Khoản vay chỉ trả lãi hoạt động như thế nào
Khoản vay chỉ trả lãi cho phép người vay chỉ trả phần lãi đã phát sinh trên số dư khoản vay trong một giai đoạn đầu xác định, không phần nào trong khoản thanh toán hàng tháng đó làm giảm gốc vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) mô tả đặc điểm chỉ trả lãi này thường áp dụng cho một giai đoạn đầu -- chứ không phải toàn bộ khoản vay -- sau đó khoản vay chuyển sang thanh toán tiêu chuẩn để trả cả gốc lẫn lãi.
Vì khoản thanh toán chỉ trả lãi chỉ phụ thuộc vào số dư còn lại và lãi suất, nó không phụ thuộc vào tổng kỳ hạn khoản vay như một khoản thanh toán khấu hao đầy đủ. Công thức đơn giản là gốc vay nhân với lãi suất hàng tháng: với khoản vay 300.000 USD ở lãi suất năm 5,5%, khoản thanh toán chỉ trả lãi là 300.000 USD x (0,055 / 12) = 1.375,00 USD mỗi tháng, không đổi trong suốt giai đoạn IO miễn là lãi suất giữ nguyên.
Cú nhảy thanh toán khi bắt đầu khấu hao
Vì không có gốc nào được trả trong giai đoạn chỉ trả lãi, số dư nợ vào cuối giai đoạn đó bằng đúng số tiền vay ban đầu. Khi giai đoạn IO kết thúc, bên cho vay tính lại khoản thanh toán cần thiết để trả hết số dư đó, nhưng nay trong kỳ hạn còn lại ngắn hơn so với thời hạn ban đầu của khoản vay, dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng tăng đáng kể -- hiệu ứng này thường được gọi là cú sốc thanh toán.
Trong ví dụ minh họa, khoản vay 300.000 USD ở lãi suất năm 5,5% với giai đoạn chỉ trả lãi 5 năm trên tổng kỳ hạn 30 năm có khoản thanh toán chỉ trả lãi là 1.375,00 USD. Khi giai đoạn IO kết thúc, cùng số dư 300.000 USD đó được khấu hao trong 25 năm còn lại (300 tháng) ở lãi suất 5,5%, tạo ra khoản thanh toán 1.842,26 USD -- tăng thêm 467,26 USD mỗi tháng, tức khoảng 34%, mà bản thân lãi suất không hề thay đổi.
| Giai đoạn | Thanh toán hàng tháng | Bao gồm những gì |
|---|---|---|
| Giai đoạn chỉ trả lãi (năm 1-5) | 1.375,00 USD | Chỉ lãi; gốc vay không đổi ở mức 300.000 USD |
| Sau khi bắt đầu khấu hao (năm 6-30) | 1.842,26 USD | Gốc và lãi, trả hết 300.000 USD trong 25 năm còn lại |
Rủi ro không có vốn chủ sở hữu trong giai đoạn IO
Vì không có gốc nào được trả trong giai đoạn chỉ trả lãi, người vay chỉ thanh toán IO sẽ không tích lũy được vốn chủ sở hữu nhà nào từ các khoản thanh toán đó -- số dư nợ vẫn giữ nguyên như tại thời điểm giải ngân trong suốt giai đoạn IO. Bất kỳ vốn chủ sở hữu nào tích lũy được trong giai đoạn này chỉ đến từ việc giá trị thị trường của bất động sản tăng lên hoặc từ khoản trả trước lúc mua nhà, không phải từ bản thân khoản thanh toán chỉ trả lãi.
Điều này quan trọng nhất khi thị trường suy thoái: người vay có ít hoặc không có vốn chủ sở hữu cần bán hoặc tái cấp vốn trong hoặc ngay sau giai đoạn IO sẽ có ít khoảng đệm hơn trước sự sụt giảm giá trị nhà so với người vay đã đều đặn trả bớt gốc trên một khoản vay khấu hao tiêu chuẩn trong cùng khoảng thời gian đó. Sự kết hợp giữa việc không giảm gốc và cú nhảy thanh toán cuối cùng chính là sự đánh đổi cấu trúc mà khoản vay chỉ trả lãi mang lại để đổi lấy khoản thanh toán thấp hơn ở giai đoạn đầu.
Ai phù hợp với khoản vay chỉ trả lãi -- và ai không phù hợp
Cấu trúc chỉ trả lãi xuất hiện nhiều hơn trong các khoản vay jumbo, một số sản phẩm lãi suất điều chỉnh, và tài trợ bất động sản đầu tư so với các khoản vay thế chấp tiêu chuẩn lãi suất cố định 30 năm. Chúng có thể phù hợp với người vay có thu nhập biến động hoặc dồn về cuối -- chẳng hạn người làm việc theo hoa hồng hoặc những người kỳ vọng thu nhập tăng trong tương lai -- những người dự định tự nguyện trả thêm gốc, tái cấp vốn, hoặc bán nhà trước hoặc ngay sau khi cú nhảy thanh toán xảy ra.
