Sabit faizli konut kredisi nasıl işler?
Sabit faizli kredide yıllık faiz oranı, kredinin kullandırıldığı anda tüm vade için kilitlenir. Bu nedenle standart amortisman formülüyle, yani M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] ile hesaplanan aylık anapara-faiz taksiti kredi ömrü boyunca hiç değişmez. Oran sabit olduğundan zaman içinde değişen tek şey, kalan bakiye azaldıkça her taksitin içindeki faiz ve anapara dağılımıdır; ödenen toplam tutarın kendisi ilk aydan son aya kadar aynı kalır.
Bu yapı, borçluya krediyi elinde tuttuğu sürece konut maliyetinin anapara-faiz kısmı üzerinde tam bir kesinlik verir; hane bütçesini basitleştirir ve gelecekteki faiz artışlarına karşı korunma sağlar. Bunun karşılığında, kredi kullandırıldıktan sonra piyasa faizleri düşerse sabit faizli kredi bundan kendiliğinden yararlanmaz. Daha düşük bir orana geçmek genellikle yeniden finansman gerektirir; bu da kendi kapanış masraflarını ve kendi başabaş hesabını beraberinde getirir.
Değişken faizli konut kredisi nasıl işler?
Değişken faizli konut kredisi -- ABD'de ayarlanabilir faizli kredi (ARM) olarak anılan ürün de dahil -- faiz oranını bir gösterge faize bağlar. Bu gösterge merkez bankası politika faizi, kredi verenin standart değişken oranı ya da hazine veya bankalararası faiz gibi bir endeks olabilir; üzerine bankanın marjı eklenir ve oran, tüm vade boyunca sabit kalmak yerine belirlenmiş aralıklarla güncellenir. Birçok ARM melez biçimde kurgulanır: örneğin “5/1” ifadesi, beş yıl sabit dönemin ardından yıllık ayarlamalar yapılacağı anlamına gelir; bu dönemden sonra oran göstergeyle birlikte hareket etmeye başlar.
Faiz oranı kredi kullandırıldıktan sonra yükselebildiği gibi düşebildiği için, değişken faizli kredide aylık taksit sabit faizli kredideki gibi vade boyunca sabit değildir. Güncel sabit faizin altında başlayan değişken bir oran, gösterge faizler yatay seyreder ya da gerilerse gerçek tasarruf sağlayabilir; ancak kredi kapanmadan veya yeniden finanse edilmeden önce gösterge yükselirse borçluyu daha yüksek taksitlerle karşı karşıya bırakır.
ABD piyasası neden 30 yıl vadeli sabit krediyi tercih ediyor?
30 yıl vadeli sabit faizli kredi, Amerika Birleşik Devletleri'nin baskın konut finansmanı ürünüdür. Bu yapının arkasında derin bir ikincil ipotek piyasası vardır: Fannie Mae ve Freddie Mac gibi kamu destekli kuruluşlar, standartlara uyan kredileri bunları kullandıran bankalardan satın alır ve böylece bankalar ilgili faiz riskinin tamamını bilançolarında tutmadan uzun vadeli sabit oran sunabilir. ABD'de ortalama 30 yıllık sabit faiz için standart referans, Freddie Mac'in haftalık Primary Mortgage Market Survey (PMMS) verisidir. Başlıca alternatif olan 15 yıl vadeli sabit kredi ise genellikle daha düşük faiz taşır, ancak aynı anapara için belirgin biçimde daha yüksek aylık taksit anlamına gelir.
Ayarlanabilir faizli krediler ABD piyasasında hâlâ mevcuttur ve karşılaştırılabilir bir 30 yıllık sabit krediye göre daha düşük başlangıç oranı sunabilir; yine de konut alımına yönelik kullandırımların azınlığını oluşturur. ABD'de ARM seçen bir borçlu, esasen başlangıçtaki sabit dönem bitip oran göstergeye açılmadan önce konutu satacağına, krediyi yeniden finanse edeceğine ya da başka bir şekilde bu krediyi taşımayacağına bahse girmiş olur.
Birleşik Krallık ve Avustralya neden değişken yapıya yakın?
