Köprü kredisi maliyetinizi anlamak
Aşağıdaki tablo, köprü kredisini, daha yüksek efektif maliyetini yönlendiren yapısal özellikler açısından standart bir konut kredisiyle karşılaştırır.
| Özellik | Köprü kredisi | Standart konut kredisi |
|---|---|---|
| Vade | Tipik olarak birkaç aydan yaklaşık bir yıla kadar | Tipik olarak 15 ila 30 yıl |
| Ödeme yapısı | Yalnızca faiz; anapara vade sonunda ödenir | Amortismanlı; anapara kademeli olarak geri ödenir |
| Faiz oranı | Genellikle daha yüksek, kısa vadeli riski yansıtır | Karşılaştırılabilir bir borçlu için genellikle daha düşük |
| Ücretler | Kredi açılış ücreti, kısa vade nedeniyle tipik olarak toplam maliyetin daha büyük bir payını oluşturur | Kapanış maliyetleri kavramsal olarak çok daha uzun bir vadeye yayılır |
| Birincil risk | Beklenen satış, yeniden finansman veya diğer çıkışın planlandığı gibi gerçekleşmemesi | Kredinin ömrü boyunca uzun vadeli oran, piyasa ve gelir riski |
- Efektif yıllık maliyet rakamı özellikle şu nedenle vardır: bir köprü kredisinin yalnızca nominal oranını standart bir konut kredisi oranıyla karşılaştırmak, kredi açılış ücreti dahil edildiğinde gerçek kısa vadeli maliyeti olduğundan düşük gösterir.
- Bu hesaplama aracı, kredinin tüm beyan edilen vade boyunca yalnızca faizli olduğunu ve kredi açılış ücretinin dahil edilen tek ücret olduğunu varsayar; bazı köprü kredileri burada modellenmeyen ek ücretler (ekspertiz, idari, çıkış ücretleri) taşır.
- Köprü kredileri, kredi vadesi içinde tamamlanacak belirli bir çıkış stratejisine — tipik olarak mevcut bir mülkün satılmasına veya kalıcı yeniden finansmanın sağlanmasına — bağlıdır; bu hesaplama aracı, bu çıkışın vadeyi aşacak şekilde gecikmesi durumunda ne olacağını modellemez.
Köprü kredisi nedir?
Köprü kredisi, tipik olarak birkaç aydan yaklaşık bir yıla kadar süren, iki işlem arasındaki boşluğu 'köprülemek' için kullanılan kısa vadeli bir finansmandır — en yaygın olarak, borçlunun mevcut evi satılmadan önce yeni bir ev satın alımını finanse etmek için kullanılır. Köprü kredileri genellikle yalnızca faizli olarak yapılandırılır; tam anapara, vade sonunda genellikle tetikleyici işlem (bir ev satışı gibi) tamamlandığında tek bir geri ödeme olarak ödenir.
Köprü kredileri kısa vadeli olduğundan ve kredi veren için standart uzun vadeli bir konut kredisinden daha fazla risk taşıdığından — beklenen satışın veya yeniden finansmanın planlandığı gibi gerçekleşmeme riski dahil — genellikle geleneksel konut kredilerinden belirgin şekilde daha yüksek faiz oranları taşır; buna ek olarak kapanışta kredi tutarının bir yüzdesi olarak alınan bir kredi açılış ücreti de eklenir.
Bir köprü kredisinin tam maliyeti, vade boyunca ödenen faizi peşin alınan kredi açılış ücretiyle birleştirir; efektif yıllık maliyet bu birleşik maliyeti tek bir yıllık yüzde olarak ifade eder ve bu, ücreti de hesaba kattığı için genellikle kredinin tek başına beyan edilen nominal faiz oranından daha yüksektir.
Bu köprü kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Köprü kredisi tutarını girin.
- Kredi için teklif edilen yıllık faiz oranını girin.
- Kredi vadesini ay olarak girin — köprü kredileri tipik olarak kısadır, genellikle bir yılın oldukça altındadır.
- Kredi açılış ücretini kredi tutarının yüzdesi olarak girin.
- Yalnızca faiz ödenen aylık ödemeyi, kredi açılış ücreti tutarını, faiz artı ücretin toplam maliyetini, efektif yıllık maliyeti ve vade sonunda ödenecek anaparayı okuyun.
Köprü kredisi maliyetinin arkasındaki formül
Bir köprü kredisindeki aylık ödeme yalnızca faizdir: ödenmemiş anaparanın aylık faiz oranıyla çarpımıdır, çünkü kredi vadesi dolana kadar hiçbir anapara geri ödenmez. Kredi açılış ücreti, kredi tutarının bir yüzdesidir ve vade boyunca yayılmak yerine kapanışta tek seferde alınır.
