Front-end ve back-end DTI
Fannie Mae ve diğer uyumlu kredi kılavuzları DTI'nin iki sürümüne sıkça atıf yapar. Front-end oranı yalnızca teklif edilen konut ödemesini kapsar: anapara, faiz, emlak vergisi, sigorta ve varsa site aidatı. Back-end oranı ise konut ödemesine ek olarak taşıt kredisi, öğrenim kredisi, kredi kartı asgari ödemeleri ve diğer taksitli borçlar gibi tüm düzenli borç yükümlülüklerini içerir. Kredi verenler konut kredisi onayında genellikle back-end oranına daha fazla ağırlık verir; çünkü bu oran, başvuranın mevcut borç yükünü daha bütünlüklü gösterir.
DTI, eve giren net ücret üzerinden değil, brüt (vergi öncesi) aylık gelir üzerinden hesaplanır — konut kredisi değerlendirmesindeki standart uygulama budur. Ayrıca market, fatura veya çocuk bakımı gibi resmi borç ödemesi olmayan hane giderlerini de dikkate almaz; dolayısıyla düşük bir DTI tek başına aylık nakit akışının rahat olacağını garanti etmez.
- Front-end DTI = (konut ödemesi ÷ brüt aylık gelir) × 100
- Back-end DTI = ((konut ödemesi + diğer aylık borçlar) ÷ brüt aylık gelir) × 100
Çözümlü örnek
Aylık brüt geliri $6.000, konut ödemesi $1.500 ve diğer aylık borçları $600 olan bir hanede front-end oranı %25 ($1.500 ÷ $6.000), back-end oranı ise %35'tir (($1.500 + $600) ÷ $6.000); toplam aylık yükümlülük $2.100'dür.
28/36 kuralı ve kredi verenlerin fiilen izin verdikleri
Sıkça anılan 28/36 kuralı — front-end için %28, back-end için %36 tavanı — geleneksel konut kredisi değerlendirme kılavuzu olarak doğmuştur. Bugün pek çok kredi veren, özellikle uyumlu krediler için, yüksek kredi notu ya da yüklü nakit rezervi gibi güçlü telafi edici faktörler varsa back-end DTI'ya %43 ve üzerine kadar izin verir; bu nedenle 28/36 rakamlarını evrensel bir eşik değil, ihtiyatlı bir ölçüt olarak okumak daha doğrudur. FHA kredileri gibi devlet destekli programlar ise tarihsel olarak pek çok geleneksel krediye göre daha yüksek back-end DTI oranlarına izin vermiştir.
| Back-end DTI | Sınıflandırma | Tipik kredi bağlamı |
|---|---|---|
| %36 ve altı | Sağlıklı | Geleneksel 28/36 back-end kılavuzunun içinde |
| %36,01 – %43 | Yönetilebilir | Geleneksel kılavuzun üzerinde, ancak yaygın uyumlu kredi tavanlarının içinde |
| %43,01 – %50 | Zorlanmış | Tipik uyumlu kredi tavanlarının üzerinde; genellikle telafi edici faktörler gerekir |
| %50'nin üzerinde | Yüksek | Çoğu geleneksel kredi tavanını aşar |
Borç sayılanlar — ve yaygın hatalar
DTI, sabit aylık ödemesi olan düzenli borç yükümlülüklerini sayar: konut ödemesi, taşıt kredileri, öğrenim kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri, ihtiyaç kredileri ve benzeri borçlar. Market, fatura veya abonelik gibi gündelik yaşam giderleri buna dahil değildir. İki yaygın hata oranı çarpıtır: brüt gelir yerine net (eve giren) geliri kullanmak, DTI'yı kredi verenin hesapladığından düşük gösterir; konut ödemesinin bir kısmını — örneğin emlak vergisini veya site aidatını — dışarıda bırakmak ise her iki oranı birden olduğundan küçük gösterir.
Sıkça Sorulan Sorular
İyi bir borç/gelir oranı nedir?
Sıkça anılan 28/36 kılavuzu, front-end oranının %28 ve altında, back-end oranının ise %36 ve altında olmasını ihtiyatlı bir ölçüt sayar. Pek çok kredi veren, güçlü telafi edici faktörler bulunan uyumlu kredilerde back-end DTI'ya %43'e ve bir miktar daha yukarısına kadar izin verir.
DTI hesabında neler borç sayılır?
Sabit aylık ödemesi olan düzenli yükümlülükler: konut ödemesi (anapara, faiz, vergi, sigorta, aidat), taşıt kredileri, öğrenim kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri ve benzeri taksitli ya da döner borçlar. Market ve fatura gibi gündelik yaşam giderleri dahil edilmez.
DTI brüt geliri mi net geliri mi kullanır?
Brüt (vergi öncesi) aylık geliri kullanır, eve giren ücreti değil. Konut kredisi değerlendirmesinin standart uygulaması budur; dolayısıyla net gelirle yapılan hesap, kredi verenin bulduğu DTI ile örtüşmez.
DTI'm %36'nın üzerindeyken konut kredisi alabilir miyim?
Çoğu zaman evet. Pek çok uyumlu kredi programı, yüksek kredi notu, daha büyük peşinat veya ciddi nakit rezervi gibi telafi edici faktörler varsa back-end DTI'ya %43 ve üzerine kadar izin verir; FHA gibi devlet destekli programlar ise tarihsel olarak pek çok geleneksel krediden daha yüksek oranlara olanak tanımıştır.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/