Birleşik Krallık'ta konut kredileri tipik olarak kısa bir başlangıç sabit dönemi -- çoğunlukla iki ya da beş yıl -- üzerine kurgulanır. Bu dönemin sonunda kredi, borçlu proaktif biçimde yeni bir anlaşmaya geçmezse otomatik olarak bankanın standart değişken oranına (SVR) döner. SVR bankanın takdirine göre belirlenir ve genellikle piyasadaki sabit ya da endeks bağlantılı tekliflerden hissedilir ölçüde yüksektir; bu nedenle çoğu borçlu SVR'de kalmak yerine sabit dönemi bitmeden yeniden anlaşma yapmayı planlar. Zaman içinde Birleşik Krallık'ta kredi fiyatlamasını en çok etkileyen politika göstergesi, İngiltere Merkez Bankası'nın politika faizidir.
Avustralya'da konut kredileri ise daha yaygın biçimde tüm vade boyunca değişken faizli kurgulanır ve çoğu kez bir mahsup hesabıyla birlikte sunulur; bu, bakiyesi günlük faiz hesaplanmadan önce kredi bakiyesinden düşülen bağlantılı bir vadesiz hesaptır. Avustralya Sağduyulu Düzenleme Kurumu (APRA), bankalara borçlunun kredinin faizine ek bir ödeme gücü tamponu eklenmiş oranla da taksitleri karşılayıp karşılayamayacağını değerlendirmelerini bildirmiştir; 2021 sonundan bu yana 3 puan olarak belirlenen bu tampon, kredi onayı aşamasında gelecekteki faiz artışlarına karşı dayanıklılığı sınamayı amaçlar.
| Piyasa | Baskın yapı | Başlangıç dönemi bitince ne olur? |
|---|---|---|
| Amerika Birleşik Devletleri | 30 yıl vadeli sabit faizli kredi | Oran tüm vade boyunca hiç değişmez |
| Birleşik Krallık | Kısa sabit dönem (2 veya 5 yıl) | Yeniden anlaşma yapılmazsa bankanın standart değişken oranına döner |
| Avustralya | Değişken oran, çoğu kez mahsup hesabıyla | Banka oranı güncellediği her an değişebilir |
Örnek hesap: faiz güncellemesinin maliyeti
%5 yıllık faizle başlayan, 30 yıl vadeli $300.000 tutarında bir krediyi ele alalım. M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] formülünde r = 0,05/12 ve n = 360 alındığında başlangıç aylık taksiti $1.610,46 olur. Bu kredi bir 5/1 ARM olsaydı ve oran 5 yılın (60 taksitin) ardından kalan 25 yıl (300 taksit) için %7'ye güncellenseydi, güncelleme anındaki kalan bakiye $275.486,20 olurdu; taksit yeni oranla kalan vade üzerinden yeniden hesaplandığında $1.947,08 çıkar. Bu da aylık $336,61'lik bir artış, yani ilk taksitten yaklaşık %20,9 daha yüksek bir ödeme demektir.
Bu örnek bir tahmin değil, mekanizmanın kendisidir: gerçek bir güncellemenin yönü ve büyüklüğü, tümüyle ilgili göstergenin sabit ya da tanıtım döneminin sonuna kadar nasıl hareket ettiğine bağlıdır ve gösterge faizler gerilemişse güncelleme taksiti pekâlâ düşürebilir de. Yapısal olan asıl gerçek şudur: değişken faizli borçlu, kredi kullandırılırken güncelleme sonrası taksitin ne olacağını bilmez; sabit faizli borçlu ise bilir.
Kesinlik ile daha düşük olma ihtimali arasındaki denge
Sabit ve değişken faiz arasındaki tercih, özünde taksit kesinliği ile kredi ömrü boyunca daha düşük ortalama faiz ihtimali arasında bir takastır. Öngörülebilir bir bütçeye önem veren, konutu ve krediyi uzun süre elinde tutmayı planlayan ya da gelecekteki faiz artışlarından çekinen borçlular genellikle sabit faizi tercih eder. Değişken faiz ise herhangi bir güncelleme gerçekleşmeden çok önce satmayı, yeniden finanse etmeyi veya krediyi kapatmayı bekleyen ya da daha düşük bir başlangıç oranı karşılığında taksit oynaklığını sindirebilen borçlulara cazip gelebilir.
