İki haftada bir konut kredisi sonuçlarınızı anlama
Aşağıdaki tablo, iki haftada bir planın standart 12 ödemeli aylık plana kıyasla ödemeyi neden hızlandırdığını özetlemektedir.
| Plan | Yıllık ödeme sayısı | Aylık eşdeğer ödeme | Ödemeye etkisi |
|---|---|---|---|
| Standart aylık | 12 | 12 | Kredi orijinal vadesinde kapanır |
| İki haftada bir (her 2 haftada bir yarım ödeme) | 26 | 13 | Yılda bir ekstra aylık eşdeğer ödeme ödemeyi hızlandırır; 30 yıllık bir kredide tipik olarak birkaç yıl |
- Ödeme hızlandırmasının büyüklüğü faiz oranına ve kredi vadesine bağlıdır; bu hesaplama aracı, tek bir sabit kural uygulamak yerine girilen belirli krediyi simüle eder.
- Üçüncü taraf şirketler, bir borçlu adına iki haftada bir ödeme planını yönetmek için bazen kayıt veya işlem başına ücret talep eder. Her yıl anaparaya yönelik bir ekstra tam ödeme yapmak — veya her ay gerekenden biraz daha fazla ödemek — kredi hizmet sağlayıcısı ekstra tutarı anaparaya uyguladığı sürece bu ücret olmadan benzer bir hızlandırma etkisi sağlayabilir.
- Herhangi bir iki haftada bir plana kaydolmadan önce, borçlular hizmet sağlayıcı veya kredi kuruluşuyla ekstra fonların nasıl uygulanacağını ve belirli kredide herhangi bir erken ödeme cezası olup olmadığını teyit etmelidir; çünkü uygulamalar kredi kuruluşuna ve kredi programına göre değişir.
İki haftada bir konut kredisi ödeme planı nedir?
İki haftada bir konut kredisi ödeme planı, borçlunun standart aylık ödemesini alır, ikiye böler ve bu yarım ödemeyi her iki haftada bir krediye uygular. 52 hafta 2'ye bölündüğünde yılda 26 ödeme dönemi elde edildiğinden ve 26 yarım ödeme 13 tam aylık eşdeğer ödemeye eşit olduğundan, bu plan standart 12 aylık ödemeye kıyasla yılda fiilen bir ekstra tam aylık ödeme eklemiş olur.
Bu ekstra yıllık ödeme, herhangi bir ek ödemenin yapacağı şekilde krediye gider: ödenmemiş anaparayı, orijinal amortisman planının varsaydığından daha hızlı azaltır; bu da sonraki her dönemde kalan bakiye üzerinde tahakkuk eden faizi düşürür. Ay be ay anaparanın biraz daha hızlı azaltılmasının bileşik etkisi, genel ödeme süresini kısaltan şeydir.
Bazı kredi kuruluşları iki haftada bir ödeme planlarını doğrudan ücretsiz sunarken, üçüncü taraf şirketler de kurulum veya işlem başına ücret karşılığında iki haftada bir ödeme programları pazarlar — CFPB, bir borçlunun tipik olarak ek ücret ödemeden, kendi başına yılda bir ekstra konut kredisi ödemesi yaparak aynı sonucu elde edebileceğini belirtir.
Bu iki haftada bir konut kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Kredi tutarını (anapara) girin.
- Yıllık faiz oranını girin.
- Kredi vadesini, standart aylık planda şu anda geçerli olduğu şekliyle yıl olarak girin.
- İki haftalık ödeme tutarını (standart aylık ödemenin yarısı), ortaya çıkan ödeme süresini, standart aylık plana kıyasla kazanılan yılları ve tasarruf edilen toplam faizi okuyun.
İki haftada bir hızlandırmanın arkasındaki matematik
İki haftalık ödeme, standart tam amortismanlı aylık ödemenin yalnızca yarısıdır. Bu hesaplama aracı, ardından krediyi dönem dönem, iki haftalık bir periyodik oranda (yıllık oranın 26'ya bölünmesiyle) simüle eder; her dönemin faizi tahakkuk ettikten sonra bakiyeden her yarım ödemeyi düşer ve bakiyenin sıfıra ulaşması için kaç iki haftalık dönem gerektiğini sayar.
Yılda 26 yarım ödeme, 12 yerine 13 aylık eşdeğer ödemeye eşit olduğundan, kredi her yıl fiilen bir ekstra aylık ödeme tutarında anapara azaltımı alır; ödeme süresini kısaltan ve standart aylık plana kıyasla toplam faizi düşüren mekanizma budur.
Sık yapılan hatalar
- Aynı sonucun, kredi hizmet sağlayıcısı ile doğrudan yılda bir ekstra anapara ödemesi yaparak elde edilip edilemeyeceğini kontrol etmeden, iki haftada bir ödeme programı için üçüncü taraf bir şirkete tekrarlayan veya kurulum ücreti ödemek.
