Endeks artı marj yapısı
Değişken faizli konut kredisi, bir başlangıç dönemi boyunca sabit faiz taşır; bu dönem çoğu zaman 5/1 gibi bir gösterimle ifade edilir ve beş yıl sabit faizin ardından ayarlamaların geleceği anlamına gelir. Bu dönemin sonunda faiz, kredi sözleşmesinde belirlenen tavanlara tabi olarak, yayımlanan bir piyasa endeksi ile kredi verenin sabit marjının toplamına dönemsel olarak yeniden ayarlanır. CFPB ve federal düzenlemeyle zorunlu kılınan Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM kitapçığı) bu yapıyı açıklar ve kredi verenlerin ARM borçlularına bunu kapanıştan önce bildirmesini şart koşar.
Marj, kredinin kullandırılması sırasında kredi veren tarafından belirlenen ve sözleşmede yazılı olan sabit bir yüzdedir; kredi ömrü boyunca değişmez. Endeks ise kredinin izlediği, yayımlanan bir piyasa oranıdır ve zaman içinde hareket eden tek bileşen odur. Ayarlamadan sonra borçlunun fiilen ödediği faiz, herhangi bir tavan uygulanmadan önce, yeniden belirleme tarihindeki endeks değeri artı sabit marjdır.
SOFR: bugünkü ABD ARM kredilerinin çoğunun arkasındaki endeks
Bugünkü ABD piyasasında ARM kredilerinin çoğu, New York Federal Reserve Bankası tarafından yayımlanan ve sektör genelinde LIBOR'dan uzaklaşma sürecinin ardından standart referans oran hâline gelen SOFR'a (Secured Overnight Financing Rate) endekslidir. Alternative Reference Rates Committee (ARRC), bu geçişin bir parçası olarak SOFR'un değişken faizli konut kredisi ürünlerinde nasıl kullanılması gerektiğine dair öneriler yayımlamıştır.
SOFR piyasa tarafından belirlenen ve genel finansal koşullarla birlikte hareket eden bir oran olduğundan, gelecekteki herhangi bir yeniden belirleme tarihindeki değeri önceden bilinemez; günlük olarak yayımlanır ve tek bir kurumun politikayla belirlediği bir oranı değil, gecelik borç verme faaliyetini yansıtır. Gelecekteki bir ARM taksitinin kredinin kullandırıldığı anda tahmin edilememesinin temel nedeni budur: gelecekteki faizin endeks bileşeni henüz mevcut değildir.
Üç tavan türü
ARM sözleşmeleri tipik olarak faizin her aşamada ne kadar değişebileceğini sınırlayan üç tür tavan içerir: başlangıç ayarlama tavanı, sabit dönem bittikten sonraki ilk yeniden belirlemede izin verilen azami artışı sınırlar; dönemsel ayarlama tavanı, izleyen her yeniden belirlemedeki azami artışı sınırlar; ömür boyu tavan ise kalan vadenin tamamında faizin kredinin başlangıç oranının üzerine çıkabileceği azami düzeyi sınırlar. Bu tavanlar, endeksin kendisi ne kadar hareket ederse etsin geçerlidir ve faizlerin yükseldiği bir ortamda bile taksit artışlarına sözleşmesel bir tavan koyar.
Tavanların somut değerleri kredi veren ve kredi ürünü tarafından belirlenir ve başvuru sırasında verilen CHARM kitapçığı da dahil olmak üzere kredinin Truth in Lending belgelerinde açıklanır. Bunlar sektör genelinde tek bir standart rakam değildir; dolayısıyla belirli bir kredinin tavanları genel bir örnekten varsayılmak yerine kendi belgelerinden okunmalıdır.
| Tavan türü | Neyi sınırlar |
|---|---|
| Başlangıç ayarlama tavanı | Sabit dönem bittikten sonraki ilk yeniden belirlemede izin verilen azami faiz artışı |
| Dönemsel ayarlama tavanı | İlkinden sonraki her yeniden belirlemede izin verilen azami faiz artışı |
| Ömür boyu tavan | Kalan vadenin tamamında faizin kredinin başlangıç oranının üzerine çıkabileceği azami düzey |
ARM hesaplayıcımız neden bir tahmin değil, senaryo aracıdır?
SOFR gibi bir piyasa endeksinin gelecekteki değeri kredinin kullandırıldığı anda bilinemediğinden, bir ARM hesaplayıcısı belirli bir kredinin ayarlama sonrası faizinin ne olacağını güvenilir biçimde öngöremez; böyle bir öngörü, ancak gelecekteki piyasa koşullarına dair bir tahmin kadar isabetli olurdu. Calculate.Studio'nun ARM hesaplayıcısı bunun yerine bir senaryo aracı olarak kurgulanmıştır: kullanıcı test etmek istediği varsayımsal bir ayarlama sonrası faiz girer, hesaplayıcı da o noktada kredinin gerçekte kalan bakiyesi üzerinden oluşacak taksiti hesaplar.
