Avustralya konut kredisi özelliklerini ve maliyetlerini anlamak
Avustralya konut kredilerinin kendine özgü özellikleri ve peşin maliyetleri vardır. Tablo, APRA, RBA ve eyalet gelir dairesi uygulamalarına göre doğrulanan ana kalemleri özetler.
| Özellik / maliyet | Avustralya'da nasıl işler |
|---|---|
| Değişken oran | Yaygın yapı; kredinin ömrü boyunca oran ve taksit değişebilir |
| Mahsup (offset) hesabı | Bakiyesi, günlük faiz hesaplamasında kullanılan kredi bakiyesini azaltan bağlı hesap |
| Kredi Verenin İpotek Sigortası (LMI) | %80 LVR üzerinde borçlanmada tek seferlik maliyet; depozito küçüldükçe artar |
| Ödeme gücü tamponu | APRA, kredi verenlerin taksitleri oran artı bir tampon (3 yüzde puanı) ile değerlendirmesini bekler |
| Damga vergisi | Her eyalet ve bölge tarafından ayrı ayrı belirlenen devir vergisi; uygun ilk konut alıcıları için indirimler |
- Damga vergisi (devir vergisi) her eyalet ve bölge tarafından bağımsız olarak belirlenir, bu nedenle aynı fiyatlı bir mülk üzerindeki tutar Avustralya genelinde farklılık gösterir. İlk konut alıcısı indirimleri ve eşikleri de yargı bölgesine göre değişir. Güncel oranları ilgili eyalet veya bölge gelir dairesiyle teyit edin.
- Avustralya İhtiyati Düzenleme Otoritesi (APRA), kredi verenlerin, borçluların kredi oranına 2021 sonundan bu yana 3 yüzde puanı olarak belirlenen bir ödeme gücü tamponu eklendiğinde de taksitleri karşılayıp karşılayamayacağını değerlendirmesini bekler.
- Kredi Verenin İpotek Sigortası, borçluyu değil kredi vereni korur ve bir kefil veya uygun bir devlet garanti programı geçerli olmadıkça kredi/değer oranı %80'i aştığında uygulanır.
- Bu hesaplayıcı, sabit oranlı bir anapara-artı-faiz kredisini modeller. Mahsup hesabı faiz tasarruflarını, yalnızca faiz ödemeli dönemleri veya değişken faiz değişikliklerini simüle etmez.
Avustralya konut kredisi hesaplama aracı nedir?
Avustralya konut kredisi hesaplayıcısı, bir konut kredisini vadesi boyunca kapatan düzenli anapara-artı-faiz taksitini bulmak için standart amortisman formülünü uygular. Uzun vadeli sabit oranların hakim olduğu Amerika Birleşik Devletleri'nin aksine, Avustralya piyasası değişken faizli kredilerle ve daha kısa sabit dönemlerle karakterize edilir; bu nedenle kredi veren değişken oranını ayarladığında borçlunun taksiti değişebilir.
Hesaplayıcı, krediyi mülk fiyatından depozito düşülerek hesaplar. Mülk değerinin %80'inden fazlasını borçlanmak (kredi/değer oranının %80'in üzerinde olması) genellikle Kredi Verenin İpotek Sigortasını (LMI) gerektirir; bu, kredi vereni koruyan ve depozito küçüldükçe dik biçimde artan tek seferlik bir maliyettir. %20 depozito, LMI'den kaçınmak için yaygın eşiktir.
Birçok Avustralya kredisi bir mahsup (offset) hesabı içerir — bakiyesi, günlük faiz hesaplanırken kredi bakiyesinden düşülen, konut kredisine bağlı bir işlem hesabı. Mahsup hesabında tutulan para, resmi olarak geri ödenmeden faizi azaltır ve erişilebilir kalır. Bu hesaplayıcı standart bir anapara-artı-faiz kredisini modeller ve mahsup bakiyelerini veya değişken faiz değişikliklerini simüle etmez.
Bu Avustralya konut kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Mülk fiyatını ve depozitonuzu Avustralya doları cinsinden girin. Hesaplayıcı, krediyi fiyat eksi depozito olarak hesaplar.
- Kredi vereninizin belirttiği yıllık faiz oranını girin. Değişken bir kredi için bu, zaman içinde değişebilen güncel orandır.
- Kredi vadesini yıl cinsinden girin. Standart Avustralya konut kredisi vadesi 25 veya 30 yıldır.
- Girilen oranın vade boyunca geçerli olduğu varsayılarak aylık taksiti, vade boyunca ödenen toplam tutarı ve toplam faizi okuyun.
- Damga vergisi (eyaletiniz veya bölgeniz tarafından belirlenir), depozitonuz %20'nin altındaysa LMI ve tapu devri ile kredi veren ücretleri için ayrıca bütçe ayırın.
Taksit formülü
Düzenli taksit M, tüm gelecekteki taksitlerin bugünkü değerini kredi anaparası P'ye eşitleyen bugünkü değer anüite formülünden türetilir. Aylık oran r, yıllık oranın 12'ye bölünmesiyle bulunur; n, aylık taksit sayısıdır (yıl çarpı 12). Avustralya'da değişken faizli krediler yaygın olduğundan, kredi veren oranını değiştirdiğinde gerçek taksit değişir; bu hesaplayıcı karşılaştırma amacıyla oranı sabit tutar ve mahsup hesabı faiz tasarruflarını modellemez.
