Formül: ek ödemeler neden birikimli çalışır
Hesaplayıcı önce amortisman formülüyle kredinin standart zorunlu aylık taksitini bulur, ardından bakiyenin ay ay nasıl azaldığını iki senaryoda benzetimler: yalnızca zorunlu taksit ödendiğinde ve zorunlu taksite sabit bir ek tutar eklendiğinde. Her ay o ayın faizi (bakiye × aylık oran) bakiyeye eklenir, sonra ödemenin tamamı düşülür; benzetimdeki bakiye sıfıra ulaştığında kredi kapanmış olur.
Ek ödeme yapılan her ayın ardından faiz daha küçük bir bakiye üzerinden yeniden hesaplandığı için, kazanç doğrusal biçimde toplanmaz, kredinin ömrü boyunca birikerek büyür. Bu nedenle birinci yılda ödenen fazladan bir dolar, yirminci yılda ödenen aynı dolardan çok daha fazla toplam faiz tasarrufu sağlar; çünkü çok daha uzun süre faiz işlemesini durdurur.
- Zorunlu taksit M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1]; burada P = bakiye, r = yıllık faiz ÷ 12, n = ay cinsinden vade
- Her ay: faiz = bakiye × r; bakiye = bakiye + faiz − (M + ek ödeme)
- Tasarruf edilen faiz = orijinal plandaki toplam faiz − hızlandırılmış plandaki toplam faiz
Çözümlü örnek: %6 faizle 30 yıl vadeli $300.000
%6 faizli 30 yıl vadeli $300.000 bakiyenin zorunlu taksiti $1.798,65'tir; kendi hâline bırakıldığında kredi 360 ayda kapanır ve toplam $347.514,57 faize mal olur. Aylık $200 ek ödeme yapıldığında — yani toplam $1.998,65 taksitle — kredi 279 ayda (yaklaşık 23,3 yıl) kapanır, böylece kabaca 6,8 yıl kazanılır ve toplam faiz $256.341,13'e iner. Bu da orijinal plana kıyasla $91.173,43 faiz tasarrufu demektir.
| Aylık ek ödeme | Yaklaşık kapanma süresi | Yaklaşık faiz tasarrufu |
|---|---|---|
| $0 (orijinal plan) | 30 yıl (360 ay) | — |
| $100 | ≈ 25,8 yıl | ≈ $61.000 |
| $200 | ≈ 23,3 yıl (279 ay) | $91.173 (tam) |
| $400 | ≈ 19,6 yıl | ≈ $135.000 |
Toplu ödeme ile düzenli ek ödeme karşılaştırması
Düzenli ek ödeme, devam ettiği sürece her aylık taksite sabit bir tutar ekler ve bakiyeyi her ay biraz daha aşındırır. Tek seferlik toplu ödeme ise — ikramiye, vergi iadesi veya mirastan — doğrudan başlangıç anaparasını düşürmek üzere uygulanır; bundan sonraki tüm faiz bu daha düşük bakiye üzerinden hesaplanır. İkisi de toplam faizi azaltır; ancak toplu ödemenin faydası anında ortaya çıkarken, düzenli ek ödemenin faydası kredinin ömrü boyunca kademeli olarak birikir.
İkisi birlikte de kullanılabilir: toplu ödeme, hızlandırılmış planın başlayacağı bakiyeyi düşürür, düzenli ek tutar da bu plan boyunca her aylık taksite eklenir. Faiz küçülen bir bakiye üzerinden işlediği için bileşik etki, her stratejinin tek başına sağladığı tasarrufun toplanmasıyla değil, ay ay benzetimle hesaplanmalıdır.
Ek ödemelerin yapmadıkları
Ek ödemeler zorunlu aylık taksiti kendiliğinden düşürmez. Standart konut kredilerinin çoğunda ek ödemeler ve toplu ödemeler bakiyeyi azaltıp vadeyi kısaltır; ancak sözleşmedeki zorunlu taksit, kredi veren yeni bakiye üzerinden krediyi resmen yeniden yapılandırmadıkça (recast / yeniden amortisman) aynı kalır — bu, bazı hizmet sağlayıcıların ücret aldığı ayrı bir taleptir. ABD'deki uyumlu konut kredilerinin çoğunda erken ödeme cezası bulunmaz; yine de CFPB, belirli kredi türlerindeki bir cezanın net faydayı azaltabileceğini göz önünde bulundurarak, büyük bir toplu ödeme yapmadan önce hizmet sağlayıcıya teyit ettirmeyi önerir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ayda $200 ek ödeme konut kredisinde ne kadar kazandırır?
%6 faizli 30 yıllık $300.000 kredide aylık $200 ek ödeme, kapanma süresini 360 aydan 279 aya indirir (yaklaşık 6,8 yıl erken) ve orijinal plana kıyasla toplam faizde $91.173,43 tasarruf sağlar.
Ek ödeme zorunlu aylık taksitimi düşürür mü?
Kendiliğinden düşürmez. Standart konut kredilerinin çoğunda ek ödemeler bakiyeyi azaltıp vadeyi kısaltır; ancak kredi veren, krediyi yeni ve daha düşük bakiye üzerinden resmen yeniden yapılandırmadıkça sözleşmedeki zorunlu taksit aynı kalır.
Toplu ödeme ile düzenli ek ödeme arasındaki fark nedir?
Düzenli ek ödeme, bundan sonraki her aylık taksite sabit bir tutar ekler; faydası kademeli olarak birikir. Tek seferlik toplu ödeme ise doğrudan başlangıç bakiyesine uygulanır, dolayısıyla faydası — sonraki tüm faizin daha düşük bakiye üzerinden hesaplanması — anında ortaya çıkar.
Ek konut kredisi ödemesi yapmanın cezası var mı?
ABD'deki uyumlu konut kredilerinin çoğunda erken ödeme cezası yoktur, ancak bazı kredi türlerinde vardır. Consumer Financial Protection Bureau, büyük bir toplu ödeme yapmadan önce kredi sözleşmesinin incelenmesini ya da hizmet sağlayıcıyla iletişime geçilmesini önerir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — How can extra mortgage payments save me money? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is mortgage recasting? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. https://www.fanniemae.com/