Kira karşılanabilirliği sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki tablo, muhafazakâr tahminin kira ve diğer borçları aynı %36 gelir tavanından çekiliyor gibi ele aldığından, aynı 5.000 dolarlık aylık gelirde mevcut borcun muhafazakâr kira rakamını standart %30 rehberine göre nasıl azalttığını gösterir.
| Diğer aylık borçlar | Standart karşılanabilir kira (%30) | Muhafazakâr kira tahmini |
|---|---|---|
| $0 | $1.500 | $1.500 |
| $300 | $1.500 | $1.500 (kesin — 1.800 dolarlık %36 tavan eksi 300 dolar borç = 1.500 dolar) |
| $600 | $1.500 | $1.200 (1.800 dolarlık %36 tavan eksi 600 dolar borç) |
| $1.000 | $1.500 | $800 (1.800 dolarlık %36 tavan eksi 1.000 dolar borç) |
- Bunlar bütçeleme rehberleridir, resmi kredilendirme kuralları değildir; bireysel ev sahipleri ve kiralama başvuruları genellikle burada verilen her iki rakamdan da farklı olabilen kendi gelir-kira oranını (aylık kiranın yaklaşık üç katı brüt gelir isteyen yaygın bir gelenek) kullanır.
- Bu hesaplayıcı, HUD'un maliyet yükü geleneğiyle tutarlı olarak brüt (vergi öncesi) geliri kullanır, eve götürülen ücreti değil — vergiler, emeklilik katkıları ve diğer borçlardan sonraki gerçek kullanılabilir gelir daha düşük olacaktır.
- Muhafazakâr tahminin %36 tavanı, konut kredisi kredilendirmesinde kullanılan geleneksel arka uç DTI rehberini yansıtır, burada konut kredisi artı borç yerine kira artı borca uygulanır.
%30 kira rehberi nedir?
Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD), konut maliyeti yükünü ölçmek için brüt gelirin %30'unu uzun süredir bir referans olarak kullanmaktadır: brüt gelirinin %30'undan fazlasını konuta harcayan haneler HUD tarafından 'maliyet yükü altında' olarak sınıflandırılır. Bu hesaplayıcı, standart bir karşılanabilir kira tahmini üretmek için aynı %30 rakamını brüt aylık gelire uygular.
Bu hesaplayıcı ayrıca, mevcut borç yükümlülüklerinin aynı gelir için rekabet ettiğini kabul eden daha muhafazakâr bir rakam hesaplar: birleşik konut-artı-borç harcamasını brüt gelirin %36'sında (konut kredisi kredilendirmesinde kullanılan geleneksel arka uç DTI rehberiyle uyumlu bir rakam) sınırlar ve kiraya kalan alanı bulmak için mevcut aylık borçları bu tavandan çıkarır. İki rakamdan düşük olanı muhafazakâr tahmin olarak bildirilir.
Her iki rakam da rehberdir, resmi nitelik kuralları değildir; bireysel ev sahipleri, mülk yöneticileri ve kiralama tarama hizmetleri genellikle burada hesaplanan her iki rakamdan da farklı olabilen kendi gelir katları veya oranlarını uygular.
Bu kira karşılanabilirliği hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Brüt yıllık gelirinizi (vergiler ve kesintilerden önce) girin.
- Diğer aylık borç ödemelerinizi — araba kredileri, öğrenci kredileri, minimum kredi kartı ödemeleri ve benzer tekrarlayan yükümlülükler — girin.
- Gelirin %30'u rehberine dayanan karşılanabilir kira rakamını, mevcut borçlarınızı da hesaba katan daha muhafazakâr rakamı ve referans için brüt aylık gelirinizi okuyun.
Kira karşılanabilirliğinin arkasındaki formül
Brüt aylık gelir, yıllık gelirin 12'ye bölünmesidir. Standart karşılanabilir kira rakamı, bu aylık gelirin %30'udur. Muhafazakâr rakam, toplam konut-artı-borç harcamasını aylık gelirin %36'sında sınırlar ve mevcut borçları bu tavandan çıkarır; iki rakamdan düşük olanı muhafazakâr tahmin olarak bildirilir, dolayısıyla asla standart %30 rehberini aşmaz.
Hesaplanmış örnek: 60.000 dolarlık brüt yıllık gelir, 5.000 dolarlık brüt aylık gelir verir. Standart karşılanabilir kira 1.500 dolardır (%30 × 5.000). 300 dolarlık diğer aylık borçlarla, %36 tavan hesaplaması kiraya 1.500 dolar izin verir (5.000 × 0,36 − 300 = 1.500), bu durumda standart rakama eşittir, dolayısıyla muhafazakâr tahmin de 1.500 dolardır.
