Yalnızca faiz sonuçlarınızı anlama
Aşağıdaki tablo, yalnızca faizli bir kredinin her aşamasında ödemeye, anapara bakiyesine ve konut özkaynağına ne olduğunu karşılaştırır; çünkü bu hesaplama aracının bildirdiği ödeme sıçramasını yönlendiren mekanizmalar bunlardır.
| Aşama | Aylık ödeme neyi karşılar | Anapara bakiyesi | Ödemelerden biriken özkaynak |
|---|---|---|---|
| Yalnızca faiz dönemi | Yalnızca faiz | Değişmez — orijinal kredi tutarında kalır | Yok (ödemelerden; piyasa değer artışı ayrıdır) |
| Amortismanlı dönem (IO bittikten sonra) | Faiz + anapara | Her ay sıfıra doğru azalır | Her ödemeyle birikir |
- Bu hesaplama aracı, tüm kredi vadesi için tek bir sabit oran varsayar. Gerçek dünyadaki birçok yalnızca faizli ürün aynı zamanda değişken oranlı ipotektir; bu durumda IO-sonrası ödeme, amortismana geçişin yanı sıra bir oran değişikliğinden de etkilenebilir — bu hesaplama aracı eşzamanlı bir oran ayarlamasını modellemez.
- Hesaplama aracı, gerçek aylık konut maliyetine eklenen emlak vergilerini, konut sahibi sigortasını, site aidatlarını (HOA) ve PMI'yi hariç tutar.
- IO döneminde hiç anapara geri ödenmediğinden, yalnızca IO ödemeleri yapmış bir borçlu bu ödemelerden hiç konut özkaynağı biriktirmemiştir; o dönemdeki özkaynak değişimleri yalnızca ev fiyatı değer artışından veya bu hesaplama aracının modellemediği ilgisiz bir peşinattan gelir.
Yalnızca faizli ipotek nedir?
Yalnızca faizli bir ipotek, borçlunun gerekli aylık ödemesinin, tanımlanmış bir başlangıç dönemi boyunca yalnızca ödenmemiş bakiye üzerinde tahakkuk eden faizi karşıladığı bir kredi yapısıdır — hiçbiri anaparayı azaltmaz. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), bunu, tüm krediye ya da güncel kredilendirmede daha yaygın olarak, kredinin standart amortismanlı bir ödemeye dönüşmesinden önceki bir başlangıç dönemine uygulanabilen yalnızca faiz özelliği olarak tanımlar.
Yalnızca faiz döneminde hiç anapara geri ödenmediğinden, o dönemin sonundaki ödenmemiş bakiye, aslen borç alınan tutarla aynıdır. IO dönemi sona erdiğinde, kredi kuruluşu, aynı bakiyeyi kalan vade boyunca tamamen geri ödemek için gereken ödemeyi yeniden hesaplar; bu da borçlunun alışık olduğu IO ödemesinden önemli ölçüde daha yüksek bir aylık ödeme üretir — bu hesaplama aracının ölçtüğü ödeme sıçraması budur.
Yalnızca faizli yapılar, standart uygun 30 yıllık sabit faizli ipoteklere göre jumbo kredilerde, belirli değişken oranlı ürünlerde ve bazı yatırım amaçlı mülk finansmanlarında daha yaygındır. Bunlar ayrı bir faiz oranı indirimi değildir; oran ayrı bir girdidir ve yalnızca faiz özelliği, IO döneminde ödemenin nasıl hesaplandığını değiştirir, oranın kendisini değil.
Bu yalnızca faizli ipotek hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Borçlanacağınız veya değerlendirdiğiniz kredi tutarını (anapara) girin.
- Kredi için teklif edilen yıllık faiz oranını girin.
- Yalnızca faiz döneminin uzunluğunu yıl olarak girin — ödemelerin yalnızca faizi karşıladığı süre.
- Toplam kredi vadesini yıl olarak girin. Bu, yalnızca faiz döneminden daha uzun olmalıdır; kalan yıllar, IO dönemi bittikten sonraki amortisman dönemidir.
- Yalnızca faiz ödemesini, amortisman başladığında geçerli olan daha yüksek ödemeyi ve bu ödeme artışının büyüklüğünü okuyun.
Yalnızca faiz ödemelerinin arkasındaki formül
Yalnızca faiz döneminde, aylık ödeme basitçe ödenmemiş anaparanın aylık faiz oranıyla çarpımıdır — hiç anapara geri ödenmediğinden hesaplamanın bu kısmında bir amortisman terimi yoktur.
Yalnızca faiz dönemi sona erdiğinde, kredi kuruluşu standart amortisman formülünü tam orijinal anaparaya (hiç azaltılmadığından) kalan vade boyunca uygular ve bu, daha yüksek IO-sonrası ödemeyi üretir. Ödeme sıçraması bu iki rakam arasındaki farktır ve toplam faiz, IO döneminde ödenen faizi amortismanlı dönemde ödenen faizle toplar.
