फ्रंट-एंड बनाम बैक-एंड DTI
Fannie Mae और अन्य अनुरूप ऋण दिशानिर्देश आमतौर पर DTI के दो संस्करणों का संदर्भ देते हैं। फ्रंट-एंड अनुपात केवल प्रस्तावित आवास भुगतान को कवर करता है -- मूल राशि, ब्याज, संपत्ति कर, बीमा और कोई भी HOA शुल्क। बैक-एंड अनुपात आवास भुगतान के साथ-साथ सभी अन्य आवर्ती ऋण दायित्वों को भी कवर करता है, जैसे कार ऋण, छात्र ऋण, न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान और अन्य किस्त ऋण। मॉर्गेज योग्यता के लिए ऋणदाता आमतौर पर बैक-एंड अनुपात को अधिक महत्व देते हैं, क्योंकि यह उधारकर्ता के मौजूदा ऋण भार की एक पूर्ण तस्वीर दर्शाता है।
DTI की गणना सकल (कर-पूर्व) मासिक आय का उपयोग करके की जाती है, न कि हाथ में आने वाली आय का -- मॉर्गेज अंडरराइटिंग में मानक परंपरा। यह औपचारिक ऋण भुगतान के बाहर के घरेलू खर्चों, जैसे किराने का सामान, उपयोगिताएं, या बाल-देखभाल पर भी विचार नहीं करता, इसलिए एक कम DTI अपने आप में आरामदायक मासिक नकदी प्रवाह की गारंटी नहीं देता।
- फ्रंट-एंड DTI = (आवास भुगतान ÷ सकल मासिक आय) x 100
- बैक-एंड DTI = ((आवास भुगतान + अन्य मासिक ऋण) ÷ सकल मासिक आय) x 100
हल किया गया उदाहरण
$6,000 की सकल मासिक आय, $1,500 के आवास भुगतान और $600 के अन्य मासिक ऋणों वाले एक परिवार का फ्रंट-एंड अनुपात 25% ($1,500 ÷ $6,000) और बैक-एंड अनुपात 35% (($1,500 + $600) ÷ $6,000) है -- कुल मासिक दायित्व $2,100 हैं।
28/36 नियम और ऋणदाता वास्तव में क्या अनुमति देते हैं
व्यापक रूप से उद्धृत 28/36 नियम -- 28% की फ्रंट-एंड सीमा और 36% की बैक-एंड सीमा -- एक परंपरागत मॉर्गेज-अंडरराइटिंग दिशानिर्देश के रूप में उत्पन्न हुआ। आज कई ऋणदाता, विशेष रूप से अनुरूप ऋणों के लिए, उच्च क्रेडिट स्कोर या बड़े नकद भंडार जैसे मजबूत भरपाई करने वाले कारकों के साथ 43% या उससे अधिक तक बैक-एंड DTI की अनुमति देते हैं, इसलिए 28/36 के आंकड़ों को एक सार्वभौमिक सीमा के बजाय एक रूढ़िवादी मानदंड के रूप में पढ़ना बेहतर है। FHA ऋण जैसे सरकार-समर्थित कार्यक्रमों ने ऐतिहासिक रूप से कई परंपरागत ऋणों की तुलना में उच्च बैक-एंड DTI अनुपातों की अनुमति दी है।
| बैक-एंड DTI | वर्गीकरण | सामान्य ऋण-प्रदान संदर्भ |
|---|---|---|
| 36% या उससे कम | स्वस्थ | परंपरागत 28/36 बैक-एंड दिशानिर्देश के भीतर |
| 36.01% – 43% | प्रबंधनीय | परंपरागत दिशानिर्देश से ऊपर लेकिन सामान्य अनुरूप-ऋण सीमाओं के भीतर |
| 43.01% – 50% | तनावग्रस्त | सामान्य अनुरूप सीमाओं से ऊपर; आमतौर पर भरपाई करने वाले कारकों की आवश्यकता |
| 50% से ऊपर | उच्च | अधिकांश परंपरागत ऋण-प्रदान सीमाओं से अधिक |
ऋण के रूप में क्या गिना जाता है -- और सामान्य गलतियां
DTI एक निश्चित मासिक भुगतान वाले आवर्ती ऋण दायित्वों को गिनता है: आवास भुगतान, कार ऋण, छात्र ऋण, न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान, व्यक्तिगत ऋण और इसी तरह के ऋण। इसमें किराने का सामान, उपयोगिताएं या सदस्यता जैसे रोज़मर्रा के जीवन-यापन खर्च शामिल नहीं हैं। दो सामान्य गलतियां अनुपात को विकृत करती हैं: सकल आय के बजाय शुद्ध (हाथ में आने वाली) आय का उपयोग करना ऋणदाता की गणना पद्धति के सापेक्ष DTI को कम आंकता है, और आवास भुगतान के किसी हिस्से -- जैसे संपत्ति कर या HOA शुल्क -- को छोड़ना दोनों अनुपातों को कम आंकता है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
एक अच्छा ऋण-आय अनुपात क्या है?
व्यापक रूप से उद्धृत 28/36 दिशानिर्देश 28% या उससे कम के फ्रंट-एंड अनुपात और 36% या उससे कम के बैक-एंड अनुपात को एक रूढ़िवादी मानदंड मानता है। कई ऋणदाता मजबूत भरपाई करने वाले कारकों वाले अनुरूप ऋणों के लिए 43% या कुछ अधिक तक बैक-एंड DTI की अनुमति देते हैं।
DTI गणना में ऋण के रूप में क्या गिना जाता है?
एक निश्चित मासिक भुगतान वाले आवर्ती दायित्व: आवास भुगतान (मूल राशि, ब्याज, कर, बीमा, HOA), कार ऋण, छात्र ऋण, न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान और इसी तरह का किस्त या रिवॉल्विंग ऋण। किराने का सामान और उपयोगिताओं जैसे रोज़मर्रा के जीवन-यापन खर्च शामिल नहीं हैं।
क्या DTI सकल या शुद्ध आय का उपयोग करता है?
सकल (कर-पूर्व) मासिक आय, न कि हाथ में आने वाली आय। यह मानक मॉर्गेज-अंडरराइटिंग परंपरा है, इसलिए इसके बजाय शुद्ध आय का उपयोग करने से एक DTI आंकड़ा मिलता है जो ऋणदाता की गणना पद्धति से मेल नहीं खाएगा।
क्या मुझे 36% से अधिक DTI के साथ मॉर्गेज मिल सकता है?
अक्सर, हां। कई अनुरूप ऋण कार्यक्रम उच्च क्रेडिट स्कोर, बड़े डाउन पेमेंट, या पर्याप्त नकद भंडार जैसे भरपाई करने वाले कारकों के साथ 43% या उससे अधिक तक बैक-एंड DTI की अनुमति देते हैं, और FHA जैसे सरकार-समर्थित कार्यक्रमों ने ऐतिहासिक रूप से कई परंपरागत ऋणों की तुलना में उच्च अनुपातों की अनुमति दी है।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/