DTI sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki bantlar, arka-uç DTI oranını yaygın olarak kullanılan 28/36 geleneksel kredi verme referansına ve birçok kredi kuruluşunun dengeleyici faktörlerle izin verdiği daha yüksek eşiklere göre sınıflandırır.
| Arka-uç DTI | Sınıflandırma | Tipik kredi verme bağlamı |
|---|---|---|
| %36 veya altı | Sağlıklı | Geleneksel 28/36 arka-uç kuralı dahilinde |
| %36,01 – %43 | Yönetilebilir | Geleneksel kuralın üzerinde ancak yaygın standart kredi tavanları dahilinde |
| %43,01 – %50 | Zorlanmış | Tipik standart tavanların üzerinde; genellikle dengeleyici faktörler gerektirir |
| %50 üzeri | Yüksek | Çoğu geleneksel kredi verme tavanını aşar |
- DTI eşikleri kredi kuruluşuna, kredi programına (geleneksel, FHA, VA, USDA) ve bireysel dengeleyici faktörlere göre değişir; yukarıdaki bantlar yaygın geleneksel kredi verme kurallarını tanımlar, herhangi bir kredi kuruluşu veya program için onay ya da ret garantisi değildir.
- DTI, harcanabilir gelir yerine brüt (vergi öncesi) geliri kullanır ve fiili kullanılabilir geliri azaltan vergileri, emeklilik katkılarını veya diğer yaşam giderlerini hesaba katmaz.
- Serbest meslek geliri, ikramiye geliri ve diğer değişken gelir kaynakları, kredi kuruluşları tarafından tipik olarak sabit bir maaştan farklı şekilde ortalanır veya belgelenir; bu hesaplayıcı bunu modellemez.
Borç-gelir oranı (DTI) nedir?
Borç-gelir oranı, brüt aylık gelirin ne kadarının borç ödemelerine gittiğini ölçer. Fannie Mae ve diğer standart kredi kuralları yaygın olarak iki versiyona atıfta bulunur: yalnızca önerilen konut ödemesini (anapara, faiz, vergiler, sigorta ve varsa site aidatları) kapsayan ön-uç oran ve konut ödemesi artı araba kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri ve diğer taksitli borçlar gibi tüm diğer tekrarlayan borç yükümlülüklerini kapsayan arka-uç oran.
Yaygın olarak atıfta bulunulan 28/36 kuralı — %28 ön-uç tavanı ve %36 arka-uç tavanı — geleneksel bir konut kredisi değerlendirme kuralı olarak ortaya çıkmıştır. Bugün birçok kredi kuruluşu, özellikle standart krediler için, yüksek bir kredi puanı veya büyük rezervler gibi güçlü dengeleyici faktörlerle arka-uç DTI'nin %43'e veya daha yükseğe çıkmasına izin verir, bu nedenle 28/36 rakamları evrensel bir sınır yerine muhafazakâr bir referans olarak okunmalıdır.
DTI, market alışverişi, faturalar, çocuk bakımı veya isteğe bağlı harcamalar gibi resmi borç ödemeleri dışındaki hane halkı giderlerini dikkate almaz, bu nedenle düşük bir DTI tek başına rahat bir aylık nakit akışını garanti etmez.
Bu DTI hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Brüt aylık gelirinizi girin (vergiler ve diğer kesintilerden önce).
- Anapara, faiz, emlak vergileri, ev sahibi sigortası ve varsa site aidatları dahil aylık konut ödemenizi girin.
- Diğer tüm tekrarlayan aylık borç ödemelerini girin — araba kredileri, öğrenci kredileri, asgari kredi kartı ödemeleri ve benzeri yükümlülükler. Market alışverişi veya faturalar gibi günlük yaşam giderlerini dahil etmeyin.
- Ön-uç oranınızı (yalnızca konut) ve arka-uç oranınızı (konut artı tüm borçlar) okuyun ve arka-uç oranın yaygın kredi verme eşikleriyle nasıl karşılaştırıldığını görün.
DTI'nin arkasındaki formül
Ön-uç DTI, aylık konut ödemesini brüt aylık gelire böler; arka-uç DTI, konut ödemesi ile diğer tüm aylık borçların toplamını aynı gelir rakamına böler. Her ikisi de yüzde olarak ifade edilir.