Sık yapılan hatalar
- Değişken oranın sabit kalacağını varsaymak; Avustralya'da değişken oranlı taksitler, kredi veren oranını ayarladığında değişir.
- Her eyalet ve bölge tarafından belirlenen ve önemli bir nakit maliyet ekleyebilen damga vergisini unutmak.
- Mülk değerinin %80'inin üzerinde borçlanırken Kredi Verenin İpotek Sigortasını göz ardı etmek.
- Mahsup hesabını yeniden çekim (redraw) imkanıyla karıştırmak; günlük faiz için krediye karşı yalnızca mahsup bakiyesi netleştirilir ve kurallar farklıdır.
- Kredi verenin değerlendirmesinde kullanılan APRA ödeme gücü tamponunu hesaba katmadan güncel orana göre bütçe yapmak.
Sıkça Sorulan Sorular
Avustralya'da mahsup hesabı nasıl işler?
Mahsup hesabı, günlük faiz hesaplanmadan önce bakiyesi kredi bakiyesinden düşülen, bir Avustralya konut kredisine bağlı işlem veya tasarruf hesabıdır. Örneğin, 400.000 dolarlık bir krediye karşı mahsup hesabında tutulan 20.000 dolar, faizin sanki bakiye 380.000 dolarmış gibi tahsil edildiği anlamına gelir. Para erişilebilir kalır ve resmi olarak geri ödenmez, bu nedenle mahsup hesabı likiditeyi korurken faizi azaltır. Bu hesaplayıcı mahsup bakiyelerini simüle etmez.
Kredi Verenin İpotek Sigortası (LMI) nedir?
Kredi Verenin İpotek Sigortası (LMI), bir borçlu temerrüde düşerse kredi vereni koruyan ve kredi mülk değerinin %80'ini aştığında (kredi/değer oranı %80'in üzerinde olduğunda) gereken tek seferlik bir sigorta maliyetidir. LMI borçlu tarafından ödenir ancak kredi vereni sigortalar ve maliyeti depozito %5'e doğru düştükçe dik biçimde artar. Bazı borçlular %20 depozito, bir kefil veya uygun bir devlet garanti programıyla LMI'den kaçınır. Bu hesaplayıcı LMI'yi içermez.
Avustralya'da mülklerde damga vergisi nasıl uygulanır?
Devir vergisi olarak da adlandırılan damga vergisi, mülk devredildiğinde her Avustralya eyaleti ve bölgesi tarafından tahsil edilen bir vergidir, bu nedenle aynı fiyatlı bir ev için ödenecek tutar yargı bölgeleri arasında değişir. Her eyalet ve bölge kendi oranlarını, eşiklerini ve ilk konut alıcısı indirimlerini belirler. Damga vergisi büyük bir peşin nakit maliyet olabileceğinden, alıcılar güncel tarifeyi eyalet veya bölge gelir daireleriyle kontrol etmelidir. Bu hesaplayıcı damga vergisini içermez.
APRA ödeme gücü tamponu nedir?
Ödeme gücü tamponu, Avustralya İhtiyati Düzenleme Otoritesi'nin (APRA) bir konut kredisi başvurusunu değerlendirirken kredi verenlerin eklemesini beklediği bir faiz oranı marjıdır: bankalar, faiz oranı tampon kadar yükselse bile borçlunun taksitleri karşılayıp karşılayamayacağını test eder. APRA, 2021 sonundan bu yana tamponu 3 yüzde puanında tutmuştur. Bu, bir borçlunun ne kadar borçlanmaya hak kazanabileceğini etkiler ve bu tutar, yalnızca bugünkü orandaki taksitlerin ima ettiğinden daha düşük olabilir.
Avustralya konut kredisi oranları hangi gösterge oranı takip eder?
Avustralya'daki değişken konut kredisi oranları, genel olarak RBA yönetim kurulu tarafından belirlenen politika faiz oranı olan Avustralya Merkez Bankası'nın (RBA) nakit oranı hedefini takip eder. RBA nakit oranını değiştirdiğinde, kredi verenler genellikle değişken konut kredisi oranlarını ayarlar, ancak her zaman aynı miktarda veya hemen olmayabilir. Sabit oranlı krediler, piyasa fonlama maliyetlerine ve gelecekteki nakit oranı beklentilerine göre fiyatlandırılır. Calculate.Studio, güncel nakit oranı hedefini doğrulama tarihiyle birlikte ayrıca gösterir.
Avustralya konut kredileri genellikle değişken mi yoksa sabit mi?
Değişken oranlı krediler Avustralya piyasasında yaygındır ve sabit oran alan birçok borçlu bunu yalnızca bir ila beş yıllık kısa bir başlangıç dönemi için yapar, ardından değişken orana döner. Bu, uzun vadeli sabit oranların hakim olduğu piyasalarla tezat oluşturur. Değişken taksitler kredi verenin oranıyla birlikte değişebileceğinden, Avustralyalı borçlular kredinin ömrü boyunca artabilecek veya azalabilecek taksitler için plan yapmalıdır.
Kaynaklar
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.