ARM senaryonuzu anlama
Ayarlama sonrası ARM oranları, tavanlara tabi olarak endeks artı marj tarafından belirlenir — bunların hiçbirini bu hesaplama aracı tahmin etmez. Aşağıdaki tablo, belirli bir kredinin açıklamalarının doğru okunabilmesi için her bir yapısal terimin ne anlama geldiğini açıklar.
| ARM terimi | Ne anlama gelir |
|---|---|
| Endeks | ARM'nin takip ettiği yayımlanmış bir piyasa oranı — ARRC tarafından tavsiye edilen LIBOR'dan sektör çapındaki geçişin ardından, güncel ABD ARM'lerinde genellikle SOFR (Güvenceli Gecelik Finansman Oranı) |
| Marj | Kredi kuruluşunun her ayarlamada endekse eklediği sabit bir yüzde; kredi sözleşmesinde belirtilir ve kredinin ömrü boyunca değişmez |
| Başlangıç ayarlama tavanı | Sabit dönem sona erdikten sonraki ilk sıfırlamada oranın yükselebileceği maksimum düzey |
| Periyodik ayarlama tavanı | İlkinden sonraki her sıfırlamada oranın yükselebileceği maksimum düzey |
| Ömür boyu tavan | Kalan tüm vade boyunca oranın kredinin başlangıç oranının üzerine hiç çıkabileceği maksimum düzey |
- Bu hesaplama aracı, gelecekteki faiz oranlarını, endeks değerlerini veya belirli bir ARM'nin oranının ayarlamada nereye varacağını tahmin etmez — düzeltilmiş oran, bir senaryoyu test etmek için sağladığınız bir girdidir, aracın tahmin ettiği bir çıktı değildir.
- Belirli endeks, marj ve tavan değerleri kredi kuruluşuna ve kredi ürününe göre değişir ve kredinin kendi Truth in Lending açıklamalarından (başvuruda sağlanan CHARM kitapçığı dahil) teyit edilmelidir; bu hesaplama aracı kasıtlı olarak bu terimlere genel rakamlar atamaz.
- Ayarlanmış ödeme, orijinal anapara yerine ayarlama tarihinde kalan bakiye üzerinden hesaplandığından, aynı düzeltilmiş orana ancak farklı sabit dönem uzunluklarına sahip iki ARM farklı ayarlanmış ödemeler üretebilir.
Ayarlanabilir faizli konut kredisi (ARM) nedir?
Ayarlanabilir faizli bir konut kredisi (ARM), başlangıç dönemi için sabit bir faiz oranı taşır — genellikle '5/1' gibi bir gösterimle ifade edilir, yani beş yıl sabit, ardından ayarlamalar — bu dönemden sonra oran, kredi sözleşmesinde belirlenen tavanlara tabi olarak bir piyasa endeksi artı sabit bir kredi kuruluşu marjına dayalı olarak periyodik olarak sıfırlanır. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) ve federal olarak zorunlu kılınan Ayarlanabilir Faizli Konut Kredileri Tüketici El Kitabı (CHARM kitapçığı) bu yapıyı açıklar ve kredi kuruluşlarının bunu kapanıştan önce ARM borçlularına açıklamasını zorunlu kılar.
Mevcut ABD piyasasında çoğu ARM, LIBOR'un aşamalı olarak kaldırılmasının ardından Alternatif Referans Oranları Komitesi (ARRC) tarafından tavsiye edilen referans oran olan Güvenceli Gecelik Finansman Oranı'na (SOFR) endekslidir. Bir borçlunun ayarlamadan sonra fiilen ödediği oran, sıfırlama tarihindeki endeks değeri artı kredi kuruluşunun marjına eşittir; bu da kredinin ayarlama tavanlarına tabidir — bunların hiçbiri kredi verildiği anda kesin olarak bilinemez.
ARM sözleşmeleri, oranın ne kadar değişebileceğini sınırlayan tipik olarak üç tür tavan içerir: bir başlangıç ayarlama tavanı (ilk sıfırlamadaki maksimum artış), bir periyodik ayarlama tavanı (sonraki her sıfırlamadaki maksimum artış) ve bir ömür boyu tavan (oranın kredinin ömrü boyunca başlangıç oranının üzerine hiç çıkabileceği maksimum düzey). Bu hesaplama aracı, kredi ürününe göre değiştiği ve burada uydurulmadığı için belirli tavan değerlerini uygulamaz — belirli bir teklif için geçerli tavanlar için kredinin Truth in Lending açıklamalarını kontrol edin.
Bu ARM hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Kredi tutarını (anapara) girin.
- ARM'de sunulan başlangıç sabit dönem faiz oranını girin.
- Sabit oran döneminin uzunluğunu yıl olarak girin (örneğin, 5/1 bir ARM için 5).
- Varsayımsal bir düzeltilmiş oran girin — sıfırlamada endeks artı marjın fiilen ne olacağının bir tahmini değil, test etmek istediğiniz bir oran. Bir dizi sonucu görmek için birkaç değeri deneyin.
- Toplam kredi vadesini yıl olarak girin.
- Başlangıç ödemesini, varsayımsal düzeltilmiş oranınız altında ortaya çıkan ödemeyi, ikisi arasındaki değişimi ve ayarlama noktasında kalan kredi bakiyesini okuyun.
