अपने DTI परिणाम को समझना
नीचे दिए गए बैंड बैक-एंड DTI अनुपात को व्यापक रूप से प्रचलित 28/36 पारंपरिक-लेंडिंग बेंचमार्क और कंपेंसेटिंग फैक्टर के साथ कई लेंडरों द्वारा अनुमत ऊंचे थ्रेशोल्ड के मुकाबले वर्गीकृत करते हैं।
| बैक-एंड DTI | वर्गीकरण | सामान्य लेंडिंग संदर्भ |
|---|---|---|
| 36% या कम | स्वस्थ | पारंपरिक 28/36 बैक-एंड गाइडलाइन के भीतर |
| 36.01% – 43% | प्रबंधनीय | पारंपरिक गाइडलाइन से ऊपर लेकिन सामान्य कन्फॉर्मिंग-लोन सीमाओं के भीतर |
| 43.01% – 50% | खिंचा हुआ | सामान्य कन्फॉर्मिंग सीमाओं से ऊपर; आमतौर पर कंपेंसेटिंग फैक्टर चाहिए |
| 50% से ऊपर | उच्च | ज़्यादातर पारंपरिक लेंडिंग सीमाओं से अधिक |
- DTI थ्रेशोल्ड लेंडर, लोन प्रोग्राम (कन्वेंशनल, FHA, VA, USDA) और व्यक्तिगत कंपेंसेटिंग फैक्टर के अनुसार बदलते हैं; ऊपर के बैंड सामान्य पारंपरिक-लेंडिंग परंपराएं बताते हैं, किसी भी लेंडर या प्रोग्राम के लिए मंज़ूरी या अस्वीकृति की गारंटी नहीं।
- DTI सकल (टैक्स-पूर्व) आय का उपयोग करता है, टेक-होम पे का नहीं, और यह टैक्स, रिटायरमेंट योगदान या अन्य जीवन-यापन खर्चों का हिसाब नहीं रखता जो वास्तविक डिस्पोज़ेबल आय घटाते हैं।
- स्व-रोज़गार आय, बोनस आय और अन्य परिवर्तनशील आय स्रोतों को लेंडर आमतौर पर फिक्स्ड सैलरी से अलग तरह से औसत या दस्तावेज़ीकृत करते हैं, जिसे यह कैलकुलेटर मॉडल नहीं करता।
डेट-टू-इनकम (DTI) अनुपात क्या है?
डेट-टू-इनकम अनुपात मापता है कि सकल मासिक आय का कितना हिस्सा कर्ज़ भुगतानों में जाता है। Fannie Mae और अन्य कन्फॉर्मिंग लोन गाइडलाइनें आमतौर पर दो रूपों का उल्लेख करती हैं: फ्रंट-एंड अनुपात, जो केवल प्रस्तावित हाउसिंग भुगतान (मूलधन, ब्याज, टैक्स, बीमा और कोई HOA फीस) कवर करता है, और बैक-एंड अनुपात, जो हाउसिंग भुगतान के साथ कार लोन, स्टूडेंट लोन, क्रेडिट कार्ड न्यूनतम भुगतान और अन्य इंस्टॉलमेंट कर्ज़ जैसे बाकी सभी आवर्ती कर्ज़ दायित्व कवर करता है।
आमतौर पर उद्धृत 28/36 नियम — 28% की फ्रंट-एंड सीमा और 36% की बैक-एंड सीमा — पारंपरिक मॉर्गेज-अंडरराइटिंग गाइडलाइन के रूप में शुरू हुआ। आज कई लेंडर, विशेषकर कन्फॉर्मिंग लोन के लिए, मज़बूत क्रेडिट स्कोर या बड़े रिज़र्व जैसे कंपेंसेटिंग फैक्टर होने पर 43% या उससे ऊपर तक बैक-एंड DTI की अनुमति देते हैं, इसलिए 28/36 के आंकड़ों को सार्वभौमिक कटऑफ के बजाय रूढ़िवादी बेंचमार्क के रूप में पढ़ना सबसे अच्छा है।
DTI औपचारिक कर्ज़ भुगतानों के बाहर के घरेलू खर्चों — जैसे किराना, यूटिलिटी, चाइल्डकेयर या विवेकाधीन खर्च — पर विचार नहीं करता, इसलिए कम DTI अपने आप में आरामदायक मासिक कैश फ्लो की गारंटी नहीं है।
इस DTI कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- अपनी सकल मासिक आय (टैक्स और अन्य कटौतियों से पहले) दर्ज करें।
- अपना मासिक हाउसिंग भुगतान दर्ज करें, जिसमें मूलधन, ब्याज, प्रॉपर्टी टैक्स, होम इंश्योरेंस और कोई HOA फीस शामिल हो।
- बाकी सभी आवर्ती मासिक कर्ज़ भुगतान दर्ज करें — कार लोन, स्टूडेंट लोन, न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान और समान दायित्व। किराना या यूटिलिटी जैसे रोज़मर्रा के जीवन-यापन खर्च शामिल न करें।
- अपना फ्रंट-एंड अनुपात (केवल हाउसिंग) और बैक-एंड अनुपात (हाउसिंग प्लस सभी कर्ज़) पढ़ें, और देखें कि बैक-एंड अनुपात सामान्य लेंडिंग थ्रेशोल्ड की तुलना में कहां है।
DTI के पीछे का फॉर्मूला
फ्रंट-एंड DTI मासिक हाउसिंग भुगतान को सकल मासिक आय से विभाजित करता है; बैक-एंड DTI हाउसिंग भुगतान और बाकी सभी मासिक कर्ज़ों के योग को उसी आय से विभाजित करता है। दोनों प्रतिशत में व्यक्त होते हैं।
