Hiểu kết quả LTV của bạn
Các dải dưới đây phân loại LTV so với ngưỡng PMI thông thường 80% và các mức LTV cao hơn mà nhiều bên cho vay thông thường vẫn cho phép, dù thường kèm theo bảo hiểm khoản vay thế chấp hoặc các điều kiện bổ sung.
| LTV | Phân loại | Bối cảnh cho vay điển hình |
|---|---|---|
| 80% trở xuống | Thấp | Ở mức hoặc dưới ngưỡng PMI thông thường phổ biến |
| 80,01% – 95% | Tiêu chuẩn | Trên ngưỡng PMI; thường yêu cầu bảo hiểm khoản vay thế chấp đối với khoản vay thông thường |
| Trên 95% | Cao | Gần hoặc vượt giới hạn LTV tối đa điển hình của nhiều chương trình vay thông thường |
- Các ngưỡng LTV và quy tắc PMI khác nhau tùy theo bên cho vay, chương trình vay và mục đích vay (mua nhà, tái cấp vốn theo lãi suất và thời hạn, tái cấp vốn rút tiền mặt); các dải trên phản ánh quy ước cho vay thông thường phổ biến, không phải điều khoản của một bên cho vay cụ thể.
- Đối với tái cấp vốn hoặc vay vốn sở hữu nhà, bên cho vay thường sử dụng LTV kết hợp (CLTV), cộng dồn số dư của tất cả các khoản vay được bảo đảm bởi tài sản đó — máy tính này chỉ tính LTV cho một số dư khoản vay duy nhất.
- Giá trị tài sản cho mục đích cho vay thường dựa trên thẩm định chuyên nghiệp, có thể khác với ước tính giá trị thị trường của chủ sở hữu.
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) là gì?
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản là số dư khoản vay chưa trả chia cho giá trị thẩm định của tài sản hoặc giá mua, biểu thị dưới dạng phần trăm. Fannie Mae và các hướng dẫn khoản vay tuân chuẩn khác sử dụng LTV như một thước đo thẩm định cốt lõi vì nó phản ánh trực tiếp mức đệm vốn sở hữu còn lại giữa số dư khoản vay và giá trị tài sản — LTV càng thấp nghĩa là vốn sở hữu càng nhiều và nhìn chung rủi ro cho bên cho vay càng thấp.
Mức 80% LTV là một ngưỡng được tham chiếu rộng rãi trong các khoản vay mua nhà thông thường: ở mức 80% LTV trở xuống, bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân (PMI) thường không bắt buộc, trong khi trên 80% LTV, PMI thường được yêu cầu để bảo vệ bên cho vay trước mức đệm vốn sở hữu nhỏ hơn. Các chương trình vay và bên cho vay khác nhau có thể áp dụng các ngưỡng và quy tắc khác nhau.
LTV cũng là một con số quan trọng trong tái cấp vốn và vay vốn sở hữu nhà, vì bên cho vay thường giới hạn số tiền có thể vay dựa trên một tài sản theo mức LTV tối đa (hoặc LTV kết hợp, khi nhiều khoản vay được bảo đảm bởi cùng một tài sản) mà họ sẵn sàng cấp.
Cách sử dụng máy tính LTV này
- Nhập số dư khoản vay hiện tại (hoặc số tiền vay đề xuất cho một giao dịch mua hoặc tái cấp vốn).
- Nhập giá trị thị trường hiện tại hoặc giá trị thẩm định của tài sản (hoặc giá mua cho một giao dịch mua mới).
- Xem tỷ lệ LTV, phần trăm vốn sở hữu tương ứng, và số tiền vốn sở hữu tính bằng đô la.
Công thức đằng sau tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản
LTV được tính bằng cách chia số dư khoản vay cho giá trị tài sản và biểu thị kết quả dưới dạng phần trăm. Vốn sở hữu là giá trị tài sản trừ đi số dư khoản vay, và phần trăm vốn sở hữu đơn giản là 100% trừ LTV.