ARM senaryo ödemelerinin arkasındaki formül
Başlangıç ödemesi, tam kredi vadesi boyunca başlangıç oranında standart amortisman formülüyle hesaplanır. Ayarlama tarihindeki kalan bakiye, aynı amortisman planının sabit dönemin sonuna kadar ileriye doğru öngörülmesiyle hesaplanır.
Ayarlanmış ödeme, ardından amortisman formülünü bu kalan bakiyeye, girdiğiniz varsayımsal düzeltilmiş oranda, sabit dönem sona erdikten sonra kalan vade boyunca yeniden uygular. Oran kullanıcı tarafından sağlandığından, bu, endeks ve marjın fiilen ne üreteceğini tahmin etmek yerine 'oran X olursa ne olur' senaryosunu modeller.
Sık yapılan hatalar
- Düzeltilmiş oran girdisini bir senaryo yerine bir tahmin olarak ele almak — bu hesaplama aracı, gelecekteki bir sıfırlama tarihinde endeks artı marjın fiilen ne olacağını bilemez.
- ARM oran artışlarının, kredi sözleşmesinde belirtilen tavanlarla sınırlı olduğunu unutmak; tavan değerleri ürüne göre farklılık gösterdiğinden bu genel hesaplama aracı bunları uygulamaz.
- Ayarlanmış ödemenin orijinal kredi tutarı üzerinden hesaplandığını varsaymak — aslında ayarlama tarihinde kalan bakiye üzerinden hesaplanır; bu, orijinal anaparadan düşüktür ancak bir kredinin ilk yıllarında amortisman yavaş olduğundan hâlâ önemli bir tutardır.
- Sabit dönem uzunluğunu (örneğin '5/1' içindeki '5') ayarlama sıklığıyla ('1', yani oranın daha sonra her yıl bir kez ayarlanabileceği anlamına gelir) karıştırmak — bunlar ARM gösteriminde iki farklı sayıdır.
- Belirli bir ayarlama sonrası oran varsaymadan önce, gerçek bir kredi teklifine uygulanan belirli endeks, marj ve tavan yapısı için CHARM kitapçığını veya Truth in Lending açıklamalarını okumamak.
Sıkça Sorulan Sorular
'5/1 ARM' ne anlama gelir?
Yaygın ABD ARM gösteriminde, ilk sayı başlangıç sabit oran döneminin yıl cinsinden uzunluğudur ve ikinci sayı, bu dönemden sonra oranın yıl cinsinden ne sıklıkla ayarlanabileceğidir. Bir 5/1 ARM'de ilk beş yıl sabit bir oran vardır, ardından oran vadenin geri kalanı boyunca yılda bir kez ayarlanabilir.
Bir ARM'deki oran, ayarlandıktan sonra nasıl belirlenir?
Düzeltilmiş oran, sıfırlama tarihindeki yayımlanmış bir piyasa endeksi değeri artı kredi sözleşmesinde belirlenen sabit bir marja eşittir; bu da oranın ne kadar yükselebileceğini sınırlayan ayarlama tavanlarına tabidir. Mevcut ABD piyasasında çoğu ARM, LIBOR'un yerini alması için Alternatif Referans Oranları Komitesi (ARRC) tarafından tavsiye edilen oran olan Güvenceli Gecelik Finansman Oranı'na (SOFR) endekslidir.
Bu hesaplama aracı, ARM oranımın ayarlandıktan sonra ne olacağını söyleyebilir mi?
Hayır. Bu hesaplama aracı bir senaryo aracıdır — kredinin kalan bakiyesi üzerinde ne tür bir ödeme üreteceğini görmek için varsayımsal bir düzeltilmiş oran sağlarsınız. Gelecekteki endeks değerlerini tahmin etmez ve hiçbir hesaplama aracı, piyasaya dayalı bir endeksin yıllar sonra nerede olacağını güvenilir bir şekilde tahmin edemez.
ARM ayarlama tavanları nedir?
Ayarlama tavanları, bir ARM'nin oranının ne kadar değişebileceğine dair sözleşmeye dayalı sınırlardır: bir başlangıç tavanı ilk ayarlamayı sınırlar, bir periyodik tavan her sonraki ayarlamayı sınırlar ve bir ömür boyu tavan, kredinin ömrü boyunca başlangıç oranı üzerindeki toplam yükselişi sınırlar. Belirli tavan değerleri kredi kuruluşuna ve kredi ürününe göre değişir ve CHARM kitapçığı dahil kredinin Truth in Lending belgelerinde açıklanır.
Ayarlama sonrası ödeme neden orijinal kredi tutarından farklı bir bakiye üzerinden hesaplanır?
Kredi, sabit oran dönemi boyunca amortismana tabi tutulduğundan, oran ayarlandığında anaparanın bir kısmı zaten geri ödenmiştir. Ayarlanmış ödeme, orijinal kredi tutarı değil, sabit dönem sona erdikten sonra kalan vadeye yayılan bu kalan bakiye üzerinden hesaplanır.
Bir ARM, sabit faizli bir konut kredisinden daha mı risklidir?
Bir ARM, sabit faizli bir konut kredisinin taşımadığı bir ödeme belirsizliği taşır; çünkü oran ayarlandığında ödeme yükselebilir (veya düşebilir), sabit faizli bir ödeme ise kredinin ömrü boyunca hiç değişmez. Bu değiş tokuşun uygun olup olmadığı, borçlunun krediyi ne kadar süre tutmayı beklediği ve ödeme değişkenliğine toleransı gibi faktörlere bağlıdır — bu eğitim amaçlı hesaplama aracının belirli bir borçlu için değerlendirmediği hususlar.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.