उदाहरण: $6,000 सकल मासिक आय, $1,500 हाउसिंग भुगतान और $600 अन्य मासिक कर्ज़ वाले परिवार का फ्रंट-एंड अनुपात 25% ($1,500 ÷ $6,000) और बैक-एंड अनुपात 35% (($1,500 + $600) ÷ $6,000) है — कुल मासिक दायित्व $2,100।
सामान्य गलतियां
- सकल मासिक आय के बजाय शुद्ध (टेक-होम) आय का उपयोग करना, जिससे गणना किया गया DTI लेंडरों की गणना पद्धति की तुलना में कम आंका जाता है।
- पूरा हाउसिंग भुगतान न लेना — प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा या HOA फीस छोड़ने से फ्रंट-एंड और बैक-एंड अनुपात कम आंके जाते हैं।
- 'अन्य मासिक कर्ज़' में किराना, यूटिलिटी या सब्सक्रिप्शन जैसे रोज़मर्रा के खर्च शामिल करना — DTI केवल तय मासिक भुगतान वाले औपचारिक कर्ज़ दायित्व गिनता है।
- 36% बैक-एंड सीमा को हर लेंडर के लिए सख्त कटऑफ मान लेना — कई कन्फॉर्मिंग लोन प्रोग्राम कंपेंसेटिंग फैक्टर के साथ ऊंचे बैक-एंड अनुपात की अनुमति देते हैं।
- अभी पूरी तरह न चुके कर्ज़ों के न्यूनतम भुगतान शामिल करना भूल जाना, जैसे अंतिम किस्तों के करीब पहुंचा कार लोन, जिसे लेंडर आमतौर पर अभी भी पूरा गिनते हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
अच्छा डेट-टू-इनकम अनुपात क्या है?
व्यापक रूप से उद्धृत 28/36 पारंपरिक गाइडलाइन 28% या उससे नीचे के फ्रंट-एंड (केवल हाउसिंग) अनुपात और 36% या उससे नीचे के बैक-एंड (हाउसिंग प्लस सभी कर्ज़) अनुपात को रूढ़िवादी बेंचमार्क मानती है। आज कई लेंडर कन्फॉर्मिंग लोन के लिए ऊंचे क्रेडिट स्कोर या बड़े कैश रिज़र्व जैसे मज़बूत कंपेंसेटिंग फैक्टर के साथ 43% या कुछ ऊपर तक बैक-एंड DTI की अनुमति देते हैं, इसलिए विशिष्ट सीमा लेंडर और लोन प्रोग्राम पर निर्भर करती है।
DTI गणना में कर्ज़ के रूप में क्या गिना जाता है?
DTI तय मासिक भुगतान वाले आवर्ती कर्ज़ दायित्व गिनता है: हाउसिंग भुगतान (मूलधन, ब्याज, टैक्स, बीमा, HOA फीस), कार लोन, स्टूडेंट लोन, न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान, पर्सनल लोन और समान इंस्टॉलमेंट या रिवॉल्विंग कर्ज़। इसमें किराना, यूटिलिटी, कर्ज़ से असंबंधित बीमा प्रीमियम या विवेकाधीन खर्च जैसे रोज़मर्रा के जीवन-यापन खर्च शामिल नहीं हैं।
फ्रंट-एंड और बैक-एंड DTI में क्या अंतर है?
फ्रंट-एंड DTI केवल प्रस्तावित हाउसिंग भुगतान को सकल मासिक आय से विभाजित करता है। बैक-एंड DTI हाउसिंग भुगतान प्लस बाकी सभी मासिक कर्ज़ दायित्वों को उसी आय से विभाजित करता है। मॉर्गेज क्वालिफिकेशन के लिए लेंडर आमतौर पर बैक-एंड अनुपात को ज़्यादा तवज्जो देते हैं, क्योंकि यह उधारकर्ता के मौजूदा कर्ज़ भार की पूरी तस्वीर देता है।
DTI सकल आय पर आधारित है या शुद्ध आय पर?
DTI की गणना सकल (टैक्स-पूर्व) मासिक आय से होती है, टेक-होम पे से नहीं। यह मॉर्गेज अंडरराइटिंग में मानक परंपरा है, इसलिए इसके बजाय शुद्ध आय का उपयोग करने से ऐसा DTI आंकड़ा बनेगा जो लेंडर की गणना से मेल नहीं खाएगा।
क्या ऊंचे DTI के साथ होम लोन मिल सकता है?
यह लेंडर और लोन प्रोग्राम पर निर्भर करता है। FHA लोन जैसे सरकारी-समर्थित प्रोग्राम ऐतिहासिक रूप से कई कन्वेंशनल लोन से ऊंचे बैक-एंड DTI अनुपात की अनुमति देते रहे हैं, और ऊंचे क्रेडिट स्कोर, बड़े डाउन पेमेंट या पर्याप्त कैश रिज़र्व जैसे कंपेंसेटिंग फैक्टर मानक सीमाओं से ऊपर क्वालिफिकेशन संभव बना सकते हैं। एक मॉर्गेज प्रोफेशनल किसी विशिष्ट आवेदन के लिए DTI को पूरे अंडरराइटिंग मानदंडों के साथ आंक सकता है।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.