Hesaplanmış örnek: 6.000 dolarlık brüt aylık geliri, 1.500 dolarlık konut ödemesi ve 600 dolarlık diğer aylık borçları olan bir hane, %25 ön-uç oranına (1.500 dolar ÷ 6.000 dolar) ve %35 arka-uç oranına ((1.500 dolar + 600 dolar) ÷ 6.000 dolar) sahiptir — toplam aylık yükümlülükler 2.100 dolardır.
Sık yapılan hatalar
- Brüt aylık gelir yerine net (harcanabilir) geliri kullanmak; bu, hesaplanan DTI'yi kredi kuruluşlarının hesapladığı şekle göre olduğundan düşük gösterir.
- Tam konut ödemesini atlamak — emlak vergilerini, sigortayı veya site aidatlarını dışarıda bırakmak ön-uç ve arka-uç oranları olduğundan düşük gösterir.
- Market alışverişi, faturalar veya abonelikler gibi günlük yaşam giderlerini 'diğer aylık borçlar' rakamına dahil etmek — DTI yalnızca sabit bir aylık ödemesi olan resmi borç yükümlülüklerini sayar.
- %36 arka-uç tavanının her kredi kuruluşu için kesin bir sınır olduğunu varsaymak — birçok standart kredi programı dengeleyici faktörlerle daha yüksek arka-uç oranlarına izin verir.
- Son ödemelerine yaklaşan bir araba kredisi gibi henüz tamamen ödenmemiş borçların asgari ödemelerini dahil etmeyi unutmak; kredi kuruluşları bunları tipik olarak yine de tam olarak sayar.
Sıkça Sorulan Sorular
İyi bir borç-gelir oranı nedir?
Yaygın olarak atıfta bulunulan 28/36 geleneksel kural, %28 veya altındaki bir ön-uç (yalnızca konut) oranını ve %36 veya altındaki bir arka-uç (konut artı tüm borçlar) oranını muhafazakâr bir referans olarak ele alır. Bugün birçok kredi kuruluşu, yüksek bir kredi puanı veya büyük nakit rezervleri gibi güçlü dengeleyici faktörlere sahip standart krediler için arka-uç DTI'nin %43'e veya biraz daha yükseğe çıkmasına izin verir, bu nedenle belirli tavan kredi kuruluşuna ve kredi programına bağlıdır.
DTI hesaplamasında ne borç sayılır?
DTI, sabit bir aylık ödemesi olan tekrarlayan borç yükümlülüklerini sayar: konut ödemesi (anapara, faiz, vergiler, sigorta, site aidatları), araba kredileri, öğrenci kredileri, asgari kredi kartı ödemeleri, kişisel krediler ve benzeri taksitli veya devredilebilir borçlar. Market alışverişi, faturalar, borçla ilgisi olmayan sigorta primleri veya isteğe bağlı harcamalar gibi günlük yaşam giderlerini içermez.
Ön-uç ve arka-uç DTI arasındaki fark nedir?
Ön-uç DTI, yalnızca önerilen konut ödemesini brüt aylık gelire böler. Arka-uç DTI, konut ödemesi artı diğer tüm aylık borç yükümlülüklerini aynı gelir rakamına böler. Kredi kuruluşları genellikle konut kredisi uygunluğu için arka-uç orana daha fazla ağırlık verir, çünkü bu, bir borçlunun mevcut borç yükünün daha eksiksiz bir resmini yakalar.
DTI brüt mü yoksa net geliri mi kullanır?
DTI, harcanabilir gelir değil, brüt (vergi öncesi) aylık gelir kullanılarak hesaplanır. Bu, konut kredisi değerlendirmesinde kullanılan standart kuraldır, bu nedenle bunun yerine net gelir kullanmak, bir kredi kuruluşunun hesaplayacağı şekille eşleşmeyen bir DTI rakamı üretir.
Yüksek DTI ile konut kredisi alabilir miyim?
Bu, kredi kuruluşuna ve kredi programına bağlıdır. FHA kredileri gibi devlet destekli programlar tarihsel olarak birçok geleneksel krediden daha yüksek arka-uç DTI oranlarına izin vermiştir ve yüksek bir kredi puanı, daha büyük bir peşinat veya önemli nakit rezervleri gibi dengeleyici faktörler, standart tavanların üzerinde uygunluğa izin verebilir. Bir konut kredisi uzmanı, belirli bir başvuru için DTI'yi tam kredi değerlendirme kriterleri setiyle birlikte değerlendirebilir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.