Formül ve kredi verenlerin bunu neden kullandığı
LTV, kredi bakiyesinin mülk değerine bölünüp sonucun yüzde olarak ifade edilmesiyle hesaplanır. Özkaynak, mülk değerinden kredi bakiyesinin çıkarılmasıyla bulunur; özkaynak yüzdesi ise basitçe %100 eksi LTV'dir. Fannie Mae ve diğer uyumlu kredi kılavuzları LTV'yi temel bir değerlendirme ölçüsü olarak kullanır; çünkü bu oran, kredi bakiyesi ile mülkün değeri arasında ne kadar özkaynak yastığı bulunduğunu doğrudan gösterir — düşük LTV daha çok özkaynak ve genellikle kredi veren açısından daha az risk demektir.
- LTV = (kredi bakiyesi ÷ mülk değeri) × 100
- Özkaynak ($) = mülk değeri − kredi bakiyesi
- Özkaynak (%) = 100 − LTV
Çözümlü örnek
$400.000 değer biçilen bir mülk üzerindeki $320.000 kredi bakiyesi %80 LTV ($320.000 ÷ $400.000), $80.000 özkaynak ve %20 özkaynak oranı verir.
| LTV | Sınıflandırma | Tipik kredi bağlamı |
|---|---|---|
| %80 ve altı | Düşük | Yaygın geleneksel PMI eşiğinde ya da altında |
| %80,01 – %95 | Standart | PMI eşiğinin üzerinde; genellikle konut kredisi sigortası gerektirir |
| %95'in üzerinde | Yüksek | Pek çok geleneksel programın tipik azami LTV sınırına yakın veya üzerinde |
Neden tam olarak %80
%80 LTV seviyesi geleneksel konut kredilerinde sıkça anılan bir eşiktir; çünkü özel konut kredisi sigortasının (PMI) tipik olarak istenmediği sınır burasıdır. Bu seviye, kredi verenlerin ek sigorta olmadan riski üstlenmeye razı olacağı kadar geniş bir özkaynak yastığını yansıtır. %80 LTV'nin üzerinde ise bakiye eritilene ya da mülk değer kazanarak eşiğin altına inene kadar PMI yaygın biçimde talep edilir. Farklı kredi programları ve kredi verenler farklı eşikler ve kurallar uygulayabilir; yine de en çok atıf yapılan referans nokta %80 olmayı sürdürür.
PMI, çoğu kredide LTV %80'in altına indiği anda kendiliğinden sona ermez; kredi verenlerin çoğu, hizmet sağlayıcı ve yatırımcı kurallarına göre kaldırılması için resmi bir talep ya da yeni bir ekspertiz ister. Bu da kendi LTV'sini zaman içinde takip eden borçlular için en yaygın kafa karışıklığı noktalarından biridir.
LTV ile bileşik LTV (CLTV) karşılaştırması
LTV tek bir kredi bakiyesini mülk değeriyle karşılaştırır. Bileşik kredi/değer oranı (CLTV) ise aynı mülkle teminatlandırılmış tüm kredilerin bakiyelerini — örneğin birinci derece konut kredisi artı bir HELOC — toplayıp bu toplamı mülk değeriyle karşılaştırır. Kredi verenler HELOC veya home equity loan gibi ikinci derece bir ürünü değerlendirirken tipik olarak düz LTV'yi değil CLTV'yi kullanır; çünkü CLTV, yalnızca birinci krediyi değil konut üzerindeki toplam talebi yansıtır.
Sıkça Sorulan Sorular
İyi bir kredi/değer oranı nedir?
Geleneksel konut kredilerinde %80 ve altındaki bir LTV genellikle olumlu görülür; çünkü özel konut kredisi sigortasının tipik olarak istenmediği yaygın eşik budur. Daha düşük LTV genelde daha geniş bir özkaynak yastığını yansıtır.
Kredi/değer oranını nasıl hesaplarım?
Kredi bakiyesini mülkün değerine bölüp 100 ile çarpın. $400.000 değerindeki bir mülk üzerindeki $320.000 kredi %80 LTV verir ($320.000 ÷ $400.000 × 100) ve geriye %20 özkaynak bırakır.
LTV ile CLTV arasındaki fark nedir?
LTV tek bir kredi bakiyesini mülk değeriyle karşılaştırır. Bileşik kredi/değer oranı (CLTV) ise aynı mülkle teminatlandırılmış tüm kredileri — örneğin birinci derece konut kredisi artı bir HELOC — toplayıp bu toplamı mülk değeriyle karşılaştırır.
LTV %80'in altına indiğinde PMI kendiliğinden sona erer mi?
Genellikle hayır. LTV %80'in altına indikten sonra PMI'nin kaldırılması için kredi verenlerin çoğu, hizmet sağlayıcı ve yatırımcı kurallarına göre resmi bir talep ya da yeni bir ekspertiz ister; yalnızca bakiye eridiği için otomatik olarak kaldırılmaz.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/