Birleşik Krallık ve Avustralya gibi değişken yapıların baskın olduğu piyasalarda borçlular bu takası, ABD'de 30 yıllık sabit faizli bir borçlunun yaptığı gibi tüm vade için tek bir faiz yapısı seçerek değil; aktif biçimde yeniden anlaşma yaparak ve bankaların oran değişikliklerini izleyerek yönetir. Dolayısıyla belirli bir kredi teklifini alternatifleriyle anlamlı biçimde karşılaştırabilmenin ön koşulu, o teklifte hangi yapının ve hangi güncelleme mekanizmasının geçerli olduğunu anlamaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Sabit ve değişken konut kredisi faizi arasındaki fark nedir?
Sabit faizli kredide faiz oranı ve dolayısıyla anapara-faiz taksiti tüm vade boyunca kilitlenir; piyasa faizlerine ne olursa olsun taksit değişmez. Değişken faizli kredide ise oran bir gösterge faize -- merkez bankası politika faizine, bankanın standart değişken oranına ya da bir piyasa endeksine -- bağlanır ve bu gösterge belirli aralıklarla hareket edebildiği için taksit kredi ömrü boyunca yükselebilir veya düşebilir.
30 yıl vadeli sabit faizli kredi ABD'de neden bu kadar yaygın?
30 yıllık sabit faizli kredi ABD piyasasına hâkimdir; çünkü Fannie Mae ve Freddie Mac gibi kamu destekli kuruluşlar standartlara uyan kredileri ikincil piyasada bankalardan satın alır ve bankalar ilgili faiz riskinin tamamını üstlerinde tutmadan uzun vadeli sabit oran sunabilir. ABD'de ortalama 30 yıllık sabit faiz için standart referans Freddie Mac'in Primary Mortgage Market Survey (PMMS) verisidir; ayarlanabilir faizli krediler ise buna kıyasla konut alım kredilerinin azınlığında kalır.
Birleşik Krallık'ta sabit faizli dönem bitince ne olur?
Sabit dönem sona erdiğinde, borçlu önceden yeni bir sabit, endeks bağlantılı ya da başka bir anlaşma yapmamışsa kredi otomatik olarak bankanın standart değişken oranına (SVR) döner. SVR bankanın takdirine bırakılmıştır ve genellikle piyasadaki sabit veya endeks bağlantılı tekliflerden yüksektir; bu nedenle çoğu borçlu SVR'de kalmak yerine mevcut sabit dönemi dolmadan kısa süre önce yeniden anlaşma yapar.
Avustralya'da konut kredileri genelde sabit mi yoksa değişken mi?
Avustralya piyasasında değişken faizli krediler yaygındır ve çoğu kez bir mahsup hesabıyla birlikte kullanılır; bu, bakiyesi günlük faizin hesaplandığı kredi bakiyesini düşüren bağlantılı bir vadesiz hesaptır. Avustralya Sağduyulu Düzenleme Kurumu (APRA), bankaların kredi başvurularını faize 3 puanlık bir ödeme gücü tamponu ekleyerek sınamasını ister; bu da değişken oranın kredi ömrü boyunca değişebileceği beklentisini yansıtır.
Değişken faiz güncellendiğinde aylık taksit ne kadar değişebilir?
Değişim tümüyle ilgili göstergenin ne kadar hareket ettiğine bağlıdır. Örnek bir senaryoda %5 ile başlayan 30 yıl vadeli $300.000 tutarındaki kredinin ilk taksiti $1.610,46'dır; oran 5 yıl sonra %7'ye güncellenirse kalan bakiye üzerinden kalan 25 yıla yayılan taksit $1.947,08'e yükselir, yani aylık $336,61 ya da yaklaşık %20,9 artar. Daha düşük bir orana güncelleme ise taksiti azaltırdı.
Sabit faiz mi değişken faiz mi daha iyi?
Her koşulda üstün olan bir seçenek yoktur; tercih, borçlunun krediyi ne kadar süre taşımayı beklediğine ve taksit belirsizliğine ne ölçüde tahammül ettiğine bağlıdır. Sabit faiz, öngörülebilir taksit isteyen ve krediyi uzun süre elinde tutmayı planlayan borçlulara uygundur; değişken faiz ise güncelleme gerçekleşmeden satmayı veya yeniden finanse etmeyi bekleyen ya da daha düşük bir başlangıç oranı karşılığında ileride daha yüksek taksit ihtimalini kabullenen borçlulara uyabilir.
Kaynaklar
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.