ABD konut kredisi sonuçlarınızı anlama
Aşağıdaki referans noktaları, Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından belirtilen ve yaygın geleneksel kredilendirme uygulamasına dayanan ABD karşılanabilirlik ve maliyet ölçütleridir. Bunlar kesin sınırlar değil, kılavuz niteliğindedir.
| Kalem | ABD ölçütü / geleneği |
|---|---|
| Konut maliyeti / brüt gelir | ≤ %28 ön uç oranı (CFPB 28/36 kuralı) |
| Toplam borç / brüt gelir | ≤ %36 arka uç oranı (CFPB 28/36 kuralı) |
| PMI'den kaçınmak için peşinat | Geleneksel kredilerde fiyatın %20'si (%80 kredi/değer oranı) |
| Oran ölçütü | Freddie Mac PMMS 30 yıllık sabit ortalaması (sayfadaki referans oranına bakın) |
| İndirim puanı | 1 puan = kredinin %1'i, oranı düşürmek için peşin ödenir |
- Hesaplayıcı emlak vergisini, ev sahibi sigortasını, site aidatlarını/HOA ve PMI'yi hariç tutar. Bunlar birlikte gerçek aylık konut maliyetine sıklıkla birkaç yüz dolar ekler.
- Nominal oranı girin, APR'yi değil. APR ücretleri, puanları ve bazı kapanış masraflarını bir araya getirir ve genellikle nominal orandan biraz daha yüksektir.
- Freddie Mac'in PMMS anketi, %20 peşinat ödeyen ve güçlü kredi notuna sahip borçlular için geleneksel, uygun, tamamen amortismana tabi satın alma kredilerini kapsar; bireysel teklifler kredi notuna, kredi büyüklüğüne ve puanlara göre değişir.
- Bu model yalnızca sabit faizli kredileri kapsar. ARM ödemeleri başlangıç sabit dönemden sonra değişir ve burada temsil edilmez.
ABD konut kredisi hesaplama aracı nedir?
Bir ABD konut kredisi hesaplama aracı, belirli bir vade boyunca eşit taksitler hâlinde geri ödenen bir konut kredisi için sabit aylık anapara ve faiz taksitini bulmak üzere standart amortisman formülünü uygular. 30 yıllık sabit faizli konut kredisi, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en yaygın yapıdır; 15 yıllık sabit faizli kredi ana alternatiftir ve genellikle daha düşük bir oran ancak daha yüksek bir aylık taksit taşır. Değişken faizli konut kredileri (ARM) mevcuttur ancak satın alma kredilerinin azınlığını oluşturur.
Hesaplayıcı, kredi anaparasını ev fiyatından peşinatı çıkararak türetir. Geleneksel bir kredide fiyatın %20'sinin altındaki bir peşinat genellikle özel konut kredisi sigortasını (PMI) tetikler; bu, kredi kuruluşunu koruyan ve burada modellenmeyen ek bir aylık maliyettir. Devlet destekli FHA, VA ve USDA kredilerinin kendi peşinat ve sigorta kuralları vardır.
ABD'li alıcılar ayrıca kapanışta kapanış masrafları öder — kredi kuruluşu açılış ücretleri, ekspertiz, tapu sigortası, emanet hesabı ve tescil ücretleri — genellikle kredi tutarının birkaç yüzdesi kadar. Borçlular, faiz oranını düşürmek için peşin olarak indirim puanları (her puan kredinin %1'idir) ödeyebilir. Bu hesaplama aracı yalnızca taksiti raporlar; PMI, vergiler, sigorta ve kapanış masrafları ayrıca bütçelenmelidir.
Bu ABD konut kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Ev satın alma fiyatını ve planladığınız peşinatı ABD doları cinsinden girin. Hesaplayıcı anaparayı fiyat eksi peşinat olarak türetir.
- Kredi kuruluşunuzun belirttiği yıllık nominal faiz oranını girin — kredinin nominal oranı, ücretleri ve puanları da içeren yıllık maliyet oranı (APR) değil.
- Kredi vadesini yıl olarak girin. En yaygın ABD vadeleri 30 ve 15 yıldır.
- Sabit aylık anapara ve faiz taksitini, tüm vade boyunca ödenen toplam tutarı ve toplam faiz maliyetini okuyun.
- Peşinatınız %20'nin altındaysa, gerçek aylık konut maliyetini ölçmek için PMI tahmini ile emlak vergisi ve ev sahibi sigortası ekleyin.
Amortisman formülü
Sabit aylık taksit M, tüm gelecekteki ödemelerin bugünkü değerini kredi anaparası P'ye eşitleyen bugünkü değer anüite formülünden türetilir. Aylık oran r, yıllık nominal oranın 12'ye bölünmesiyle bulunur; n aylık ödeme sayısıdır (yıl çarpı 12). Oran sıfır olduğunda taksit, anaparanın ödeme sayısına bölünmesine indirgenir.