- Herhangi bir kredi kuruluşunun iki haftada bir ödemeleri otomatik olarak hemen anaparaya uyguladığını varsaymak — bazı hizmet sağlayıcılar, tam bir aylık ödeme birikene kadar yarım ödemeleri faizsiz bir hesapta tutar; bu da hızlandırma faydasını geciktirir veya ortadan kaldırır.
- İki haftada bir planı (yılda 26 ödeme, 13 aylık eşdeğer) ayda iki kez planla (yılda 24 ödeme, tam olarak 12 aylık eşdeğer) karıştırmak — ayda iki kez plan ekstra bir ödeme eklemediğinden ikisi farklı sonuçlar üretir.
- Hızlandırılmış ödemeye karar vermeden önce kredinin erken ödeme cezası olmadığını teyit etmemek; erken ödeme cezaları modern uygun konut kredilerinde nadir olsa da belirli kredi türlerinde hâlâ bulunabilir.
- Kazanılan yıl rakamının tam olarak her çevrimiçi hesaplama aracıyla eşleşmesini beklemek — simülasyon yöntemindeki küçük farklılıklar (gün sayım kuralları, ekstra anaparanın ne zaman uygulandığı) sonucu hafifçe kaydırabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İki haftada bir konut kredisi ödeme planı nasıl para tasarrufu sağlar?
İki haftada bir plan, standart aylık ödemeyi ikiye böler ve her iki haftada bir tahsil eder. Bir yılda 52 hafta olduğundan, bu 13 tam aylık eşdeğer ödemeye eşit 26 yarım ödeme üretir — standart aylık plandaki 12 ödemeden bir fazla. Bu ekstra yıllık ödeme anaparayı daha hızlı azaltır; bu da kalan bakiye üzerinde tahakkuk eden faizi düşürür ve toplam ödeme süresini kısaltır.
İki haftada bir plan, 30 yıllık bir konut kredisinde tipik olarak kaç yıl kazandırır?
Kesin rakam, kredinin faiz oranına ve vadesine bağlıdır, ancak iki haftada bir plan, her yıl eklenen ekstra aylık eşdeğer ödeme kredinin ömrü boyunca bileşik etki yarattığından, simülasyonda 30 yıllık bir konut kredisini genellikle yaklaşık dört ila altı yıl kısaltır. Kendi krediniz için hesaplanmış bir rakam için hesaplama aracını kendi kredi tutarınız, oranınız ve vadenizle kullanın.
İki haftada bir ödemeleri kurmak için bir şirkete ödeme yapmalı mıyım?
Zorunlu değil. Birçok üçüncü taraf iki haftada bir ödeme programı, bir borçlunun genellikle yılda bir ekstra konut kredisi ödemesi yaparak veya her ay gerekenden biraz daha fazla ödeyerek, doğrudan kredi hizmet sağlayıcısı üzerinden ücretsiz olarak tekrarlayabileceği bir hizmet için kayıt veya işlem başına ücret talep eder — hizmet sağlayıcının ekstra fonları anaparaya uygulaması koşuluyla.
İki haftada bir plan, ayda iki kez ödeme yapmakla aynı mıdır?
Hayır. Gerçek bir iki haftada bir plan, yılda 26 ödeme yapar (her iki haftada bir), bu da 13 aylık eşdeğer ödemeye eşittir ve yılda bir ekstra ödeme ekler. Ayda iki kez plan ise yılda 24 ödeme yapar (ayda iki kez), bu da tam olarak 12 aylık eşdeğer ödemeye eşittir ve herhangi bir ekstra ödeme eklemez ya da ödemeyi aynı şekilde hızlandırmaz.
Kredi kuruluşumun, iki haftada bir ödemelerimi hemen anaparaya uygulaması gerekir mi?
Her zaman değil. Bazı kredi hizmet sağlayıcıları, birikmekte olan yarım ödemeleri, tam bir aylık ödeme tutarına ulaşılana kadar ayrı bir hesapta tutar; bu da anında uygulama yapan bir plana kıyasla hızlandırma faydasını geciktirebilir. Belirli bir hizmet sağlayıcının iki haftada bir veya ekstra ödemeleri nasıl uyguladığını teyit etmek, kaydolmadan önce önemli bir adımdır.
İki haftada bir plan faiz oranımı düşürür mü?
Hayır. İki haftada bir plan, kredinin faiz oranını değiştirmez. Anaparayı standart aylık plandan daha hızlı azaltarak, kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faizi dolaylı olarak düşürür; bu da sonraki dönemlerde daha az bakiyenin faiz tahakkuk ettirmesi anlamına gelir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I convert my mortgage to biweekly payments to pay it off faster? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage acceleration and extra-payment guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.