Khoản vay chỉ trả lãi là lựa chọn kém phù hợp hơn cho người vay có ý định giữ bất động sản lâu dài mà không có kế hoạch rõ ràng cho việc thanh toán tăng lên, vì cú nhảy này là điều chắc chắn được xây dựng sẵn trong cấu trúc khoản vay, không phải một khả năng. Người vay cân nhắc khoản vay IO nên mô phỏng cả khoản thanh toán chỉ trả lãi lẫn khoản thanh toán khấu hao đầy đủ trước khi cam kết, sử dụng cùng lãi suất và kỳ hạn còn lại mà khoản vay thực sự sẽ áp dụng.
Khoản vay chỉ trả lãi lãi suất cố định so với lãi suất điều chỉnh
Đặc điểm chỉ trả lãi mô tả cách tính khoản thanh toán trong giai đoạn IO và là một vấn đề riêng biệt với việc lãi suất của khoản vay là cố định hay điều chỉnh. Một số khoản vay chỉ trả lãi có lãi suất cố định trong toàn bộ kỳ hạn, trong trường hợp đó thay đổi duy nhất khi giai đoạn IO kết thúc là việc chuyển từ chỉ trả lãi sang khấu hao; một số khoản vay chỉ trả lãi khác cũng là khoản vay lãi suất điều chỉnh, trong trường hợp đó lãi suất có thể thay đổi độc lập với, hoặc cùng lúc với, sự chuyển đổi sang khấu hao.
Người vay đang cân nhắc khoản vay chỉ trả lãi có lãi suất điều chỉnh phải đối mặt với hai nguồn thay đổi thanh toán riêng biệt -- sự chuyển đổi khấu hao và bất kỳ điều chỉnh lãi suất nào -- có thể cộng dồn nếu cả hai xảy ra gần nhau. Xem xét các bản công bố Truth in Lending của khoản vay cho cấu trúc cụ thể, bao gồm việc lãi suất có thể điều chỉnh hay không và khi nào, là bước cần thiết trước khi dựa vào bất kỳ dự đoán thanh toán sau IO nào.
Câu hỏi thường gặp
Khoản vay chỉ trả lãi là gì?
Khoản vay chỉ trả lãi là khoản vay mà khoản thanh toán hàng tháng bắt buộc, trong một giai đoạn đầu xác định, chỉ bao gồm phần lãi phát sinh trên số dư và không có gốc nào. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng mô tả đây là đặc điểm chỉ trả lãi thường áp dụng cho một giai đoạn đầu trước khi khoản vay chuyển sang thanh toán tiêu chuẩn trả cả gốc lẫn lãi.
Khoản thanh toán có thể tăng bao nhiêu sau khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc?
Mức tăng phụ thuộc vào số dư, lãi suất và kỳ hạn còn lại của khoản vay, nhưng có thể rất lớn vì toàn bộ gốc ban đầu phải được trả hết trong khoảng thời gian còn lại ngắn hơn. Trong ví dụ minh họa với khoản vay 300.000 USD lãi suất 5,5%, giai đoạn chỉ trả lãi 5 năm trên kỳ hạn 30 năm, khoản thanh toán tăng từ 1.375,00 USD lên 1.842,26 USD khi khấu hao bắt đầu trong 25 năm còn lại, tăng thêm 467,26 USD, tức khoảng 34%.
Khoản vay chỉ trả lãi có tạo ra vốn chủ sở hữu nhà không?
Không phải từ bản thân các khoản thanh toán trong giai đoạn chỉ trả lãi, vì không phần nào trong đó làm giảm số dư gốc. Bất kỳ vốn chủ sở hữu nào tích lũy được trong giai đoạn IO chỉ đến từ việc giá trị thị trường bất động sản tăng lên hoặc từ khoản trả trước lúc mua nhà, điều mà khoản thanh toán chỉ trả lãi không ảnh hưởng đến.
Khoản vay chỉ trả lãi là lãi suất cố định hay lãi suất điều chỉnh?
Cả hai loại đều tồn tại. Đặc điểm chỉ trả lãi mô tả cách tính khoản thanh toán -- chỉ trả lãi trong một giai đoạn, sau đó khấu hao -- và tách biệt với việc lãi suất gốc là cố định hay điều chỉnh trong suốt vòng đời khoản vay. Khoản vay chỉ trả lãi lãi suất điều chỉnh có thể chứng kiến cả sự chuyển đổi khấu hao lẫn thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến khoản thanh toán, đôi khi cùng lúc.
Ai thường vay khoản vay chỉ trả lãi?
Cấu trúc chỉ trả lãi phổ biến hơn trong các khoản vay jumbo, một số sản phẩm lãi suất điều chỉnh, và tài trợ bất động sản đầu tư so với các khoản vay thế chấp tiêu chuẩn lãi suất cố định 30 năm. Người vay có thu nhập biến động hoặc kỳ vọng tăng trong tương lai đôi khi sử dụng chúng để giảm khoản thanh toán ở giai đoạn đầu, miễn là họ có kế hoạch cụ thể cho việc thanh toán tăng lên khi giai đoạn IO kết thúc.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.