Sık yapılan hatalar
- Brüt yıllık gelir yerine net (eve götürülen) gelir kullanmak; bu, standart %30 rehber hesaplamasına göre karşılanabilir kira rakamını olduğundan düşük gösterir.
- %30 rehberini her ev sahibinin veya kredi kuruluşunun uyguladığı sabit bir kural olarak ele almak — birçoğu farklı bir nitelik eşiği üretebilecek belirli bir gelir-kira katı (aylık kiranın üç katı gibi) gerektirir.
- Muhafazakâr tahminden mevcut borçları çıkarmak; bu, bir hanenin gelirinin ne kadarının gerçekten kira için mevcut olduğunu olduğundan düşük tahmin etmeye yol açabilir.
- Ne %30 rehberi ne de muhafazakâr borç ayarlamalı tahmin tarafından yakalanmayan çocuk bakımı, sağlık sigortası primleri veya yüksek fatura maliyetleri gibi diğer borç dışı aylık yükümlülükleri göz ardı etmek.
- Karşılanabilirlik rehberlerinin bölgesel yaşam maliyeti farklılıklarını hesaba kattığını varsaymak — %30 rakamı ulusal bir referanstır ve yerel kira pazarlarına göre ayarlanmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira için %30 kuralı nedir?
HUD tarafından referans alınan %30 kuralı, brüt gelirin %30'undan fazlasını konuta harcamamanın bir haneyi 'maliyet yükü altında' olmaktan koruduğunu öne sürer. HUD, brüt gelirinin %30'undan fazlasını konuta harcayan haneleri maliyet yükü altında, %50'den fazlasını harcayanları ise ciddi maliyet yükü altında olarak sınıflandırır. Bu, belirli bir kiralık için resmi bir nitelik gereksinimi değil, genel bir bütçeleme referansıdır.
Maaşımla ne kadar kira karşılayabilirim?
%30 rehberini kullanarak, karşılanabilir kira brüt aylık gelirin kabaca %30'udur — örneğin, 5.000 dolarlık brüt aylık gelir (60.000 dolarlık yıllık) yaklaşık 1.500 dolarlık karşılanabilir kira önerir. Daha muhafazakâr bir tahmin, mevcut borç ödemelerini de hesaba katarak kira artı borçları gelirin %36'sında sınırlar; bu, borç yükümlülükleri önemliyse karşılanabilir rakamı düşürebilir.
Ev sahipleri başvuruları onaylamak için %30 kuralını kullanır mı?
Evrensel olarak değil. Birçok ev sahibi ve mülk yönetim şirketi kendi tarama kriterlerini kullanır, genellikle aylık kiranın kabaca üç katı brüt gelir gerektirir (bu matematiksel olarak %30 rehberine benzer ama aynı değildir). Gereklilikler ev sahibine, pazara ve kiralık türüne göre değişir, dolayısıyla %30 rakamı belirli bir başvurunun onay kriterleri hakkında bir varsayım yerine kişisel bir bütçeleme referansı olarak en iyi şekilde kullanılır.
Karşılanabilirliği hesaplarken kira dışındaki borçları dahil etmeli miyim?
Genellikle bunu yapmak daha gerçekçidir, çünkü kira ve diğer borç yükümlülükleri aynı gelirden çekilir. Bu hesaplayıcının muhafazakâr tahmini, kira artı diğer borçlara birleşik bir %36 tavan uygular; bu, bir hane önemli mevcut borç taşıdığında yalnızca %30 rehberinden daha düşük bir karşılanabilir kira rakamı üretebilir.
'Maliyet yükü altında' ne anlama gelir?
HUD, maliyet yükü altındaki bir haneyi brüt gelirinin %30'undan fazlasını konut maliyetlerine harcayan bir hane olarak, ciddi maliyet yükü altındaki bir haneyi ise %50'den fazlasını harcayan bir hane olarak tanımlar. Bunlar, nüfus düzeyinde konut karşılanabilirliğini değerlendirmek için kullanılan federal konut politikası referanslarıdır ve aynı zamanda yaygın olarak bireysel bir bütçeleme rehberi olarak da uygulanır.
Kaynaklar
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Defining housing affordability and cost burden. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- U.S. Census Bureau / HUD. American Housing Survey — housing cost burden data. census.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.