Balon ödeme bir masraf değil, kalan bakiyedir
Balon ödemeli konut kredisinde aylık taksit, kredi sanki uzun bir plana, çoğu zaman 15, 20 ya da 30 yıla amortize ediliyormuş gibi hesaplanır; oysa kredinin gerçek vadesi çok daha kısadır ve tipik olarak beş ila yedi yıldır. CFPB, bu kısa vadenin sonunda kredinin sıfıra doğru amortize olmaya devam etmediğini, kalan kredi bakiyesinin tamamının balon ödeme olarak bilinen tek bir toplu tutar hâlinde muaccel olduğunu açıklar.
Balon ödeme, kredinin üzerine binen ek bir ücret ya da ceza değildir; balon vadesi boyunca yapılan taksitlerden sonra geriye kalan anapara bakiyesinin tam olarak kendisidir ve aylık taksiti belirlemekte kullanılan aynı amortisman matematiğiyle hesaplanır. Taksit, kredinin fiilen sürdüğü süreden çok daha uzun bir plana göre boyutlandırıldığı için balon vadesi gelmeden önce başlangıç anaparasının yalnızca küçük bir bölümü geri ödenmiş olur.
Örnek hesap: 7. yılda vadesi dolan $250.000 tutarında kredi
Yıllık %5,5 oranlı $250.000 tutarında bir krediyi ele alalım: aylık taksit 30 yıllık amortisman planına göre hesaplanıyor, ancak kredinin vadesi fiilen 7 yıl sonra doluyor. Standart amortisman formülüyle aylık taksit $1.419,47 çıkar; bu, aynı tutar ve orandaki tam 30 yıllık bir kredinin gerektireceği taksitle birebir aynıdır.
84 ay (7 yıl) boyunca yapılan ödemelerle borçlu toplam $1.419,47 x 84 = $119.235,69 öder; bunun $91.275,41'i faize gider, geri kalanı anaparayı azaltır. O noktada hâlâ borçlu olunan bakiye, yani muaccel olan balon ödeme, $222.039,72'dir; başka bir deyişle yedi yılın ardından başlangıçtaki $250.000 anaparanın yalnızca $27.960,28'i geri ödenmiştir.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Aylık taksit (30 yıllık plana göre) | $1.419,47 |
| 7 yılda ödenen toplam | $119.235,69 |
| 7 yılda ödenen faiz | $91.275,41 |
| 7 yılda azalan anapara | $27.960,28 |
| 7. yılda muaccel olan balon ödeme | $222.039,72 |
Anapara neden bu kadar az azalıyor?
Standart amortisman matematiği her kredide faizi ilk yıllara yığar; çünkü faiz kalan bakiye üzerinden işler ve bu bakiye en yüksek noktasından başlar. Anaparanın azalması ancak planın ilerleyen bölümlerinde, bakiye düştükçe hızlanır. Balon ödemeli kredide aylık taksit, bu örnekte 30 yıl olan ve kredinin gerçekte sürdüğü 7 yıllık vadeden çok daha uzun bir plana göre hesaplandığından, balon vadesi amortisman eğrisinin faiz ağırlıklı bölümünün tam ortasına denk gelir.
Balon ödemenin küçük bir bakiye kalıntısı değil de tipik olarak başlangıçtaki kredi tutarının büyük bölümü olmasının yapısal nedeni budur: taksit hiçbir zaman krediyi balon tarihine kadar kapatacak biçimde tasarlanmamıştır; yalnızca aylık maliyeti, kısa balon vadesine tam amortize olan bir krediye kıyasla düşük tutmak için kurgulanmıştır.
Balon tarihinde yeniden finanse et ya da sat kararı
Balon ödemeli kredinin vadesi dolduğunda borçlunun özünde üç seçeneği vardır: kalan bakiyeyi yeni bir krediyle yeniden finanse etmek, gayrimenkulü satıp geliriyle bakiyeyi kapatmak ya da balon tutarını elindeki başka kaynaklardan ödemek. Her seçenek, kredinin kullandırıldığı anda garanti edilemeyecek koşullara bağlıdır: yeniden finansman, borçlunun o gelecekteki tarihte kredi notu ve geliriyle yeterli görülmesine ve o günkü piyasa faizlerine bağlıdır; satış ise gayrimenkulün piyasa değerine ve satışın vade tarihine göre ne kadar hızlı sonuçlanabileceğine bağlıdır.
