İki farklı ürün, iki farklı ödeme biçimi
HELOC, konut özkaynağıyla teminatlandırılmış döner bir kredi limitidir. Çekim döneminde borçlu istediği tutarı çekebilir ve tipik olarak yalnızca çektiği tutarın faizini öder; dolayısıyla asgari ödeme bakiyeyi azaltmaz. Geri ödeme dönemi başladığında yeni çekim yapılamaz ve kredi veren, aynı bakiyenin geri ödeme vadesi içinde tamamen kapatılması için gereken taksiti yeniden hesaplar — bu da çekim dönemindeki asgariden belirgin biçimde yüksek bir aylık ödeme demektir.
Buna karşılık home equity loan, ikinci derece ipotekli taksitli bir kredidir: konut özkaynağı karşılığında alınan sabit bir toplu tutar, birinci günden itibaren sabit faizle ve belirli bir vadede eşit aylık taksitlerle geri ödenir; yani standart bir konut kredisiyle aynı amortisman yapısı. Çekim dönemi yoktur, ödeme sıçraması da yoktur — birinci aydaki taksit ile son aydaki taksit aynıdır.
Çözümlü örnek: HELOC'ta çekimden geri ödemeye sıçrama
%8,5 faizli, 10 yıl çekim ve 15 yıl geri ödeme dönemli $50.000'lık bir bakiyede çekim dönemi boyunca aylık yalnızca faiz ödemesi $354,17'dir. Geri ödeme başladığında aynı $50.000 bakiyenin 15 yıla yayılan amortismanlı taksiti $492,37 olur — yani $138,20'lik bir ödeme artışı. Her iki aşama boyunca (10 yıl yalnızca faiz artı 15 yıl amortismanlı ödeme) toplam faiz $81.126,56'dır.
| Aşama | Ödemenin kapsadığı | Bakiye | Tipik süre |
|---|---|---|---|
| Çekim dönemi | Yalnızca faiz (bu modelde) | Çekilen tutarda sabit kalır | Çoğunlukla 5–10 yıl |
| Geri ödeme dönemi | Faiz + anapara (tam amortisman) | Sıfıra iner | Çoğunlukla 10–20 yıl |
Çözümlü örnek: home equity loan'da kredi kapasitesi ve taksit
Home equity loan verenler kullandırımı genellikle bir azami bileşik kredi/değer (CLTV) oranıyla sınırlar — yaygın olarak %80 ila %85 civarında. $250.000 konut kredisi bakiyesi bulunan $400.000 değerindeki bir konutta %80 CLTV sınırı, kullanılabilir $70.000 bırakır ($400.000 × 0,80 − $250.000). Bu tutardan $50.000'ı %8 faizle 15 yıl vadeyle almak ayda $477,83'e mal olur — tüm vade boyunca tek ve sabit bir taksit — toplamda yaklaşık $36.009 faiz getirir ve bileşik LTV'yi %75'e taşır.
- Kullanılabilir özkaynak = Konut değeri × (CLTV limiti ÷ 100) − konut kredisi bakiyesi
- Aylık taksit = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1]; burada P = kredi tutarı, n = ay sayısı
- Bileşik LTV = (konut kredisi bakiyesi + kredi tutarı) ÷ konut değeri × 100
Hangi yapı hangi ihtiyaca uyar
HELOC'un döner ve yalnızca faiz ödenen çekim dönemi, fon ihtiyacının belirsiz ya da aşamalı olduğu durumlara uyar — örneğin masrafları evrelere yayılan bir tadilat — çünkü borçlu henüz kullanmadığı paranın faizini ödemek istemez. Home equity loan'ın sabit toplu tutarı ve ilk günden itibaren değişmeyen taksiti ise tek ve bilinen bir harcama için uygundur; taksit (ve toplam faiz) sabit ve öngörülebilirdir, planlanacak bir geri ödeme sıçraması yoktur. Her ikisi de konutla teminatlandırılmış ikinci derece ürünler olduğundan, ödemeler aksarsa her ikisinde de haciz riski vardır — hangi yapı seçilirse seçilsin ortak olan risk budur.
Sıkça Sorulan Sorular
HELOC ile home equity loan arasındaki fark nedir?
HELOC, yalnızca faiz ödenen bir çekim döneminin ardından tam amortismanlı geri ödeme dönemi gelen döner bir kredi limitidir. Home equity loan ise baştan itibaren sabit faizle, belirli bir vadede eşit taksitlerle geri ödenen sabit bir toplu kredidir; çekim dönemi de ödeme sıçraması da yoktur.
HELOC ödemesi geri ödeme başlarken neden bu kadar sıçrar?
Yalnızca faiz ödenen çekim dönemi ödemeleri anaparayı azaltmadığı için, geri ödeme başladığında çekilen bakiyenin tamamı hâlâ borç olarak durur; ancak artık sabit ve çoğu zaman daha kısa bir vadede kapatılması gerekir. %8,5 faizli $50.000 bakiyede ödeme $354,17'den (yalnızca faiz) $492,37'ye (amortismanlı) çıkar — $138,20'lik bir sıçrama.
Home equity loan ile ne kadar kredi kullanabilirim?
Kredi verenler bileşik kredi/değer oranını genellikle %80 ila %85 civarında sınırlar. $250.000 konut kredisi bulunan $400.000 değerindeki bir konutta %80 CLTV sınırı $70.000 kullanılabilir özkaynak bırakır; yine de fiilî onay kredi geçmişine, gelire ve ekspertize de bağlıdır.
HELOC faizleri sabit mi değişken mi?
HELOC'ların çoğu, genellikle prime rate gibi bir endekse bağlı değişken faiz taşır; bu nedenle ödeme hem çekim hem geri ödeme döneminde değişebilir. Home equity loan'lar ise tipik olarak vade boyunca sabit faizlidir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/