Örnek bir senaryoda, 30 yıl vadeli ve ilk 5 yılı %5 sabit faizli $300.000 tutarındaki bir kredinin başlangıç taksiti $1.610,46'dır. Sabit dönemin sonunda bakiye, amortisman sayesinde $275.486,20'ye inmiştir. Kalan 25 yıl için varsayımsal %7'lik bir ayarlanmış faiz girildiğinde, bu azalmış bakiye üzerindeki yeni taksit $1.947,08 olur; yani ayda $336,62 ya da yaklaşık %20,9 oranında bir artış. Daha düşük bir varsayımsal faiz ise daha küçük bir taksit, hatta bir azalma üretirdi; bu da aracın ne olacağını değil, ne olursa ne olur sorusunu yanıtladığını gösterir.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Başlangıç taksiti (1. yıl, %5 ile) | $1.610,46 |
| Ayarlama anında kalan bakiye (5. yılın sonu) | $275.486,20 |
| Varsayımsal ayarlanmış taksit (kalan 25 yıl, %7 ile) | $1.947,08 |
| Bu senaryoda taksit değişimi | +$336,62 (+%20,9) |
ARM seçmeden önce CHARM kitapçığını okumak
Federal Reserve Guvernörler Kurulu da dahil olmak üzere federal bankacılık düzenleyicilerinin ortaklaşa yayımladığı Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM kitapçığı), ARM başvurusu yapanlara verilir ve endeks seçimini, marjı, tavanları ve farklı kredi verenlerden gelen ARM tekliflerinin aynı en kötü durum varsayımlarıyla nasıl karşılaştırılacağını anlatır. Bu kitapçığı kredinin kendi Truth in Lending belgeleriyle birlikte incelemek, gerçek bir ARM teklifinin fiili şartlarını genel örneklere dayanmadan anlamanın standart yoludur.
Bir ARM'ı sabit faizli bir konut kredisiyle karşılaştırmak, potansiyel olarak daha düşük bir başlangıç taksitini sabit dönem bittikten sonraki taksit belirsizliğiyle tartmak demektir. Bu ödünleşme, borçlunun krediyi ne kadar süre elde tutmayı beklediğine ve taksit dalgalanmasına ne ölçüde tahammül edebildiğine bağlıdır; bu eğitim amaçlı hesaplayıcı ise bu etkenleri belirli bir borçlunun durumu için değerlendirmez.
Sıkça Sorulan Sorular
5/1 ARM ne anlama gelir?
Yaygın ABD ARM gösteriminde ilk sayı başlangıçtaki sabit faiz döneminin yıl cinsinden uzunluğunu, ikinci sayı ise bu dönemden sonra faizin kaç yılda bir ayarlanabileceğini gösterir. 5/1 ARM ilk beş yıl boyunca sabit faiz taşır; ardından faiz, vadenin geri kalanında yılda bir kez ayarlanabilir.
Bugün ABD'deki ARM kredilerinin çoğu hangi endeksi kullanıyor?
Bugünkü ABD ARM kredilerinin çoğu, New York Federal Reserve Bankası tarafından yayımlanan ve Alternative Reference Rates Committee (ARRC) tarafından LIBOR'un yerine önerilen SOFR'a (Secured Overnight Financing Rate) endekslidir. Ayarlamadan sonra borçlunun ödediği faiz, sözleşmesel tavanlara tabi olarak, yeniden belirleme tarihindeki endeks değeri artı kredi verenin sabit marjına eşittir.
ARM ayarlama tavanları nedir?
Ayarlama tavanları, bir ARM'ın faizinin ne kadar değişebileceğine dair sözleşmesel sınırlardır: başlangıç tavanı ilk ayarlamayı, dönemsel tavan sonraki her ayarlamayı, ömür boyu tavan ise kredi ömrü boyunca başlangıç oranının üzerindeki toplam yükselişi sınırlar. Tavanların somut değerleri kredi verene ve ürüne göre değişir ve CHARM kitapçığı da dahil olmak üzere kredinin Truth in Lending belgelerinde açıklanır.
ARM hesaplayıcısı gelecekteki faizimi tahmin edebilir mi?
Hayır. SOFR gibi bir piyasa endeksi önceden bilinemeyeceği için hiçbir hesaplayıcı belirli bir kredinin ayarlama sonrası faizini güvenilir biçimde öngöremez. Calculate.Studio'nun ARM hesaplayıcısı bir senaryo aracıdır: test etmek istediğiniz varsayımsal bir ayarlanmış faiz girersiniz, araç da kredinin kalan bakiyesi üzerindeki taksiti hesaplar; endeks ile marjın yeniden belirlemede fiilen ne kadar edeceğini tahmin etmez.
Kendi ARM kredimin tavanlarını, marjını ve endeksini nerede bulabilirim?
Bu şartlar kredinin Truth in Lending belgelerinde ve başvuru sırasında verilen Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM kitapçığı) içinde açıklanır. Tavan değerleri, marj ve endeks kredi verene ve ürüne göre değiştiği için, genel bir örnekten varsayılmak yerine ilgili kredinin kendi belgelerinden teyit edilmelidir.
ARM, sabit faizli bir konut kredisinden daha mı riskli?
ARM, sabit faizli bir kredide bulunmayan bir taksit belirsizliği taşır; çünkü faiz ayarlandığında taksit yükselebilir ya da düşebilir, oysa sabit faizli bir taksit kredi ömrü boyunca hiç değişmez. Bu ödünleşmenin uygun olup olmadığı, borçlunun krediyi ne kadar süre elde tutmayı beklediği ve taksit dalgalanmasına tahammülü gibi etkenlere bağlıdır.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.