Balon ipotek sonuçlarınızı anlama
Aşağıdaki tablo, balon ödemenin büyüklüğünü belirleyen yapısal ayrım olduğu için, balon bir ipoteği aynı oran ve ödeme planına sahip standart tamamen amortismanlı bir kredi ile karşılaştırır.
| Kredi türü | Ödeme neye göre boyutlandırılır | Gerçek vade | Vade sonunda ne olur |
|---|---|---|---|
| Standart tamamen amortismanlı kredi | Tam kredi vadesi | Amortisman planıyla aynı | Bakiye sıfıra ulaşır |
| Balon ipotek | Uzun amortisman planı (örn. 30 yıl) | Kısa balon vadesi (örn. 5–7 yıl) | Kalan bakiyenin tamamının vadesi gelir (balon ödeme) |
- Aylık ödeme, kredinin gerçekte işlediğinden çok daha uzun bir plan üzerinden hesaplandığından, balon vade tarihinden önce tipik olarak orijinal anaparanın yalnızca küçük bir kısmı geri ödenir — standart amortisman matematiğiyle tutarlı olarak, erken ödemelerin çoğu faize gider.
- Bu hesaplama aracı, balon tarihinden sonra ne olacağını modellemez. Uygulamada, bir borçlu kalan bakiyeyi yeniden finanse etmeli, mülkü satmalı veya balon tutarını başka fonlardan ödemelidir; her seçeneğin kendi maliyetleri vardır ve kredi kökeninde tahmin edilemeyen gelecekteki kredi ve piyasa koşullarına bağlıdır.
- Bu hesaplama aracı emlak vergilerini, sigortayı, site aidatlarını (HOA) ve herhangi bir yeniden finansman veya erken ödeme ücretini hariç tutar.
Balon ipotek nedir?
Balon bir ipotek, aylık ödemeyi genellikle 15, 20 veya 30 yıl gibi çok yıla yayılan bir amortisman planı kullanarak belirler, ancak kredinin gerçek vadesi çok daha kısadır — genellikle beş ila yedi yıl. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), bu daha kısa vadenin sonunda, kredinin sıfıra kadar amortismana devam etmesi yerine, kalan tüm kredi bakiyesinin balon ödeme olarak bilinen tek bir toplu ödemeyle vadesinin geldiğini açıklar.
Balon ödeme ekstra bir ücret veya ceza değildir; bu, herhangi bir başka sabit oranlı kredideki aynı amortisman planı kullanılarak hesaplanan, borçlunun balon vadesi boyunca yaptığı ödemelerden sonra kalan ödenmemiş anapara bakiyesinin ta kendisidir. Ödemeler, kredinin gerçekte işlediğinden çok daha uzun bir amortisman dönemine göre boyutlandırıldığından, balon vadesi gelmeden önce orijinal anaparanın yalnızca küçük bir kısmı geri ödenir.
Balon yapılar bazı konut kredilerinde görülür, ancak borçlunun vade tarihinden önce yeniden finansman yapmayı, varlığı satmayı veya bakiyeyi başka şekilde çözmeyi beklediği ticari gayrimenkul ve kısa vadeli finansmanda daha yaygındır.
Bu balon ipotek hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Kredi tutarını (anapara) girin.
- Yıllık faiz oranını girin.
- Amortisman planını yıl olarak girin — yalnızca aylık ödemeyi boyutlandırmak için kullanılan uzun vadeli plan (örneğin 30 yıl).
- Balon vade tarihini yıl olarak girin — kalan bakiyenin tamamının vadesinin geldiği gerçek, daha kısa vade. Bu, amortisman planından daha kısa olmalıdır.
- Aylık ödemeyi, vade sonunda ödenecek balon ödemeyi ve orijinal anaparanın ne kadarının ödendiğini, balondan önce ödenen faize karşı okuyun.
Balon ödemenin arkasındaki formül
Aylık ödeme, vade olarak uzun amortisman planı kullanılarak standart amortisman formülüyle hesaplanır — aylık ödemeyi, kısa balon vadesinin kendisi üzerinden tamamen amortize olan bir krediye kıyasla nispeten düşük tutan şey budur.
