LTV sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki bantlar, LTV'yi PMI için geleneksel %80 eşiğine ve birçok geleneksel kredi kuruluşunun genellikle konut kredisi sigortası veya ek koşullarla birlikte hâlâ izin verdiği daha yüksek LTV seviyelerine göre sınıflandırır.
| LTV | Sınıflandırma | Tipik kredilendirme bağlamı |
|---|---|---|
| %80 veya altı | Düşük | Yaygın geleneksel PMI eşiğinde veya altında |
| %80,01 – %95 | Standart | PMI eşiğinin üzerinde; geleneksel kredilerde genellikle konut kredisi sigortası gerektirir |
| %95'in üzerinde | Yüksek | Birçok geleneksel kredi programı için tipik maksimum LTV sınırlarına yakın veya üzerinde |
- LTV eşikleri ve PMI kuralları kredi kuruluşuna, kredi programına ve kredi amacına (satın alma, oran-ve-vade yeniden finansmanı, nakit çekmeli yeniden finansman) göre değişir; yukarıdaki bantlar belirli bir kredi kuruluşunun koşullarını değil, yaygın geleneksel kredilendirme geleneklerini yansıtır.
- Bir yeniden finansman veya konut özkaynağı kredisi için kredi kuruluşları genellikle mülkü teminat altına alan tüm kredilerin bakiyelerini toplayan birleşik kredi-değer oranını (CLTV) kullanır — bu hesaplayıcı yalnızca tek bir kredi bakiyesi için LTV hesaplar.
- Kredilendirme amaçlı mülk değeri genellikle profesyonel bir ekspertize dayanır ve bu, mülk sahibinin piyasa değeri tahmininden farklı olabilir.
Kredi-değer oranı (LTV) nedir?
Kredi-değer oranı, ödenmemiş kredi bakiyesinin mülkün ekspertiz değerine veya satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilen ve yüzde olarak ifade edilen bir orandır. Fannie Mae ve diğer uyumlu kredi rehberleri, LTV'yi temel bir kredilendirme ölçütü olarak kullanır çünkü kredi bakiyesi ile mülk değeri arasında ne kadar özkaynak yastığı bulunduğunu doğrudan yansıtır — daha düşük bir LTV, daha fazla özkaynak ve kredi kuruluşu için genellikle daha az risk anlamına gelir.
%80 LTV seviyesi, geleneksel konut kredilerinde yaygın olarak referans alınan bir eşiktir: %80 LTV'de veya altında özel konut kredisi sigortası (PMI) genellikle gerekmezken, %80 LTV'nin üzerinde, daha küçük özkaynak yastığına karşı kredi kuruluşunu korumak için PMI yaygın olarak gereklidir. Farklı kredi programları ve kredi kuruluşları farklı eşikler ve kurallar uygulayabilir.
LTV, yeniden finansman ve konut özkaynağı kredilendirmesinde de kilit bir rakamdır, çünkü kredi kuruluşları bir mülke karşı ne kadar borç verilebileceğini, vermeye istekli oldukları maksimum bir LTV'ye (veya aynı mülkün birden fazla kredi tarafından teminat altına alındığı durumlarda birleşik LTV'ye) göre sınırlandırır.
Bu LTV hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Güncel kredi bakiyesini (veya bir satın alma ya da yeniden finansman için önerilen kredi tutarını) girin.
- Mülkün güncel piyasa değerini veya ekspertiz değerini (veya yeni bir satın alma için satın alma fiyatını) girin.
- LTV oranını, ortaya çıkan özkaynak yüzdesini ve özkaynağın dolar tutarını okuyun.
Kredi-değer oranının arkasındaki formül
LTV, kredi bakiyesinin mülk değerine bölünmesi ve sonucun yüzde olarak ifade edilmesiyle hesaplanır. Özkaynak, mülk değeri eksi kredi bakiyesidir ve özkaynak yüzdesi basitçe %100 eksi LTV'dir.
