Konut sermayesi kredisi sonuçlarınızı anlamak
Aşağıdaki tablo, birleşik kredi-değer oranının konut sermayesi kredilendirmesinde tipik olarak nasıl görüldüğünü gösterir. Bireysel kredi veren sınırları değişir; girdiğiniz CLTV tavanı, kullanılabilir sermaye rakamını doğrudan belirler.
| Yeni kredi sonrası birleşik LTV | Tipik kredilendirme bağlamı |
|---|---|
| %80'in altında | En yaygın kredi veren CLTV sınırları içinde; fiyat düşüşlerine karşı tampon olarak daha fazla sermaye kalır |
| %80 ila %85 | Tipik maksimum CLTV tavanlarında veya yakınında; bazı kredi verenler bu aralıkta borç verir, genellikle daha katı fiyatlandırma veya gerekliliklerle |
| %85'in üzerinde | Çoğu konvansiyonel konut sermayesi kredilendirme sınırının üzerinde; az sayıda kredi veren CLTV'yi bu kadar yükseğe uzatır |
- Bu hesaplayıcı, borçlanma kapasitesini yalnızca CLTV tavanından tahmin eder. Gerçek onay ayrıca kredi geçmişine, gelire, borç-gelir oranına ve bir ekspertize bağlıdır — bir kredi veren, CLTV matematiğinin izin verdiğinden daha azını onaylayabilir.
- Gösterilen ödeme, kapanış maliyetlerini, kredi açma ücretlerini ve depozito hesabı kalemlerini hariç tutar; ücretler konut sermayesi kredilerinde yaygın olarak alınır ve net geliri azaltır.
- Kredi evle güvence altına alındığından, atlanan ödemeler hacize yol açabilir — CFPB bunu konut sermayesine karşı borçlanmanın merkezi riski olarak vurgular.
- Bu eğitimsel bir tahmindir, bir kredi teklifi veya finansal tavsiye değildir.
Konut sermayesi kredisi nedir?
Konut sermayesi kredisi, borçlunun eviyle güvence altına alınan ikinci dereceden bir taksitli kredidir. Tüketici Finansal Koruma Bürosu (CFPB), bunu konut sermayesine — evin değerinden hâlâ borçlu olunanın çıkarılmasıyla elde edilen değere — karşı sabit bir toplu tutar borçlanmak ve bunu belirli bir vade boyunca sabit bir oranda eşit aylık taksitlerle geri ödemek olarak tanımlar; bu, döner bir kredi hattı olan konut sermayesi kredi hattından (HELOC) farklıdır.
Kredi verenler, bir evin tüm sermayesine karşı borçlanmaya izin vermez. Çoğu, mevcut ipotek bakiyesi artı yeni konut sermayesi kredisinin evin değerlenmiş değerine bölünmesiyle elde edilen maksimum bir birleşik kredi-değer oranı belirler; bu tipik olarak %80 ile %85 arasında olur, ancak sınırlar kredi verene ve borçlu profiline göre değişir. Bu nedenle borçlanılabilir tutar, evin değerinin CLTV sınırıyla çarpılıp mevcut ipotek bakiyesinin çıkarılmasıyla bulunur.
Kredi evle güvence altına alındığından, faiz oranı genellikle kişisel kredi veya kredi kartı gibi güvencesiz borçlanmalardan daha düşüktür, ancak evin kendisi teminattır: CFPB, bir konut sermayesi kredisini geri ödeyemeyen bir borçlunun haciz riskiyle karşı karşıya olduğunu belirtir. Faiz, yalnızca IRS tarafından tanımlanan belirli koşullarda vergiden düşülebilir (genellikle gelir, krediyi güvence altına alan evi satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için kullanıldığında, 2025'e kadar geçerli mevcut kurallar altında); bir vergi uzmanı, kuralların belirli bir duruma nasıl uygulandığını doğrulayabilir.
Bu konut sermayesi kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Evinizin güncel piyasa değerini (bir tahmin veya yakın tarihli bir ekspertiz) girin.
- Mevcut ipoteğinizde hâlâ borçlu olduğunuz bakiyeyi girin.
- Kredi verenin maksimum birleşik kredi-değer yüzdesini girin — %80 yaygın bir referans noktasıdır, ancak gerçek sınırı kredi vereninizle doğrulayın.
- Değerlendirdiğiniz konut sermayesi kredisi tutarını, teklif edilen yıllık faiz oranını ve yıl cinsinden geri ödeme vadesini girin.
- O CLTV tavanında borçlanılabilir sermayeyi, sabit aylık ödemeyi, vade boyunca toplam faizi ve ipoteğinizin artı yeni kredinin yaratacağı birleşik LTV'yi okuyun.
- Çözülmüş örnek: %80 CLTV sınırında $250.000 ipotek bakiyeli $400.000 değerinde bir ev, $70.000 kullanılabilir bırakır ($400.000 × 0,80 − $250.000). 15 yıl boyunca %8'den $50.000 borçlanmak, ayda $477,83'e mal olur, toplam faizde yaklaşık $36.009 ve %75'lik bir birleşik LTV üretir.
Konut sermayesi borçlanmasının arkasındaki formüller
Kullanılabilir sermaye, evin değerinin maksimum birleşik kredi-değer yüzdesiyle çarpılıp mevcut ipotek bakiyesinin çıkarılmasıyla bulunur (sıfırda tabanlanır). Kredi tutarı üzerindeki aylık ödeme, standart sabit oranlı amortisman formülünü kullanır ve toplam faiz, tüm ödemelerin toplamından anaparanın çıkarılmasıdır.