Toplam maliyet, vadenin her ayında ödenen faizi kredi açılış ücretiyle toplar. Efektif yıllık maliyet, bu toplam maliyeti kredi tutarının tek bir yıllık yüzdesine dönüştürür; bu, ücretin dahil edilmesi ve genellikle bir yıldan kısa olan vade üzerinden yıllıklandırılması nedeniyle yalnızca nominal faiz oranından daha yüksektir.
Sık yapılan hatalar
- Bir köprü kredisinin nominal faiz oranını, kredi açılış ücretini hesaba katmadan doğrudan standart bir konut kredisi oranıyla karşılaştırmak; bu ücret, kısa vade üzerinden efektif yıllık maliyeti belirgin şekilde artırır.
- Bir köprü kredisi almadan önce, örneğin bekleyen bir ev satışı veya hazır kalıcı yeniden finansman gibi somut, süreye bağlı bir çıkış stratejisine sahip olmamak; çünkü kredinin anaparası kısa bir vadenin sonunda tamamen ödenmesi gerekir.
- Köprü kredisi ödemelerinin anaparayı azalttığını varsaymak — bunlar tipik olarak yalnızca faizlidir, dolayısıyla ayrıca ödenmedikçe tam orijinal tutar vade sonunda ödenmeye devam eder.
- Yalnızca aylık faiz ödemesine bakıp kapanışta ödenecek kredi açılış ücretini göz ardı ederek toplam borçlanma maliyetini olduğundan düşük tahmin etmek.
- Kredinin kısa vadesi ve yalnızca faizli yapısı belirli, yakın vadeli bir işlemin zamanında tamamlanması etrafında kurulmuşken, köprü kredisini belirsiz veya uzun bir zaman çizelgesine sahip bir amaç için kullanmak.
Sıkça Sorulan Sorular
Köprü kredisi ne için kullanılır?
Köprü kredisi, iki işlem arasındaki boşluğu kapatmak için kullanılan kısa vadeli bir finansmandır; en yaygın olarak, mevcut bir ev satılmadan önce yeni bir ev satın alımını finanse etmek için kullanılır. Tipik olarak yalnızca faizlidir; tam anapara, tetikleyici işlem — mevcut mülkün satışı gibi — tamamlandığında ödenir.
Köprü kredisi faiz oranları neden konut kredisi oranlarından daha yüksektir?
Köprü kredileri kısa vadelidir ve bir ev satışı gibi belirli bir gelecekteki olayın zamanında gerçekleşmesine bağlıdır; kredi verenler bunu, zaten sahip olunan, değerlemesi yapılmış bir mülk üzerindeki standart uzun vadeli bir konut kredisinden daha riskli olarak değerlendirir. Bu ek kısa vadeli risk, tipik olarak daha yüksek bir faiz oranına ve bir kredi açılış ücretine yansır.
Bir köprü kredisinin efektif yıllık maliyeti nedir?
Efektif yıllık maliyet, kredi vadesi boyunca ödenen faizi kredi açılış ücretiyle birleştirir, ardından bu toplamı kredi tutarının tek bir yıllık yüzdesi olarak ifade eder. Ücret dahil edildiğinden ve vade genellikle bir yılın oldukça altında olduğundan, efektif yıllık maliyet tipik olarak kredinin tek başına beyan edilen nominal faiz oranından daha yüksektir.
Köprü kredisinde anapara ödemesi yapar mıyım?
Genellikle vade boyunca hayır. Köprü kredileri tipik olarak yalnızca faizli olarak yapılandırılır; bu, aylık ödemenin yalnızca tahakkuk eden faizi kapsadığı ve tam orijinal anaparanın vade sonunda tek bir geri ödeme olarak ödenmesi gerektiği anlamına gelir — genellikle borçlunun çıkış işlemi, bir ev satışı gibi, tamamlandığında.
Vadesi geldiğinde köprü kredisini geri ödeyemezsem ne olur?
Bu, köprü finansmanının temel riskidir; çünkü planlanan çıkış — bir ev satışı veya yeniden finansman gibi — fiilen gerçekleşmiş olsun ya da olmasın, tam anapara sabit bir tarihte ödenmesi gerekir. Bu hesaplama aracı, kredinin maliyetini beyan edilen vadesi altında hesaplar ancak uzatma seçeneklerini, temerrüt sonuçlarını veya belirli kredi veren ve duruma bağlı olan yeniden finansman alternatiflerini modellemez.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.