Balon ödeme, k ay ödeme sonrasındaki kalan kredi bakiyesidir (k = balon yılı × 12); bu, orijinal bakiyenin bileşik faizle ileriye doğru öngörülmesi ve zaten yapılmış ödemelerin birikmiş değerinin çıkarılmasıyla hesaplanır.
Sık yapılan hatalar
- Balon ödemenin bir ücret olduğunu varsaymak — bu, kredinin üzerine eklenen ek bir masraf değil, ödenmemiş anapara bakiyesinin kendisidir.
- Balon ödemenin ne kadar büyük olacağını hafife almak; çünkü düşük bir aylık ödeme (uzun bir amortisman planına göre boyutlandırılmış) orijinal anaparanın çoğunu kısa balon vade tarihinde ödenmemiş bırakır.
- Balon vade tarihinden çok önce bir yeniden finansman, satış veya geri ödeme planı düzenlememek — o gelecekteki tarihte kredi kuruluşlarının ve piyasa koşullarının olumlu olacağı garanti değildir.
- Amortisman planını (yalnızca ödemeyi boyutlandırmak için kullanılır) gerçek kredi vadesiyle (balon vade tarihi) karıştırmak — ikisi, çok farklı sonuçlar üreten farklı girdilerdir.
- Balon bir ipoteği otomatik olarak yenilenen veya kendini yeniden finanse eden bir kredi gibi ele almak — geri ödeme veya yeniden finansman tipik olarak yeni bir başvuru ve yeni bir kredi değerlendirmesi gerektirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Balon ödeme nedir?
Balon ödeme, aylık ödeme çok daha uzun bir amortisman planı kullanılarak hesaplanmış olsa da, daha kısa bir kredi vadesinin sonunda tek bir toplu ödemeyle vadesi gelen bir kredinin kalan bakiyesinin tamamıdır. Tüketici Mali Koruma Bürosu, balon ipotekleri, bu son ödemenin genellikle düzenli aylık ödemelerden önemli ölçüde daha büyük olduğu krediler olarak tanımlar.
Balon ödeme, aslen borç aldığımdan daha mı fazla?
Hayır. Balon ödeme, kredinin aylık ödemesini belirlemek için kullanılan aynı amortisman matematiğiyle hesaplanan, planlanan ödemelerden sonraki kalan anapara bakiyesidir — her zaman orijinal kredi tutarından azdır, ancak balon vadesi amortisman planına göre kısaysa yine de bu tutarın çoğunu oluşturabilir.
Bir balon ipoteğin vadesi geldiğinde ne olur?
Borçlu, kalan bakiyenin tamamını — yeni bir krediye yeniden finanse ederek, mülkü satarak veya başka fonlar kullanarak — ödemelidir. Bu hesaplama aracı vadesi gelen balon tutarını hesaplar, ancak bu çözüm seçeneklerinden hiçbirini modellemez; çünkü bunların mevcudiyeti ve maliyeti gelecekteki kredi ve piyasa koşullarına bağlıdır.
Bir balon ipotekteki aylık ödeme, daha kısa vadeli standart bir krediden neden daha düşüktür?
Kredi aslında çok daha erken vadesi gelse de, aylık ödeme uzun bir amortisman planı (örneğin 30 yıl) üzerinden hesaplandığından, ödeme kredinin işleyeceğinden çok daha fazla aya yayılır ve bu, kısa balon vadesinin kendisi üzerinden tamamen amortize olan bir krediden daha düşük kalmasını sağlar.
Balon ipotekleri tipik olarak kimler kullanır?
Balon yapılar, ticari gayrimenkul finansmanında ve bazı kısa vadeli konut kredilendirmede daha yaygındır; genellikle krediyi tam amortismana kadar tutmak yerine, balon vade tarihinden önce yeniden finanse etmeyi, mülkü satmayı veya krediyi başka şekilde çözmeyi bekleyen borçlular tarafından kullanılır.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.