Konut kredisi sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki referans eşikleri, kredi kuruluşları ve tüketici finans kurumları tarafından konut kredisi karşılanabilirliğini değerlendirmek için kullanılır. Bunlar rehber niteliğindedir, katı sınırlar değildir.
| Oran | Rehber (CFPB / geleneksel kredi kuruluşları) |
|---|---|
| Konut maliyeti / brüt gelir | ≤ %28 (ön uç oranı) — geleneksel referans değer |
| Toplam borç / brüt gelir | ≤ %36 (arka uç oranı) — geleneksel referans değer |
| Peşinat | %20'nin altında olması genellikle özel konut kredisi sigortası (PMI) gerektirir |
| Kredi/değer oranı (LTV) | ≤ %80, geleneksel kredilerde PMI'dan kaçınmayı sağlar |
- Bu hesaplayıcı emlak vergisi, konut sigortası, site aidatı (HOA) veya özel konut kredisi sigortasını (PMI) içermez. Bunların eklenmesi gerçek aylık konut maliyetini yüzlerce dolar artırabilir.
- Faiz oranı girdisi, ücretleri içeren APR değil, konut kredisi sözleşme oranı (kredi anlaşmasındaki nominal oran) olmalıdır. APR ücretleri içerir ve genellikle biraz daha yüksektir.
- Değişken faizli konut kredileri (ARM), başlangıç dönemi (örneğin 5 yıl) için sabit bir oranla başlar, ardından periyodik olarak değişir. Bu hesaplayıcı yalnızca sabit faizli konut kredilerini modeller.
- Her ay anaparaya ekstra ödeme yapmak kalan bakiyeyi ve toplam ödenen faizi azaltır. Burada gösterilen sabit taksit erken ödemeleri hesaba katmaz.
Konut kredisi hesaplama aracı nedir?
Konut kredisi hesaplama aracı, bir konut kredisini — anapara artı faiz — belirli bir vade boyunca eşit taksitler halinde geri ödemek için gereken sabit aylık taksiti belirlemek üzere standart kredi amortisman formülünü uygular. Amerika Birleşik Devletleri ve Birleşik Krallık'taki geleneksel konut kredilerinin çoğu tamamen amortismana tabidir; yani her taksit, o ay tahakkuk eden faizi ve kalan anaparanın bir kısmını karşılar, böylece bakiye vade sonunda tam olarak sıfıra ulaşır.
Hesaplayıcı, ev fiyatından peşinatı çıkararak kredi anaparasını türetir. Ardından belirtilen yıllık faiz oranında aylık taksiti hesaplar ve kredinin ömrü boyunca kümülatif maliyeti gösterir: toplam ödenen tutar ve toplam faiz — kümülatif ödemeler ile orijinal anapara arasındaki farktır.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), yaygın bir kredi kuruluşu rehberi olarak 28/36 karşılanabilirlik kuralını yayımlar: konut giderleri (kredi anaparası, faiz, vergi ve sigorta) brüt aylık gelirin %28'ini aşmamalı, toplam borç ödemeleri ise brüt aylık gelirin %36'sını aşmamalıdır. Bu hesaplayıcı taksit tutarını raporlar; kullanıcıların bu eşikleri kullanarak kendi gelirlerine göre karşılanabilirliği doğrulamaları gerekir.
Bu konut kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Ev satın alma fiyatını ve planladığınız peşinatı girin. Hesaplayıcı kredi anaparasını (fiyat eksi peşinat) türetir.
- Kredi kuruluşunuzun sunduğu yıllık faiz oranını girin. Bu nominal orandır, ücretleri içeren yıllık maliyet oranı (APR) değildir.
- Kredi vadesini yıl olarak girin. Amerika Birleşik Devletleri'nde yaygın vadeler 15 ve 30 yıldır.
- Sabit aylık taksiti, tüm vade boyunca ödeyeceğiniz toplam tutarı ve toplam faiz maliyetini okuyun.