Bu sonuçların hiçbiri yıllar öncesinden kesin olmadığı için, balon ödemeli kredi alan bir borçlu aslında belirli bir gelecek olayın, yani bir satışın, bir yeniden finansmanın ya da toplu bir ödemenin zamanında gerçekleşeceği varsayımı üzerine plan yapmaktadır. Balon yapısının temel risk çerçevesi de budur: balon vadesi boyunca ödenen düşük taksit, vade sonunda gelen büyük ve zamana bağlı bir yükümlülükle takas edilmiştir.
Balon ödemeli krediler en çok nerede kullanılır?
Balon yapılar konut kredilerinin bir bölümünde görülse de, borçlunun bakiyeyi vade tarihinden çok önce yeniden finanse etmeyi, varlığı satmayı ya da başka bir şekilde çözmeyi beklediği ticari gayrimenkul ve kısa vadeli finansmanda çok daha yaygındır. Balon yapıyı birincil konutu için kullanan bir borçlunun, kredinin vadesi dolduğunda piyasa koşullarının genel olarak elverişli olacağına güvenmek yerine balon tarihine dair somut ve gerçekçi bir planı olmalıdır.
Köprü kredisi (bridge loan), satış beklenmesine rağmen vade tarihine kadar tamamlanmamışsa balon ödemeyi çözmenin yollarından biri olabilecek, buna benzer kısa vadeli bir yapıdır. Ancak köprü kredisinin kendi maliyeti ve kendi tahsis koşulları vardır; bu nedenle otomatik bir güvenlik ağı gibi varsayılmak yerine kendi şartlarıyla ayrıca değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Balon ödeme nedir?
Balon ödeme, aylık taksit çok daha uzun bir amortisman planına göre hesaplanmış olmasına rağmen, daha kısa olan kredi vadesinin sonunda tek bir toplu tutar hâlinde muaccel olan kalan kredi bakiyesinin tamamıdır. CFPB, balon ödemeli kredileri bu son ödemenin çoğu zaman düzenli aylık taksitlerden çok daha büyük olduğu krediler olarak tanımlar.
$250.000 tutarındaki balon ödemeli kredinin ne kadarı balon tarihine kadar kapanır?
%5,5 faizle 30 yıla amortize edilen ancak 7. yılda vadesi dolan $250.000 tutarındaki örnek kredide borçlu, bu 84 ay boyunca toplam $119.235,69 öder ve bunun $91.275,41'i faizdir. Balon tarihine kadar başlangıçtaki $250.000 anaparanın yalnızca $27.960,28'i geri ödenmiş olur; geriye $222.039,72 tutarında bir balon ödeme kalır.
Balon ödeme başlangıçta çektiğim krediden daha mı yüksek?
Hayır. Balon ödeme, planlı taksitlerden sonra geriye kalan anapara bakiyesidir ve kredinin aylık taksitini belirlemekte kullanılan aynı amortisman matematiğiyle hesaplanır. Her zaman başlangıçtaki kredi tutarından düşüktür; yine de balon vadesi amortisman planına kıyasla kısaysa bu tutarın büyük bölümünü oluşturabilir.
Balon ödemeli kredinin vadesi dolduğunda ne olur?
Borçlu kalan bakiyenin tamamını ödemek zorundadır: ya yeni bir krediyle yeniden finanse ederek, ya gayrimenkulü satarak ya da başka kaynaklar kullanarak. Bu sonuçların hiçbiri yıllar öncesinden garanti değildir; çünkü yeniden finansman o gelecekteki tarihte borçlunun kredi notuna ve piyasa faizlerine, satış ise gayrimenkulün piyasa değerine ve zamanlamaya bağlıdır.
Balon ödemeli kredileri genellikle kimler kullanır?
Balon yapılar ticari gayrimenkul finansmanında ve bazı kısa vadeli konut kredilerinde daha yaygındır; genellikle krediyi tam amortismana kadar taşımak yerine balon vade tarihinden önce yeniden finanse etmeyi, gayrimenkulü satmayı ya da borcu başka biçimde çözmeyi bekleyen borçlular tarafından kullanılır.
Balon vadesi boyunca fazladan ödeme yaparak balon tutarını azaltabilir miyim?
Balon vadesi boyunca ek anapara ödemeleri yapmak, balon tarihinde borçlu olunan bakiyeyi azaltır; tıpkı fazladan ödemelerin herhangi bir amortismanlı kredinin bakiyesini planlı taksitten daha hızlı düşürmesi gibi. Bunun için kredide erken ödeme cezası bulunmaması gerekir; bu da fazladan ödeme yapmadan önce kredi belgelerinden teyit edilmelidir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.