Birleşik peşin ödeme sonuçlarınızı anlamak
Aşağıdaki tablo, bu hesaplayıcının modellediği iki peşin ödeme mekanizmasını ayırt eder; çünkü ikisi de nihayetinde anapara bakiyesini yalnızca gerekli plandan daha hızlı küçültse de, faizi biraz farklı yollarla azaltırlar.
| Peşin ödeme türü | Ne zaman uygulanır | Amortisman planı üzerindeki etkisi |
|---|---|---|
| Tekrarlayan ekstra aylık ödeme | Her ay, gerekli ödemeyle birlikte | Bakiye, kredinin ömrü boyunca her ay daha hızlı azalır |
| Tek seferlik toplu ödeme | Bir kez, hemen uygulanır | Başlangıç bakiyesi anında düşer; tüm gelecekteki faiz daha düşük bakiye üzerinden hesaplanır |
- Bu hesaplayıcı, kalan vade için sabit bir oran ve tüm ekstra fonların herhangi bir erken ödeme cezası olmadan doğrudan anaparaya uygulandığını varsayar.
- Bir kredi kuruluşunun krediyi yeni, daha düşük bakiye üzerinden resmi olarak yeniden amortize ederek gerekli minimum ödemeyi azalttığı olası kredi yeniden yapılandırmasını hesaba katmaz — bu hesaplayıcının 'yeni toplam aylık ödemesi', tekrarlayan ekstranın değişmeyen gerekli ödemenin üzerine gönüllü olarak ödendiğini varsayar.
- Rakamlar, tipik olarak anapara-ve-faiz ödemelerinden ayrı olarak tahsil edilen emlak vergilerini, ev sahibi sigortasını, site aidatlarını ve PMI'ı hariç tutar.
Ekstra konut kredisi ödemesi hesaplama aracı nedir?
Bu hesaplayıcı, konut kredisi peşin ödemesinin iki farklı biçimini birlikte modeller: her aylık ödemeye eklenen tekrarlayan bir ekstra tutar ve başlangıç bakiyesini azaltmak için hemen uygulanan tek seferlik bir toplu ödeme (örneğin bir ikramiye, vergi iadesi veya miras). Her ikisi de kredi kuruluşunun faiz uyguladığı anaparayı azaltır, ancak farklı şekilde işlerler — toplu ödeme, amortisman planının başladığı bakiyeyi düşürürken, tekrarlayan ekstra ödeme bakiyeyi her ay ilerleyerek azaltır.
Tüketici Mali Koruma Bürosu, gerekli minimumun üzerindeki her ödeme tutarının — ister tekrarlayan ister tek seferlik olsun — çoğu standart konut kredisinde (erken ödeme cezası olmadığı sürece) anaparaya uygulandığını belirtir; bu, hesaplayıcının her iki peşin ödeme türü için birlikte simüle ettiği mekanizmadır.
Sonuçlar, kredinin güncel bakiyesi ve kalan vadesindeki orijinal planla karşılaştırılır; böylece toplu ödeme ve tekrarlayan ekstra ödemenin kapatma süresi ve faiz maliyeti üzerindeki birleşik etkisi, kredinin temel gidişatından ayrıştırılır.
Bu ekstra konut kredisi ödemesi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Güncel kalan kredi bakiyesini girin.
- Kredinin yıllık faiz oranını girin.
- Kredide kalan yıl sayısını girin (herhangi bir ödeme yapılmadıysa hariç, orijinal vadeyi değil).
- Her ödemeye eklemeyi planladığınız tekrarlayan ekstra aylık tutarı girin; yalnızca toplu ödemeyi modellemek istiyorsanız sıfır olarak ayarlayın.
- Varsa tek seferlik toplu ödemeyi girin; yalnızca tekrarlayan ekstra ödemeleri modellemek istiyorsanız sıfır olarak ayarlayın.
- Yeni kapatma süresini, kazanılan zamanı, tasarruf edilen faizi ve yeni toplam aylık ödemeyi (gerekli ödeme artı tekrarlayan ekstra tutar) okuyun.
Birleşik ekstra ödemelerin arkasındaki formül
Gerekli aylık ödeme önce orijinal bakiye üzerinden kalan yıllar boyunca hesaplanır. Ardından hızlandırılmış plan simüle edilmeden önce toplu ödeme başlangıç bakiyesinden çıkarılır ve tekrarlayan ekstra tutar, bu simülasyonun her ayında gerekli ödemeye eklenir. Temel karşılaştırma planı, orijinal bakiyeyi ve yalnızca gerekli ödemeyi kullanır, toplu ödeme veya tekrarlayan ekstra olmadan.
