliyetini, düşen faiz oranı ile aylık tasarrufu, başabaş ayını ve kredi vade sonuna kadar tutulursa öngörülen net tasarrufu okuyun.
Puanların ve başabaş noktasının arkasındaki formül
Puanların maliyeti, kredi tutarının basit bir yüzdesidir. Düşen faiz oranı, puan başına faiz indiriminin puan sayısıyla çarpımını taban faiz oranından çıkarır. Aylık tasarruf, aynı vade üzerinden standart amortisman formülüyle hesaplanan standart oranlı taksit ile düşük oranlı taksit arasındaki farktır.
Başabaş ayı, puanların maliyetinin aylık tasarrufa bölünüp bir sonraki tam aya yuvarlanmasıyla bulunur; çünkü kısmi bir aylık tasarruf, maliyeti bir sonraki tam aya kadar tam olarak karşılamaz. Kredi vade sonuna kadar tutulursa net yaşam boyu tasarruf, aylık tasarrufun toplam taksit sayısıyla çarpılıp puanların peşin maliyetinin çıkarılmasıyla bulunur.
Sık yapılan hatalar
- Her kredi verenin puan başına aynı miktarda faiz indirimi uyguladığını varsaymak — puan başına faiz indirimi kredi veren tarafından belirlenir ve programa göre değişir, bu nedenle gerçek bir Kredi Tahmininden doğrulanmalıdır.
- Başabaş ayını tahmin etmeden puan satın almak, ardından bu noktaya ulaşılmadan önce satış veya yeniden finansman yapmak; bu durum puanlar için tasarruf edilenden daha fazla ödeme yapılmasına yol açar.
- İndirim puanlarını (faiz oranını düşüren) kredi açılış puanları veya kredi veren ücretleriyle (faiz oranını düşürmeyen) karıştırmak — bu hesaplama aracının faiz indirimi mantığı yalnızca indirim puanlarını modeller.
- Puan satın almak için kullanılan nakdin bir fırsat maliyeti olduğunu göz ardı etmek — bu para aksi takdirde kapanış masraflarını, daha yüksek bir peşinatı karşılayabilir veya başka bir yere yatırılabilirdi.
- Başabaş ayını, girilen faiz oranı, vade ve puan rakamlarına dayalı bir öngörü yerine bir garanti olarak ele almak — erken bir yeniden finansman gerçek sonucu değiştirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi indirim puanı nedir?
Konut kredisi indirim puanı, kredinin faiz oranında bir düşüş karşılığında kapanışta peşin ödenen ve geleneksel olarak kredi tutarının %1'ine eşit olan bir ücrettir. Tüketici Finansal Koruma Bürosu bunu faiz oranını 'satın alma' olarak tanımlar — peşin daha fazla ödemek karşılığında kredinin ömrü boyunca daha düşük bir faiz oranı ve dolayısıyla daha düşük bir taksit elde etmek.
Bir puan faiz oranımı ne kadar düşürür?
Tek ve sabit bir sektör rakamı yoktur — puan başına faiz indirimi kredi veren tarafından belirlenir ve kredi programına ve piyasa koşullarına göre değişir. Puan başına yaklaşık 0,25 yüzde puanlık bir indirim başlangıç referansı olarak sıkça belirtilir, ancak belirli bir kredi için gerçek rakam kredi verenin Kredi Tahmininden doğrulanmalıdır.
Konut kredisi puanlarında başabaş noktası nedir?
Başabaş noktası, düşen faiz oranından elde edilen birikmiş aylık taksit tasarrufunun puanların peşin maliyetine eşit olması için geçen ay sayısıdır; puan maliyetinin aylık tasarrufa bölünüp bir tam aya yuvarlanmasıyla hesaplanır. Krediyi bu ayın ötesinde tutmak, hesaplamaya göre puanların kendini amorti ettiği anlamına gelir.
Konut kredisi puanları ne zaman satın almaya değer?
Puanlar, krediyi yeniden finanse etmeden veya satmadan uzun bir süre elde tutacağından emin olan borçlular için daha mantıklı olma eğilimindedir, çünkü peşin maliyetin ardından aylık tasarrufun başabaş ayının ötesinde birikmesi için yeterli zamana ihtiyaç vardır. Kısa bir beklenen elde tutma süresi, puanları muhtemelen elde edilecek tasarrufa kıyasla daha riskli bir peşin harcama haline getirir.
Konut kredisi puanları, kredi açılış puanlarıyla aynı mı?
Hayır. İndirim puanları faiz oranını düşürür ve bu hesaplama aracının modellediği puan türü budur. Kredi açılış puanları, bazı kredi verenlerin kredi işleme maliyetini karşılamak için uyguladığı ayrı bir ücrettir ve faiz oranını düşürmez, bu nedenle buradaki başabaş karşılaştırmasının bir parçası değildir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.