HELOC sonuçlarınızı anlamak
Aşağıdaki tablo, bir HELOC'un iki aşamasını karşılaştırır; çünkü yalnızca faizden tamamen amortismanlı ödemelere geçiş, bu hesaplayıcının ölçtüğü ödeme sıçramasını üreten şeydir.
| Aşama | Ödeme neyi kapsar | Bakiye | Tipik süre |
|---|---|---|---|
| Kullanım dönemi | Yalnızca faiz (bu modelde) | Çekilen tutarda kalır | Genellikle 5–10 yıl |
| Geri ödeme dönemi | Faiz + anapara (tamamen amortismanlı) | Sıfıra düşer | Genellikle 10–20 yıl |
- Çoğu HELOC, prime oran gibi bir endekse bağlı değişken bir faiz oranı taşır, bu nedenle fiili ödeme hem kullanım hem de geri ödeme dönemlerinde değişebilir; bu hesaplayıcı basitlik için tek bir sabit oran kullanır.
- Gerçek HELOC bakiyeleri tipik olarak devredilebilir bir hat olarak dalgalanır — borçlular zaman içinde çeker ve geri öder — oysa bu hesaplayıcı tam tutarın bir kez çekildiğini ve tüm kullanım dönemi boyunca sabit tutulduğunu varsayar.
- Hesaplayıcı, bazı kredi kuruluşlarının aldığı yıllık veya kullanım ücretlerini hariç tutar ve bazı kredi kuruluşu yapılarında geri ödeme dönemine uzanan yalnızca faizli ödemelerle kullanılan bir HELOC'u modellemez.
HELOC nedir?
Konut değeri kredi hattı, bir borçlunun konut özkaynağıyla teminat altına alınan devredilebilir bir kredi hattıdır. Tüketici Mali Koruma Bürosu, bir HELOC'un, borçlunun fon çekebildiği ve tipik olarak yalnızca çekilen tutar üzerinden faiz ödediği bir kullanım dönemine sahip olduğunu; bunu, daha fazla çekim yapılamayan ve kalan bakiyenin tamamen amortismanlı anapara-ve-faiz ödemeleriyle geri ödendiği bir geri ödeme döneminin izlediğini açıklar.
Kullanım döneminde ödemeler yalnızca faizi kapsadığından, minimum ödemeyi yapmak bakiyeyi azaltmaz — bakiye, çekilmiş olan tutarda kalır; bu yapısal olarak yalnızca faizli bir konut kredisine benzer. Geri ödeme dönemi başladığında, kredi kuruluşu aynı bakiyeyi geri ödeme vadesi boyunca tamamen ödemek için gereken ödemeyi yeniden hesaplar; bu, kullanım dönemi minimumundan önemli ölçüde daha yüksek bir aylık ödeme üretir.
Bu hesaplayıcı, tam çekilen tutarın tüm kullanım dönemi boyunca bakiyede kaldığını ve geri ödeme başlamadan önce başka çekim veya azaltma olmadığını varsayar — gerçek HELOC bakiyeleri tipik olarak devredilebilir bir hat olarak dalgalandığından, bu yalnızca faizden amortismana yapının basitleştirilmiş bir modelidir.
Bu HELOC hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Kredi hattından çekilen tutarı (taşımayı beklediğiniz bakiyeyi) girin.
- HELOC'un yıllık faiz oranını girin — HELOC'lar genellikle değişken faizlidir, bu nedenle güncel oranı kullanın.
- Ödemelerin yalnızca faiz olduğu kullanım döneminin uzunluğunu yıl olarak girin.
- Bakiyenin tamamen amortize edildiği geri ödeme döneminin uzunluğunu yıl olarak girin.
- Yalnızca faiz ödemesini, daha yüksek geri ödeme dönemi ödemesini, aralarındaki sıçramanın büyüklüğünü ve her iki aşamadaki toplam faizi okuyun.
HELOC ödemelerinin arkasındaki formül
Kullanım döneminde, hiçbir anapara geri ödenmediğinden, yalnızca faiz ödemesi basitçe çekilen bakiyenin aylık faiz oranıyla çarpımıdır. Geri ödeme döneminde, standart amortisman formülü, belirtilen geri ödeme vadesi boyunca aynı bakiyeye uygulanır (çünkü kullanım döneminde hiç azaltılmamıştır).