Hesaplanmış örnek: 400.000 dolar değerindeki bir mülk üzerindeki 320.000 dolarlık kredi bakiyesi, %80 LTV (320.000 ÷ 400.000), 80.000 dolar özkaynak ve %20 özkaynak yüzdesi üretir.
Sık yapılan hatalar
- Kredi kuruluşunun ekspertiz değeri yerine mülk sahibinin tahmini piyasa değerini kullanmak; bu, bir kredi kuruluşunun gerçekte hesaplayacağından farklı bir LTV üretebilir.
- Aynı mülk birden fazla kredi tarafından teminat altına alındığında (örneğin ilk konut kredisi artı bir HELOC) LTV'yi birleşik kredi-değer oranıyla (CLTV) karıştırmak.
- PMI'ın LTV %80'in altına düştüğü anda otomatik olarak iptal olduğunu varsaymak — çoğu kredi kuruluşu, servis sağlayıcı ve yatırımcı kurallarına göre PMI'ı kaldırmak için resmi bir talep veya yeni bir ekspertiz ister.
- LTV'nin, hem kredi bakiyesi düştükçe hem de mülk değeri değiştikçe zamanla değiştiğini gözden kaçırmak; bu nedenle anlık bir LTV, hızlı değişen bir piyasada birkaç ay içinde güncelliğini yitirebilir.
- Satın alma amaçlı bir LTV eşiğini nakit çekmeli bir yeniden finansmana uygulamak; nakit çekmeli işlemlerin daha yüksek riski nedeniyle izin verilen maksimum LTV genellikle daha düşüktür.
Sıkça Sorulan Sorular
İyi bir kredi-değer oranı nedir?
%80'de veya altında bir LTV, geleneksel konut kredilerinde genellikle olumlu karşılanır çünkü özel konut kredisi sigortasının genellikle gerekmediği yaygın kullanılan eşiktir. Daha düşük LTV genellikle daha büyük bir özkaynak yastığını yansıtır ve daha uygun kredi koşullarıyla ilişkilendirilebilir, ancak belirli gereklilikler kredi kuruluşuna ve kredi programına göre değişir.
Kredi-değer oranı nasıl hesaplanır?
Kredi bakiyesini mülkün değerine (veya satın alma fiyatına) bölün ve 100 ile çarpın. Örneğin, 400.000 dolarlık bir mülk üzerindeki 320.000 dolarlık bir kredi, %80 LTV verir (320.000 ÷ 400.000 × 100). Kalan %20, borçlunun mülkteki özkaynağını temsil eder.
LTV ile CLTV arasındaki fark nedir?
LTV, tek bir kredi bakiyesini mülk değeriyle karşılaştırır. Birleşik kredi-değer oranı (CLTV), aynı mülkü teminat altına alan tüm kredilerin bakiyelerini — örneğin ilk konut kredisi artı bir konut özkaynağı kredi hattını — toplar ve bu toplamı mülk değeriyle karşılaştırır. Kredi kuruluşları, ikinci bir kredi veya konut özkaynağı ürününü kredilendirirken genellikle yalnızca LTV değil, CLTV'yi kullanır.
LTV konut kredisi faiz oranımı etkiler mi?
Birçok geleneksel kredi programında LTV fiyatlandırmayı etkileyebilir — daha yüksek LTV'li (daha az özkaynaklı) krediler, kredi kuruluşu için daha fazla risk temsil ettiklerinden bazen bir oran veya ücret ayarlamasıyla fiyatlandırılırken, daha düşük LTV'li krediler daha uygun fiyatlandırma için uygun olabilir. Belirli fiyatlandırma yapıları kredi kuruluşuna ve kredi programına göre değişir.
LTV'mi nasıl düşürebilirim?
LTV, kredi bakiyesi düzenli ödemeler veya ekstra anapara ödemeleriyle düştükçe ya da mülkün değeri piyasa değer artışı veya iyileştirmelerle yükseldikçe düşer. Her iki rakam da bağımsız olarak değişebildiğinden, LTV kredi kökeninde sabit kabul edilmek yerine periyodik olarak yeniden hesaplanmalıdır.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.