Birleşik kredi-değer, mevcut ipotek bakiyesini ve yeni krediyi toplar, ardından evin değerine böler — bu, kredi verenlerin bir konut sermayesi kredisi değerlendirirken CLTV tavanlarına karşı kontrol ettikleri orandır.
Sık yapılan hatalar
- Tüm sermayenin borçlanılabilir olduğunu varsaymak — kredi verenler birleşik LTV'yi sınırlar (genellikle yaklaşık %80 ila %85), bu nedenle $150.000 ham sermayesi olan bir ev sahibi çok daha azını borçlanabilir.
- İyimser bir ev değeri kullanmak; CLTV hesaplamasında kullanılan değeri sahibinin tahmini değil, kredi verenin ekspertizi belirler.
- Kredi teklifleri arasında yalnızca aylık ödemeyi karşılaştırıp vadeyi göz ardı etmek — daha uzun bir vade ödemeyi düşürür ama toplam faizi artırır.
- Çoğu konut sermayesi kredisinde alınan ve bu ödeme tahminine dahil olmayan kapanış maliyetlerini ve ücretleri unutmak.
- Bir konut sermayesi kredisini (sabit toplu tutar, sabit ödemeler) bir HELOC ile (döner kredi hattı, genellikle değişken oran) karıştırmak — ürünler çok farklı davranır.
Sıkça Sorulan Sorular
Bir konut sermayesi kredisiyle ne kadar borçlanabilirim?
Kredi verenler tipik olarak birleşik kredi-değer oranını — mevcut ipotek artı yeni kredinin evin değerine bölünmesi — genellikle yaklaşık %80 ila %85 arasında sınırlar. Kullanılabilir tutar, evin değeri çarpı bu tavan eksi mevcut ipotek bakiyesidir. Örneğin, %80 CLTV sınırında $250.000 ipotekli $400.000 değerinde bir ev $70.000 borçlanılabilir sermaye bırakır. Gerçek onay ayrıca krediye, gelire ve bir ekspertize bağlıdır.
Konut sermayesi kredisi ile HELOC arasındaki fark nedir?
Bir konut sermayesi kredisi, belirli bir vade boyunca sabit bir oranda eşit aylık taksitlerle geri ödenen sabit bir toplu tutar teslim eder. Bir konut sermayesi kredi hattı (HELOC), genellikle değişken bir oranda bir çekme dönemi boyunca tekrar tekrar çekilebilen ve geri ödenebilen döner bir kredi hattıdır. Tüketici Finansal Koruma Bürosu, ikisini de evle güvence altına alınan ikinci dereceden ürünler olarak tanımlar, bu nedenle ödemeler atlanırsa ikisi de haciz riski taşır.
Birleşik kredi-değer oranı (CLTV) nedir?
Birleşik kredi-değer oranı, mülke karşı güvence altına alınan tüm kredilerin — ilk ipotek artı konut sermayesi kredisi veya hattı — evin değerlenmiş değerine bölünmesiyle elde edilen toplamdır, yüzde olarak ifade edilir. Kredi verenler, ikinci dereceleri değerlendirirken düz LTV yerine CLTV kullanır çünkü eve karşı toplam talebi yakalar. $400.000 değerinde bir evde $250.000 ipotek artı $50.000 konut sermayesi kredisi, %75'lik bir CLTV'dir.
Konut sermayesi kredisi faizi vergiden düşülebilir mi?
Yalnızca belirli koşullarda. Mevcut IRS kurallarına göre (Vergi İndirimleri ve İstihdam Yasası kapsamında 2025 vergi yılına kadar), konut sermayesi borçlanmasının faizi genellikle yalnızca gelirin, krediyi güvence altına alan evi satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için kullanıldığında ve yalnızca genel ipotek borcu sınırları içinde düşülebilir. Kredi kartlarını kapatmak gibi başka amaçlar için borçlanılan sermaye üzerindeki faiz genellikle düşülemez. Bir vergi uzmanı, kuralların belirli bir duruma nasıl uygulandığını doğrulayabilir.
Bir konut sermayesi kredisini geri ödeyemezsem ne olur?
Bir konut sermayesi kredisi evle güvence altına alınır, bu nedenle ilk ipotek güncel olsa bile sürekli ödeme yapmama haciz ile sonuçlanabilir. Tüketici Finansal Koruma Bürosu bunu, güvencesiz yükümlülükleri evle güvence altına alınan borca dönüştürmenin temel riski olarak tanımlar. Ödeme güçlüğü yaşayan borçluların genellikle kredi verenle erken iletişime geçmesi tavsiye edilir ve HUD onaylı konut danışmanları ücretsiz yardım sunar.
Bu hesaplayıcı onaylanıp onaylanmayacağımı söylüyor mu?
Hayır. Girdiğiniz sayılardan CLTV tavanının aritmetiğini, amortize edilmiş ödemeyi ve toplam faizi hesaplar. Kredi verenler ayrıca kredi geçmişini, geliri, borç-gelir oranını, mülk türünü ve bir ekspertizi değerlendirir ve daha küçük bir tutarı onaylayabilir veya reddedebilir. Sonuç eğitimsel bir tahmindir, bir kredi kararı veya finansal tavsiye değildir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity loan? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit (HELOC). consumerfinance.gov.
- Internal Revenue Service (IRS). Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction. irs.gov.
- Federal Trade Commission (FTC). Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. consumer.ftc.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.