Hesaplanmış örnek: %8,5 oranında, 10 yıllık kullanım dönemi ve 15 yıllık geri ödeme dönemi olan 50.000 dolarlık bir bakiye, kullanım döneminde ayda 354,17 dolarlık yalnızca faiz ödemesine sahiptir. Geri ödeme başladığında, aynı 50.000 dolarlık bakiye üzerinden 15 yıl boyunca amortismanlı ödeme 492,37 dolardır — 138,20 dolarlık bir ödeme artışı. Her iki aşamadaki toplam faiz (10 yıllık yalnızca faiz ödemeleri artı 15 yıllık amortismanlı ödemeler) 81.126,56 dolardır.
Sık yapılan hatalar
- Yalnızca faizli kullanım dönemi ödemesinin hattın ömrü boyunca devam edeceğini varsaymak — bu yalnızca kullanım döneminde geçerlidir, bundan sonra geri ödeme önemli ölçüde daha yüksek bir amortismanlı ödeme gerektirir.
- Geri ödeme başladığında ödeme sıçraması için bütçe ayırmamak, özellikle HELOC oranları genellikle değişken olduğundan ve aşama değişikliğinden bağımsız olarak yükselebileceğinden.
- Pratikte bir HELOC'un devredilebilir olduğu gerçeğini göz ardı ederek çekilen bakiyeyi sabit olarak ele almak — kullanım dönemindeki ek çekimler, geri ödeme dönemi ödemesinin dayanacağı bakiyeyi artırır.
- Çekilen bakiye değişmese bile değişken bir oranın kullanım döneminde yalnızca faiz ödemesini değiştirebileceğini gözden kaçırmak.
- Bir HELOC'un kullanım dönemi yalnızca faiz ödemesini, tipik olarak sabit bir toplu tutar üzerinden başlangıçtan itibaren tamamen amortismanlı olan bir konut değeri kredisinin ödemesiyle karıştırmak.
Sıkça Sorulan Sorular
Kullanım dönemi ile geri ödeme dönemi arasındaki fark nedir?
Kullanım döneminde, bir HELOC borçlusu fon çekebilir ve tipik olarak çekilen tutar üzerinden yalnızca faiz ödemesi yapar, bu nedenle bakiye minimum ödemeyle azalmaz. Geri ödeme döneminde daha fazla çekime izin verilmez ve kalan bakiye, kullanım dönemi yalnızca faiz ödemesinden önemli ölçüde daha yüksek olan tamamen amortismanlı anapara-ve-faiz ödemeleriyle geri ödenir.
Geri ödeme başladığında HELOC ödemem neden bu kadar sıçrıyor?
Kullanım dönemindeki yalnızca faiz ödemeleri anaparayı azaltmadığından, geri ödeme başladığında tam çekilen bakiye hâlâ ödenmemiştir, ancak artık sabit, genellikle daha kısa bir geri ödeme vadesi boyunca geri ödenmesi gerekir. Bu bakiyeyi, artık anapara ile birlikte faizi de kapsayan bir ödemeyle geri ödeme dönemine yaymak önemli ölçüde daha yüksek bir aylık ödeme üretir — örneğin, 10 yıllık kullanım ve 15 yıllık geri ödemeyle %8,5 oranında 50.000 dolarlık bir bakiyede 354,17 dolardan 492,37 dolara.
HELOC faiz oranları sabit mi yoksa değişken mi?
Çoğu HELOC, genellikle prime oran gibi bir endekse bağlı değişken bir faiz oranı taşır; bu, endeks hareket ettikçe ödemenin hem kullanım hem de geri ödeme dönemlerinde değişebileceği anlamına gelir. Bazı kredi kuruluşları bakiyenin tamamı veya bir kısmı için sabit oranlı bir seçenek sunar; borçlular kendi hatlarına hangi yapının uygulandığını teyit etmelidir.
Bir HELOC kredi kartı gibi mi çalışır?
Yapısal olarak evet — bir HELOC devredilebilir bir kredi hattıdır, yani bir borçlu kullanım döneminde kredi limitine kadar fon çekebilir, geri ödeyebilir ve yeniden çekebilir, bu bir kredi kartına benzer. Konut özkaynağıyla teminat altına alınması, genellikle teminatsız kredilerden daha düşük bir oran taşıması ve kullanım dönemi sona erdiğinde sabit bir amortisman planına dönüşmesi bakımından farklıdır.
Kullanım döneminde anapara ödeyebilir miyim?
Çoğu HELOC, yalnızca faiz gerekli olsa bile kullanım döneminde gönüllü anapara ödemelerine izin verir ve bunu yapmak hem kalan bakiyeyi hem de nihai geri ödeme dönemi ödemesinin büyüklüğünü azaltır. Bu hesaplayıcı minimum yalnızca faiz ödemesi senaryosunu modeller; kullanım döneminde ek ödemeler yapmak, geri ödemeye burada gösterilenden daha düşük bir bakiyeyle girmeyi sağlar.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.