Sık yapılan hatalar
- Anapara ve faiz rakamını toplam konut maliyeti olarak ele almak — ABD'li alıcılar ayrıca emlak vergisi, ev sahibi sigortası ve genellikle PMI veya HOA aidatı da öder.
- Nominal oran yerine APR girmek; bu, aylık taksiti olduğundan yüksek gösterir.
- %20'nin altındaki bir peşinatın ek maliyetten kaçındığını varsaymak; %20'nin altında peşinatlı geleneksel krediler genellikle kredi %80 kredi/değer oranına ulaşana kadar PMI gerektirir.
- Kapanışta nakit olarak ödenmesi gereken ve peşinattan ayrı olan kapanış masraflarını ve indirim puanlarını göz ardı etmek.
- 30 yıllık ve 15 yıllık bir krediyi yalnızca aylık taksit üzerinden karşılaştırmak, 30 yıl boyunca ödenen çok daha yüksek toplam faizi göz ardı etmek.
Sıkça Sorulan Sorular
ABD'de 30 yıllık sabit faizli konut kredisi neden bu kadar yaygın?
30 yıllık sabit faizli konut kredisi, geri ödemeyi uzun bir vadeye yayarak aylık taksitleri düşük tutması ve faiz oranını kredinin tüm ömrü boyunca sabitleyerek taksitlerin asla yükselmemesini sağlaması nedeniyle baskın ABD konut kredisidir. Bu yapı, Freddie Mac ve Fannie Mae gibi devlet destekli kuruluşların uygun kredileri satın aldığı ABD ikincil konut kredisi piyasası tarafından desteklenir. 15 yıllık sabit faizli kredi ana alternatiftir; daha düşük bir oran ancak daha yüksek bir aylık taksit sunar.
PMI nedir ve ne zaman gereklidir?
Özel konut kredisi sigortası (PMI), borçlunun peşinatı satın alma fiyatının %20'sinden az olduğunda geleneksel ABD kredilerine eklenen aylık bir ücrettir. Kredi kuruluşunu temerrüde karşı korur, borçluyu değil. PMI genellikle kredi bakiyesi orijinal değerin %80'ine düştüğünde iptal edilebilir ve federal Homeowners Protection Act uyarınca %78'de otomatik olarak sona erer. Bu hesaplama aracı PMI'yi içermez.
Konut kredisi indirim puanları nedir?
İndirim puanları, bir ABD konut kredisindeki faiz oranını düşürmek için kredi kuruluşuna peşin ödenen isteğe bağlı bir ücrettir. Bir puan, kredi tutarının %1'ine mal olur ve tipik olarak oranı bir yüzde puanının bir kısmı kadar düşürür. Puan ödemek aylık taksiti ve toplam faizi azaltabilir, ancak yalnızca krediyi peşin maliyeti geri kazanacak kadar uzun süre tutan borçlulara fayda sağlar.
ABD konut kredisi oranları hangi ölçütü takip eder?
ABD 30 yıllık sabit konut kredisi oranları, geleneksel, uygun satın alma kredisi oranlarının haftalık ortalaması olan Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS) ile yaygın olarak ölçütlenir. Gerçek teklif edilen oranlar daha geniş tahvil piyasasıyla — özellikle 10 yıllık Hazine tahvili getirileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymet fiyatlamasıyla — birlikte hareket eder ve kredi notuna, kredi büyüklüğüne ve puanlara göre değişir. Calculate.Studio, güncel PMMS ölçütünü doğrulama tarihiyle birlikte ayrıca gösterir.
Bir ABD ev satın almasında kapanış masrafları nedir?
Kapanış masrafları, bir ABD konut kredisini sonuçlandırmak için kapanışta ödenen ücretlerdir; tipik olarak kredi tutarının birkaç yüzdesi kadardır. Kredi kuruluşu açılış ve sigortalama ücretlerini, ekspertizi, tapu araştırması ve tapu sigortasını, emanet hesabı ücretlerini, tescil ücretlerini ve emlak vergisi ile sigorta gibi peşin ödenen kalemleri içerir. Kapanış masrafları peşinattan ayrıdır ve genellikle kapanışta nakit olarak ödenir, ancak bazıları krediye dahil edilebilir veya satıcı tavizleriyle karşılanabilir.
28/36 kuralı nasıl kullanılır?
28/36 kuralı, Tüketici Mali Koruma Bürosu tarafından belirtilen geleneksel bir ABD karşılanabilirlik kılavuzudur: aylık konut maliyetleri (anapara, faiz, vergi ve sigorta) brüt aylık gelirin %28'ini aşmamalı, toplam aylık borç ödemeleri ise %36'yı aşmamalıdır. Kredi kuruluşları, bir borçlunun sorumlu bir şekilde ne kadar geri ödeyebileceğini değerlendirmek için kredi notu ve rezervlerle birlikte bunun gibi borç/gelir oranlarını kullanır.
Kaynaklar
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.