Ví dụ minh họa: số dư khoản vay $320.000 trên một tài sản trị giá $400.000 tạo ra LTV là 80% ($320.000 ÷ $400.000), vốn sở hữu là $80.000, và phần trăm vốn sở hữu là 20%.
Những lỗi thường gặp
- Sử dụng giá trị thị trường ước tính của chủ sở hữu thay vì giá trị thẩm định của bên cho vay, có thể tạo ra LTV khác với mức bên cho vay thực sự sẽ tính.
- Nhầm lẫn LTV với LTV kết hợp (CLTV) khi có nhiều hơn một khoản vay được bảo đảm bởi cùng một tài sản, chẳng hạn như khoản vay mua nhà đầu tiên cộng với HELOC.
- Cho rằng PMI tự động hủy ngay khi LTV giảm xuống dưới 80% — hầu hết bên cho vay yêu cầu một yêu cầu chính thức hoặc thẩm định mới để loại bỏ PMI, theo quy tắc của bên quản lý khoản vay và nhà đầu tư.
- Bỏ qua việc LTV thay đổi theo thời gian khi cả số dư khoản vay giảm và giá trị tài sản biến động, do đó một LTV tại một thời điểm có thể trở nên lỗi thời trong vài tháng ở một thị trường biến động nhanh.
- Áp dụng ngưỡng LTV cho vay mua nhà vào một khoản tái cấp vốn rút tiền mặt, trong khi mức LTV tối đa cho phép thường thấp hơn do rủi ro cao hơn của giao dịch rút tiền mặt.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản tốt là bao nhiêu?
LTV ở mức hoặc dưới 80% thường được xem là thuận lợi đối với khoản vay mua nhà thông thường vì đây là ngưỡng được sử dụng rộng rãi mà dưới đó bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân thường không bắt buộc. LTV thấp hơn nhìn chung phản ánh mức đệm vốn sở hữu lớn hơn và có thể đi kèm điều khoản vay thuận lợi hơn, dù các yêu cầu cụ thể khác nhau tùy bên cho vay và chương trình vay.
Làm thế nào để tính tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản?
Chia số dư khoản vay cho giá trị tài sản (hoặc giá mua) và nhân với 100. Ví dụ, một khoản vay $320.000 trên tài sản $400.000 cho ra LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100). 20% còn lại thể hiện vốn sở hữu của người vay trong tài sản.
Sự khác biệt giữa LTV và CLTV là gì?
LTV so sánh số dư của một khoản vay duy nhất với giá trị tài sản. LTV kết hợp (CLTV) cộng dồn số dư của tất cả các khoản vay được bảo đảm bởi cùng một tài sản — ví dụ, khoản vay mua nhà đầu tiên cộng với hạn mức tín dụng thế chấp nhà — và so sánh tổng đó với giá trị tài sản. Bên cho vay thường sử dụng CLTV, không chỉ LTV, khi thẩm định một khoản vay thứ hai hoặc sản phẩm vốn sở hữu nhà.
LTV có ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay mua nhà của tôi không?
Ở nhiều chương trình vay thông thường, LTV có thể ảnh hưởng đến định giá — các khoản vay có LTV cao hơn (ít vốn sở hữu hơn) đôi khi được định giá kèm điều chỉnh lãi suất hoặc phí vì chúng đại diện cho rủi ro cao hơn đối với bên cho vay, trong khi các khoản vay có LTV thấp hơn có thể đủ điều kiện nhận định giá thuận lợi hơn. Cấu trúc định giá cụ thể khác nhau tùy bên cho vay và chương trình vay.
Làm thế nào để giảm LTV của tôi?
LTV giảm khi số dư khoản vay giảm thông qua các khoản trả thường xuyên hoặc trả thêm gốc, hoặc khi giá trị tài sản tăng do thị trường tăng giá hoặc cải tạo. Vì cả hai con số đều có thể thay đổi độc lập, LTV nên được tính lại định kỳ thay vì coi là cố định tại thời điểm khởi tạo khoản vay.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.