Sık yapılan hatalar
- Yalnızca faiz ödemesinin kredinin tüm ömrü boyunca borçlu olunacak tutar olduğunu varsaymak — bu yalnızca belirtilen IO dönemi için geçerlidir; sonrasında ödeme, orijinal bakiyeyi daha kısa bir kalan vade boyunca tamamen amortize etmek için yükselir.
- Ödeme sıçraması için önceden bütçe ayırmamak; artış önemli olabilir çünkü aynı anaparanın artık kredinin orijinal tam vadesinden daha az yıl boyunca geri ödenmesi gerekir.
- IO döneminde sıfır anapara geri ödendiğini gözden kaçırmak; bu nedenle o aşamada ödemelerden konut özkaynağı birikmez.
- Yalnızca faiz özelliğini daha düşük bir faiz oranıyla karıştırmak — oran bununla ilgisizdir; yalnızca faiz, uygulanan oranı değil, ödemenin neyi karşıladığını değiştirir.
- Birçok yalnızca faizli kredinin aynı zamanda değişken oranlı olduğunu göz ardı etmek; bu, yalnızca amortisman yapısının değil, oranın da amortisman başlama noktasında veya öncesinde değişebileceği anlamına gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yalnızca faizli ipotek nedir?
Yalnızca faizli bir ipotek, gerekli aylık ödemenin, tanımlanmış bir başlangıç dönemi boyunca yalnızca bakiye üzerinde tahakkuk eden faizi karşıladığı ve anaparayı hiç karşılamadığı bir kredidir. Tüketici Mali Koruma Bürosu, bunu, kredinin hem anaparayı hem de faizi geri ödeyen standart bir amortismanlı ödemeye dönüşmesinden önceki bir başlangıç dönemine tipik olarak uygulanan yalnızca faiz özelliği olarak tanımlar.
Yalnızca faiz dönemi sona erdikten sonra ödeme neden bu kadar çok artar?
Yalnızca faiz döneminde hiç anapara geri ödenmediğinden, tam orijinal kredi bakiyesinin hâlâ geri ödenmesi gerekir, ancak artık kredinin orijinal tam uzunluğundan daha kısa bir kalan vade boyunca. Aynı anaparayı daha az yıla yaymak, artık yalnızca faiz yerine anaparayı da karşılayan bir ödemeyle birlikte, önemli ölçüde daha yüksek bir aylık ödeme üretir — yaygın olarak ödeme sıçraması denir.
Yalnızca faizli bir kredi konut özkaynağı biriktirir mi?
Yalnızca faiz döneminde ödemelerin kendisinden değil, çünkü bu ödemenin hiçbir kısmı anapara bakiyesini azaltmaz. IO döneminde kazanılan herhangi bir özkaynak, yalnızca mülkün piyasa değerinin yükselmesinden veya satın alma sırasında yapılan bir peşinattan gelir — hesaplama aracı ev değeri artışını modellemez.
Yalnızca faizli ipotekler sabit oranlı mı yoksa değişken oranlı mı?
İkisi de vardır. Yalnızca faiz özelliği, ödemenin nasıl hesaplandığını (bir süre yalnızca faiz, ardından amortismanlı) tanımlar ve oranın kendisinin sabit mi yoksa değişken mi olduğundan ayrıdır. Bazı yalnızca faizli krediler aynı zamanda değişken oranlı ipoteklerdir; bu durumda oran, amortismanlı ödemelere geçişten bağımsız olarak veya onunla aynı anda değişebilir.
Yalnızca faizli bir ipoteği tipik olarak kimler kullanır?
Yalnızca faizli yapılar, standart 30 yıllık sabit uygun ipoteklere göre jumbo kredilerde, belirli değişken oranlı ürünlerde ve bazı yatırım amaçlı mülk finansmanlarında daha sık görülür. Borçlular bazen bunları değişken gelir dönemlerinde ödemeleri düşürmek için kullanır, ancak ertelenen anapara geri ödemesi ve sonunda gelen ödeme sıçraması, önceden planlanması gereken yapısal değiş tokuşlardır.
Amortisman başladığında ödemeyi karşılayamazsam ne olur?
Bu, yalnızca faizli bir yapının temel riskidir ve IO dönemi bitmeden çok önce planlanmaya değer, çünkü yeniden finansman, IO döneminde gönüllü anapara ödemeleri yapma veya mülkü satma gibi seçeneklerin düzenlenmesi için zaman gerekebilir. Bu hesaplama aracı, ödeme değişikliğinin eğitim amaçlı bir tahminidir; yeniden finansman seçeneklerini modellemez veya belirli bir durum için finansal tavsiye sağlamaz.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.