Hesaplanmış örnek: kalan 25 yılla %6,5 oranında 250.000 dolarlık bir bakiyenin gerekli ödemesi 1.688,02 dolardır ve tek başına bu ödeme düzeyinde 300 ay (25 yıl) sürer. 100 dolarlık tekrarlayan bir ekstra ödeme eklemek (toplu ödeme olmadan) toplam ödemeyi 1.788,02 dolara yükseltir ve doğrudan simülasyonla kapatmayı yaklaşık 21,9 yıla kısaltır — yaklaşık 3,2 yıl daha erken — yaklaşık 37.671 dolar faiz tasarrufu sağlar.
Sık yapılan hatalar
- Kalan yıllar yerine kredi başlangıcından bu yana geçen yılları girmek; bu, yanlış bir temel plan üretir.
- Bir toplu ödemenin gerekli aylık ödemeyi otomatik olarak düşürdüğünü varsaymak — çoğu kredide, kredi resmi olarak yeniden yapılandırılmadıkça bunun yerine vadeyi kısaltır.
- Toplu ödemenin bir ön ödeme kredisi olarak tutulmadığını, anaparaya uygulandığını servis sağlayıcıyla teyit etmemek.
- Belirli kredi türlerinde büyük bir toplu ödemeye uygulanabilecek bir erken ödeme ceza maddesini gözden kaçırmak.
- Tekrarlayan ekstra ve toplu ödeme etkilerinin doğrusal olarak toplandığını varsayarak tasarrufu çift saymak — faiz küçülen bir bakiye üzerinde bileşik büyüdüğünden, birleşik etki basit toplama değil, doğrudan ay ay simülasyonla hesaplanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tekrarlayan ekstra ödeme ile toplu ödeme arasındaki fark nedir?
Tekrarlayan ekstra ödeme, borçlu devam ettirdiği sürece her aylık ödemeye sabit bir tutar ekler ve bakiyeyi her ay azaltır. Tek seferlik bir toplu ödeme, başlangıç anapara bakiyesini tek bir işlemde hemen azaltmak için uygulanır; bundan sonra tüm gelecekteki faiz bu daha düşük bakiye üzerinden hesaplanır. Her ikisi de toplam faizi azaltır, ancak toplu ödemenin faydası hemen gerçekleşirken tekrarlayan ekstra ödemenin faydası kademeli olarak birikir.
Toplu ödeme ile tekrarlayan ekstra ödemeleri birleştirebilir miyim?
Evet — bu hesaplayıcı her ikisinin birlikte uygulanmasını modeller: toplu ödeme başlangıç bakiyesini hemen azaltır ve ardından tekrarlayan ekstra tutar, izleyen hızlandırılmış plandaki her aylık ödemeye eklenir. İkisini birleştirmek genellikle tek başına herhangi bir stratejiden daha büyük bir faiz tasarrufu sağlar.
Ekstra bir ödeme gerekli aylık ödememi düşürür mü?
Otomatik olarak değil. Çoğu standart konut kredisinde ekstra ödemeler ve toplu ödemeler bakiyeyi azaltır ve kapatma süresini kısaltır, ancak kredi kuruluşu krediyi yeni bakiye üzerinden resmi olarak yeniden yapılandırmadıkça (yeniden amortize etmedikçe) sözleşmesel gerekli ödeme aynı kalır — bazı servis sağlayıcıların işlemek için ücret aldığı ayrı bir talep.
İkramiye veya vergi iadesi gibi bir toplu ödeme nereye gitmeli — anaparaya mı, birikime mi?
Bu hesaplayıcı yalnızca bir toplu ödemeyi konut kredisi anaparasına uygulayarak garanti edilen faiz tasarrufunu ölçer; bunu bir acil durum fonu tutmak, daha yüksek faizli borcu azaltmak veya diğer finansal önceliklerle tartmaz. Lisanslı bir finansal danışman, belirli bir durum için toplu ödemenin doğru kullanımını değerlendirmeye yardımcı olabilir.
Ekstra konut kredisi ödemesi yapmanın cezaları var mı?
Çoğu standart ABD konut kredisi erken ödeme cezası taşımaz, ancak bazı kredi türleri taşır. Tüketici Mali Koruma Bürosu, büyük bir toplu ödeme yapmadan önce kredi sözleşmesini incelemeyi veya servis sağlayıcıyla iletişime geçmeyi önerir, çünkü bir ceza burada hesaplanan net faydayı azaltabilir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). How can extra mortgage payments save me money? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a prepayment penalty? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is mortgage recasting? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. fanniemae.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.