İnşaat kredisi tahmininizi anlamak
Aşağıdaki tablo, inşaattan-kalıcıya bir kredinin inşaat tamamlandığında yapı değiştirmesi nedeniyle, inşaat (hakediş) aşamasını genellikle ardından gelen kalıcı konut kredisi aşamasıyla karşılaştırır.
| Aşama | Faiz nasıl uygulanır | Tipik ödeme yapısı |
|---|---|---|
| İnşaat (hakediş) dönemi | Genellikle o ana kadar fiilen çekilen tutar üzerinden yalnızca faiz | Ödemeler genellikle yalnızca faizi kapsar, daha fazla fon çekildikçe artar |
| Kalıcı konut kredisine dönüşümden sonra | Tamamı ödenmiş tutar üzerinden standart amortisman | Konut kredisi vadesi boyunca sabit anapara-ve-faiz ödemesi |
- Bu hesaplayıcının doğrusal hakediş varsayımı, erken tahmin amaçları için bir basitleştirmedir; inşaat kilometre taşlarına (temel, iskelet, çatı vb.) bağlı gerçek bir hakediş planı nadiren tam olarak doğrusaldır, bu nedenle belirli bir projedeki gerçek faiz maliyeti bu tahminden farklı olacaktır.
- Bu hesaplayıcı, inşaattan-kalıcıya bir kredide inşaatı takip eden kalıcı konut kredisi aşamasını, herhangi bir inşaat kredisi ücretini, denetim ücretlerini veya beklenmedik durum hakedişlerini modellemez.
- İnşaat kredileri, inşaat halindeki bir projeyi finanse etmenin daha kısa vadeyi ve kredi verenlerin ilişkilendirdiği ek riski yansıtarak, genellikle standart kalıcı konut kredilerinden daha yüksek faiz oranları taşır.
İnşaat kredisi nedir?
İnşaat kredisi, bir ev veya başka bir yapının inşasını finanse eder ve genellikle inşaat sırasında yalnızca faiz ödenecek şekilde yapılandırılır; kredi veren, tüm kredi tutarını kapanışta ödemek yerine, fonları inşaatın tamamlanan aşamalarına bağlı kademeler — hakediş olarak bilinir — halinde serbest bırakır. Faiz genellikle yalnızca fiilen çekilen tutar üzerinden tahakkuk ettiğinden, taahhüt edilen tüm kredi üzerinden değil, inşaat sırasındaki faiz maliyeti, tüm bakiyenin ilk günden itibaren faiz tahakkuk ettirmesi durumunda olacağından daha düşüktür.
Birçok inşaat kredisi, inşaat tamamlandığında otomatik olarak standart amortismana tabi bir konut kredisine dönüşen inşaattan-kalıcıya krediler olarak yapılandırılır; bu da ikinci bir kapanışı ve ikinci bir maliyet setini önler. Freddie Mac ve Fannie Mae, uyumlu kredi verenler tarafından kullanılan tek kapanışlı inşaattan-kalıcıya kredi programları için kılavuzlar yayınlamaktadır.
Hakedişlerin kesin zamanlaması ve büyüklüğü projeye ve kredi verene göre değiştiğinden, bu hesaplayıcı standart bir tahmin yöntemi uygular: fonların inşaat dönemi boyunca düz, doğrusal bir düzende çekildiğini varsayar; bu, belirli bir hakediş planı henüz mevcut değilken toplam faizi tahmin etmek için yaygın olarak kullanılan bir basitleştirmedir.
Bu inşaat kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- İnşaat süresince çekmeyi beklediğiniz toplam inşaat kredisi tutarını girin.
- İnşaat kredisi için teklif edilen yıllık faiz oranını girin.
- Beklenen inşaat süresini ay olarak girin.
- Doğrusal hakediş varsayımı altında tahmini toplam faizi, zirve aylık faizi (tüm tutar çekildikten sonra) ve inşaat dönemi boyunca ortalama aylık faizi okuyun.
Doğrusal hakediş faiz formülü
Doğrusal hakediş varsayımı altında, kredi bakiyesi inşaatın başında sıfırdan, sonunda tam kredi tutarına kadar eşit biçimde artar; bu nedenle tüm dönem boyunca ortalama bakiye, toplam tutarın yarısının biraz üzerindedir — tam olarak tutarın (ay + 1) ÷ (2 × ay) katı kadardır. k. aydaki faiz, o andaki bakiyenin (tutar × k ÷ toplam ay sayısı) aylık oranla çarpımına yaklaşık olarak eşittir.
