Karşılaştırma sonuçlarınızı anlamak
Karar, tam vade yaşam boyu maliyetini yansıtır, ancak eşik ayı, krediyi vadesine kadar tutmayabilecek borçlular için de aynı derecede önemlidir. Tablo, iki rakamı birlikte nasıl okuyacağınızı özetler.
| Durum | Sonuç nasıl okunur |
|---|---|
| Krediyi eşik ayından çok sonra tutmayı bekliyorsunuz | Yaşam boyu karar geçerlidir — daha düşük oranlı, daha yüksek ücretli seçeneğin tasarrufları vadenin geri kalanında birikir |
| Eşik ayından önce satabilir veya yeniden finanse edebilirsiniz | Ekstra peşin ücret hiçbir zaman tam olarak geri kazanılmaz, bu nedenle yaşam boyu karara rağmen düşük ücretli seçenek pratikte daha ucuz olabilir |
| Eşik noktası 0 ay gösterir | Karşılaştırma, daha yüksek ücretleri daha düşük bir ödemeyle değiştirmeyi içermez (bir seçenek her ikisinde de kazanır), bu nedenle hiçbir eşik noktası uygulanmaz |
- "Daha düşük yaşam boyu maliyet" kararı, girdiğiniz birinci ve ikinci tekliflere atıfta bulunarak "optionA" veya "optionB" olarak gösterilir.
- Karşılaştırma, her iki kredinin de ön ödeme, yeniden finansman veya oran değişikliği olmadan tam vadeye ulaştığını varsayar; değişken oranlı teklifler, sabit dönemlerinin ötesinde bu şekilde karşılaştırılamaz.
- Buradaki yaşam boyu maliyet yalnızca faizi ve girilen ücretleri kapsar — emlak vergilerini, sigortayı, PMI'yi ve depozito hesabı kalemlerini hariç tutar; bunlar genellikle aynı ev için tekliflerde benzerdir.
- Farklı vadelere sahip kredileri karşılaştırmak (örneğin 30'a karşı 15 yıl), ödeme uygunluğunu toplam maliyetle karıştırır; daha kısa vade neredeyse her zaman yaşam boyu maliyette kazanır ama çok daha yüksek bir ödeme gerektirir.
İpotek karşılaştırması nedir?
Bir ipotek karşılaştırması, aynı anapara üzerindeki iki kredi teklifini, başlık faiz oranının ötesine geçerek her kredinin tam maliyetine bakarak değerlendirir: aylık ödeme, vade boyunca ödenen toplam faiz ve her oranı elde etmek için gereken peşin ücretler (puanlar, kredi açma masrafları ve diğer kapanış maliyetleri). Tüketici Finansal Koruma Bürosu, borçluları birden fazla kredi verenden Kredi Tahmini almaya teşvik eder; çünkü farklı oran ve ücret kombinasyonlarına sahip teklifler yalnızca orana göre sıralanamaz.
Yaygın bir değiş tokuş, indirim puanları ödemektir — genellikle kredi tutarının puan başına %1'i olan peşin bir ücret — daha düşük bir oran karşılığında. Bu değiş tokuşun kendini amorti edip etmediği, borçlunun krediyi ne kadar süre tuttuğuna bağlıdır: daha düşük ödeme, ekstra ücreti yalnızca kademeli olarak geri kazanır ve birikimli ödeme tasarrufunun ekstra ücrete eşit olduğu ay, eşik noktasıdır. Eşik noktasından önce satmak veya yeniden finanse etmek, ücretin hiçbir zaman geri kazanılmadığı anlamına gelir.
Bu hesaplayıcı, yaşam boyu kararı — kredi tam vadeye ulaşırsa hangi seçeneğin daha az maliyetli olduğu — ile birlikte eşik ayını raporlar. İkisi, erken taşınmayı veya yeniden finansmanı bekleyen borçlular için farklı yönlere işaret edebilir, bu yüzden her iki rakam da gösterilir.
Bu ipotek karşılaştırma hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Her iki teklife de ortak kredi tutarını girin.
- Seçenek A'nın yıllık faiz oranını, yıl cinsinden vadesini ve toplam peşin ücretlerini (Kredi Tahmini'nin kapanış maliyeti rakamlarından) girin.
- Seçenek B için aynı üç değeri girin.
- Her aylık ödemeyi, hangi seçeneğin daha düşük yaşam boyu maliyete sahip olduğuna dair kararı, yaşam boyu farkın büyüklüğünü ve — bir seçenek daha yüksek ücretleri daha düşük bir ödemeyle değiştirdiğinde — eşik ayını okuyun.
- Çözülmüş örnek: 30 yıl boyunca $300.000'lık bir kredide, $3.000 ücretli %6,5'lik Seçenek A ayda $1.896,20'ye mal olurken, $6.000 ücretli %6,1'lik Seçenek B ayda $1.817,98'e mal olur. Seçenek B, tam vade boyunca yaklaşık $25.159 tasarruf sağlar ve ekstra $3.000 ücreti yaklaşık 38. ayda geri kazanılır.
İpotek karşılaştırmasının arkasındaki formüller
Her seçeneğin ödemesi standart sabit oranlı amortisman formülünü kullanır. Yaşam boyu maliyet, toplam ödemelerden anaparanın (yani toplam faizin) çıkarılması artı peşin ücretlerdir; daha küçük yaşam boyu maliyete sahip seçenek daha ucuz olarak raporlanır. "optionA" olarak etiketlenen sonuç, Seçenek A'nın tam vade boyunca daha ucuz olduğu, "optionB" ise Seçenek B'nin daha ucuz olduğu anlamına gelir.