- %28 kuralını uygulayın: aylık taksiti brüt aylık gelirinize bölün. Sonuç 0,28'i aşıyorsa, geleneksel kredi kuruluşu standartlarına göre taksit gelire kıyasla yüksek kabul edilebilir.
Amortisman formülü
Sabit aylık taksit M, tüm gelecekteki aylık taksitlerin bugünkü değerini kredi anaparası P'ye eşitleyen bugünkü değer anüite formülünden türetilir. Aylık faiz oranı r, yıllık oranın 12'ye bölünmesiyle elde edilir; n toplam aylık taksit sayısıdır (yıl × 12).
Faiz oranı sıfır olduğunda, formül basitleşerek M = P/n (anaparanın taksit sayısına bölünmesi) haline gelir; bu ayrı olarak ele alınan özel bir durumdur.
Sıkça Sorulan Sorular
Aylık konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Sabit faizli bir konut kredisi taksiti, M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1] amortisman formülü kullanılarak hesaplanır; burada P kredi anaparası, r aylık faiz oranı (yıllık oran ÷ 12) ve n toplam aylık taksit sayısıdır. Her taksit aynı tutardadır; ancak faize giden kısım, anapara bakiyesi düştükçe zamanla azalır.
28/36 kuralı nedir?
28/36 kuralı, bir borçlunun aylık konut giderlerinin (anapara, faiz, vergi ve sigorta) brüt aylık gelirin %28'ini (ön uç oranı) aşmaması ve toplam aylık borç ödemelerinin brüt aylık gelirin %36'sını (arka uç oranı) aşmaması gerektiğini belirten geleneksel bir kredi kuruluşu ve tüketici finans rehberidir. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) bu kuralı yaygın bir karşılanabilirlik referans değeri olarak gösterir.
30 yıllık ve 15 yıllık konut kredisinin maliyeti nasıl farklılaşır?
15 yıllık bir konut kredisi genellikle 30 yıllık bir krediden daha düşük bir faiz oranı taşır ve anaparayı yarı sürede ortadan kaldırır, bu da toplam ödenen faizi önemli ölçüde azaltır. Ancak aylık taksit önemli ölçüde daha yüksektir çünkü aynı anapara yarı sayıda taksitte geri ödenir. Bu seçim, aylık nakit akışı ile toplam yaşam boyu faiz maliyeti arasında bir denge içerir.
PMI nedir ve ne zaman gereklidir?
Özel konut kredisi sigortası (PMI), bir borçlu geleneksel bir kredide evin satın alma fiyatının %20'sinden daha az peşinat yaptığında kredi kuruluşlarını koruyan bir poliçedir. PMI genellikle aylık konut kredisi taksitine eklenir ve kredi kuruluşuna, kredi türüne ve kredi puanına bağlı olarak kredi tutarının yıllık yaklaşık %0,5 ila %1,5'i arasında değişir. Bu hesaplayıcı PMI'ı içermez.
Anaparaya ekstra ödeme yapmak para tasarrufu sağlar mı?
Evet. Anapara bakiyesine yönlendirilen ek ödemeler yapmak, kalan kredi tutarını daha hızlı azaltır; bu da kredinin ömrü boyunca tahakkuk eden toplam faizi düşürür ve geri ödeme süresini kısaltır. Her ay yapılan mütevazı bir ek ödeme bile 30 yıllık bir konut kredisinde toplam faizde önemli tasarruf sağlayabilir.
Faiz oranı ile APR arasındaki fark nedir?
Faiz oranı (veya sözleşme oranı), anaparayı borç almanın yıllık yüzde olarak ifade edilen ve aylık taksiti hesaplamak için kullanılan maliyetidir. Yıllık Maliyet Oranı (APR), faiz oranına ek olarak kredi kuruluşu ücretlerini, indirim puanlarını ve bazı kapanış maliyetlerini içerir ve yıllık bir oran olarak ifade edilir. APR, borçlanma maliyetinin daha eksiksiz bir tablosunu sunar ve genellikle sözleşme oranından biraz daha yüksektir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.