Bu aylık faizi inşaat döneminin her ayı için toplamak, tek bir kapalı form tahmini verir: toplam faiz, tam kredi tutarının aylık oranla ve (ay + 1)'in 2'ye bölümüyle çarpımına eşittir. Zirve aylık faiz, kredi tamamen çekildikten sonra tek bir ayın maliyeti olacak tutardır ve ortalama aylık faiz ise basitçe tahmini toplamın ay sayısına bölünmesidir.
Sık yapılan hatalar
- Faizin inşaatın ilk gününden itibaren tam kredi tutarı üzerinden uygulandığını varsaymak — çoğu inşaat kredisi yalnızca fiilen çekilen fonlar üzerinden faiz uygular; bu hesaplayıcının doğrusal hakediş tahmini buna yaklaşır.
- Zirve aylık faiz rakamını tüm inşaat boyunca tipik aylık maliyet olarak kullanmak — kredinin az bir kısmının çekildiği ilk aylar, zirve rakamdan çok daha az maliyetlidir.
- İnşaat kredisinin genellikle, kendi oranı, ücretleri ve (iki kapanışlı yapılarda) kendi kapanış maliyetleri olan, ardından gelen kalıcı konut kredisinden ayrı ve daha kısa vadeli bir ürün olduğunu unutmak.
- Doğrusal hakediş varsayımının gerçek bir projenin hakediş planıyla tam olarak eşleştiğini varsaymak — gerçek hakedişler inşaat kilometre taşlarına bağlıdır ve zaman içinde nadiren tam olarak eşittir.
- İnşaat kredisi oranlarının genellikle standart konut kredisi oranlarından daha yüksek olduğunu göz ardı etmek; bu da aynı tutarı standart bir kalıcı konut kredisiyle finanse etmeye kıyasla faiz maliyetini artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
İnşaat kredisinde faiz nasıl hesaplanır?
İnşaat kredisinde faiz genellikle yalnızca o ana kadar fiilen çekilen fonlar üzerinden uygulanır, taahhüt edilen tüm kredi tutarı üzerinden değil. Bu hesaplayıcı bu maliyeti doğrusal hakediş varsayımıyla — fonların inşaat dönemi boyunca eşit şekilde serbest bırakılmasıyla — tahmin eder; bu da gerçek, kilometre taşına dayalı bir hakediş planı henüz mevcut değilken toplam faiz için tek bir tahmin üretir.
Bu hesaplayıcıda 'doğrusal hakediş' ne anlama gelir?
Doğrusal hakediş varsayımı, kredi bakiyesinin inşaatın başında sıfırdan tamamlanmada tam kredi tutarına kadar düz bir çizgide, eşit şekilde arttığını kabul eder. Bu, projenin belirli kilometre taşına dayalı hakediş planına ihtiyaç duymadan kapalı form bir hesaplama yapılmasına olanak tanıdığından, erken faiz tahminleri için standart bir basitleştirmedir.
İnşaattan-kalıcıya kredi nedir?
İnşaattan-kalıcıya kredi, inşaat kredisini ve nihai konut kredisini tek bir kapanışla tek bir kredide birleştirir: inşaat sırasında yalnızca faiz ödenen bir inşaat kredisi olarak işlev görür, ardından inşaat tamamlandığında otomatik olarak standart amortismana tabi bir konut kredisine dönüşür. Freddie Mac ve Fannie Mae, uyumlu kredi verenler tarafından kullanılan tek kapanışlı inşaattan-kalıcıya programlar için kılavuzlar yayınlamaktadır.
İnşaat kredisi faiz oranları neden genellikle konut kredisi oranlarından daha yüksektir?
İnşaat kredileri daha kısa vadelidir ve tamamlanmış, değerlemesi yapılmış bir varlık yerine hâlâ inşa halinde olan bir projeyi finanse eder; kredi verenler bunu genellikle tamamlanmış bir evdeki standart kalıcı konut kredisinden daha riskli olarak değerlendirir. Bu ek risk, tipik olarak inşaat dönemindeki daha yüksek bir faiz oranına yansır.
Bu hesaplayıcı inşaat tamamlandıktan sonraki kalıcı konut kredisini içeriyor mu?
Hayır. Bu hesaplayıcı yalnızca inşaat (hakediş) döneminin kendisindeki faiz maliyetini tahmin eder. İnşaattan-kalıcıya bir kredi standart bir konut kredisine dönüştüğünde, sonraki ödemeleri tahmin etmek için nihai ödenmiş tutarı, kalıcı oranı ve konut kredisi vadesini kullanan normal bir konut kredisi hesaplama aracı kullanılmalıdır.
Kaynaklar
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.