Ücret eşik noktası, ücret farkını aylık ödeme farkına böler: ekstra peşin maliyeti geri kazanmak için kaç ay daha düşük ödeme gerektiğini gösterir. Daha yüksek ücretli seçeneğin daha düşük ödemeye sahip olduğu durumlarda raporlanır; karşılaştırma bu değiş tokuşu içermediğinde, eşik noktası 0 ay gösterir.
Sık yapılan hatalar
- Teklifleri yalnızca faiz oranına göre sıralamak ve her oranı elde etmek için alınan ücretleri göz ardı etmek — CFPB'nin Kredi Tahmini, tam olarak ikisinin birlikte karşılaştırılabilmesi için vardır.
- Krediyi gerçekçi olarak ne kadar süre tutmayı beklediğinize karşı eşik ayını kontrol etmeden daha düşük bir oran için puan ödemek.
- 30 yıllık bir teklifi yalnızca yaşam boyu maliyete göre 15 yıllık bir teklifle karşılaştırmak — daha kısa vade neredeyse yapısı gereği toplam faizde kazanır, ancak ödeme farkı asıl karardır.
- Yalnızca indirim puanlarını ücret olarak girip tekliflerde de farklılık gösteren kredi açma masraflarını ve diğer kredi veren ücretlerini atlamak.
- Gelecekteki bir yeniden finansman veya erken satışın karşılaştırmayı kısaltacağı durumlarda yaşam boyu farkı garanti tasarruf olarak ele almak.
Sıkça Sorulan Sorular
Farklı oranlara ve ücretlere sahip iki ipotek teklifini nasıl karşılaştırırım?
Her teklifin aylık ödemesini hesaplayın, ardından her biri için bir yaşam boyu maliyet elde etmek üzere vade boyunca toplam faizi peşin ücretlere ekleyin. Kredi vadesine ulaşırsa daha düşük yaşam boyu maliyet kazanır. Eşik ayını da hesaplayın — ekstra ücretin aylık ödeme tasarrufuna bölünmesi — çünkü eşik noktasından önce satmak veya yeniden finanse etmek, daha yüksek ücretin hiçbir zaman geri kazanılmadığı anlamına gelir.
Bir ipotekte indirim puanları nedir?
İndirim puanları, faiz oranını düşürmek için kapanışta ödenen, tipik olarak kredi tutarının puan başına %1'i olarak fiyatlandırılan peşin bir ücrettir. Tüketici Finansal Koruma Bürosu, puanların esasen peşin ödenmiş faiz olduğunu açıklar: kapanışta daha fazla nakit karşılığında her gelecekteki ödemeyi hafifçe düşürürler, bu da yalnızca kredi eşik noktasını geçecek kadar uzun süre tutulursa kendini amorti eder.
Eşik ayı ne anlama gelir?
Eşik ayı, daha düşük bir aylık ödemeden birikmiş tasarrufların, o daha düşük oranı elde etmek için ödenen ekstra peşin ücrete eşit olduğu andır. Çözülmüş örnekte, Seçenek B ücretlerde $3.000 daha fazla mal olur ama ayda $78,22 tasarruf sağlar, bu nedenle ücret yaklaşık 38. ayda geri kazanılır. Krediyi o aydan sonra tutmak, daha yüksek ücretli seçeneği genel olarak daha ucuz yapar; daha erken çıkmak onu daha pahalı yapar.
Karar neden "optionA" veya "optionB" gösteriyor?
Karar, girdiğiniz iki tekliften hangisinin daha düşük yaşam boyu maliyete — tam vade boyunca toplam faiz artı peşin ücretler — sahip olduğunu belirler. "optionA", birinci oran, vade ve ücret girdileri kümesine atıfta bulunur; "optionB" ikincisine. Bu tam vadeli bir karşılaştırmadır, bu nedenle krediyi vadesine kadar tutmayabileceğiniz durumlarda eşik ayıyla birlikte okunmalıdır.
Bu karşılaştırma yerine yıllık maliyet oranını (APR) kullanmalı mıyım?
APR, belirli ücretleri tek bir yıllıklandırılmış orana katan standartlaştırılmış bir açıklamadır ve ilk bir eleme için faydalıdır, ancak kredinin tam vadeye ulaştığını varsayar ve ücretleri belirli bir düzenleyici şekilde ele alır. Yan yana bir yaşam boyu maliyet ve eşik noktası karşılaştırması, krediden erken çıkarsanız ne olacağı dahil gerçek dolar mekaniğini gösterir — tek bir APR rakamının aktaramayacağı bir şey.
Bu hesaplayıcı vergileri ve sigortayı içeriyor mu?
Hayır. Girdiğiniz anaparayı, faizi ve peşin ücretleri karşılaştırır. Emlak vergileri, ev sahibi sigortası, ipotek sigortası ve HOA aidatları gerçek aylık konut maliyetine eklenir, ancak genellikle hangi kredi veren teklifini kabul ettiğinizden bağımsız olarak aynıdır, bu yüzden hangi teklifin daha ucuz olduğunu nadiren değiştirirler.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.