Toán học: 26 nửa khoản thanh toán bằng 13 khoản thanh toán hàng tháng
Kế hoạch thanh toán thế chấp hai tuần một lần lấy khoản thanh toán hàng tháng tiêu chuẩn của người vay, chia đôi, và áp dụng nửa khoản thanh toán đó vào khoản vay mỗi hai tuần thay vì một lần mỗi tháng. Vì 52 tuần chia cho 2 bằng 26 kỳ thanh toán mỗi năm, và 26 nửa khoản thanh toán bằng 13 khoản thanh toán tương đương hàng tháng đầy đủ, lịch trình này thực chất thêm một khoản thanh toán hàng tháng đầy đủ mỗi năm so với 12 khoản thanh toán hàng tháng tiêu chuẩn.
Khoản thanh toán thêm hàng năm đó làm giảm số dư gốc còn lại nhanh hơn so với lịch khấu hao ban đầu giả định, điều này làm giảm lãi phát sinh trên số dư còn lại trong mọi kỳ tiếp theo. Việc trả bớt gốc nhanh hơn một chút, cộng dồn theo từng tháng trong suốt vòng đời khoản vay, chính là cơ chế rút ngắn thời gian trả hết.
Ví dụ minh họa: 300.000 USD ở 5,5% trong 30 năm
Xét khoản vay 300.000 USD ở lãi suất năm 5,5% trên kỳ hạn tiêu chuẩn 30 năm. Khoản thanh toán hàng tháng tiêu chuẩn là 1.703,37 USD, và tổng lãi trả trong suốt kỳ hạn 30 năm theo lịch tiêu chuẩn là 313.212,12 USD.
Chuyển sang kế hoạch hai tuần một lần thu một nửa khoản thanh toán đó, 851,68 USD, mỗi hai tuần -- 26 lần một năm. Mô phỏng từng kỳ với lãi suất theo kỳ hai tuần bằng lãi suất năm chia cho 26, khoản vay đạt số dư bằng không sau khoảng 24,9 năm thay vì 30 năm, tiết kiệm 5,1 năm, và tổng lãi trả giảm xuống còn khoảng 250.956,88 USD -- tiết kiệm 62.255,24 USD so với lịch hàng tháng tiêu chuẩn.
| Lịch trình | Khoản thanh toán | Thời gian trả hết | Tổng lãi |
|---|---|---|---|
| Hàng tháng tiêu chuẩn (12 lần/năm) | 1.703,37 USD/tháng | 30,0 năm | 313.212,12 USD |
| Hai tuần một lần (26 nửa khoản thanh toán/năm = 13 tương đương hàng tháng) | 851,68 USD mỗi 2 tuần | ≈ 24,9 năm | ≈ 250.956,88 USD |
| Chênh lệch | — | Tiết kiệm 5,1 năm | Tiết kiệm 62.255,24 USD |
Cảnh báo về phí chương trình bên thứ ba
Một số bên cho vay cung cấp kế hoạch thanh toán hai tuần một lần trực tiếp miễn phí, trong khi các công ty bên thứ ba cũng tiếp thị các chương trình thanh toán hai tuần một lần cho chủ nhà với phí thiết lập hoặc phí theo giao dịch. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) lưu ý rằng người vay thường có thể đạt được hiệu ứng tăng tốc tương tự bằng cách tự thực hiện một khoản thanh toán thế chấp thêm mỗi năm, mà không cần trả phí cho bên thứ ba để thực hiện dịch vụ này.
Trước khi đăng ký bất kỳ chương trình hai tuần một lần nào -- dù do đơn vị quản lý khoản vay hay một công ty bên thứ ba cung cấp -- người vay nên xác nhận chính xác cách tính phí và liệu kết quả tương tự có sẵn trực tiếp qua đơn vị quản lý khoản vay miễn phí hay không, vì toán học nền tảng của việc tăng tốc là giống hệt nhau ở cả hai cách; chỉ có phí là khác nhau.
Giải pháp tự làm: thanh toán gốc thêm
Người vay có thể tái tạo hiệu ứng hai tuần một lần mà không cần đăng ký bất kỳ chương trình chính thức nào bằng cách đơn giản trả nhiều hơn một chút so với số tiền hàng tháng yêu cầu mỗi tháng, hoặc thực hiện một khoản thanh toán gốc đầy đủ thêm mỗi năm một lần, miễn là đơn vị quản lý khoản vay áp dụng số tiền thêm trực tiếp vào gốc thay vì giữ trong tài khoản tạm giữ. Điều này đạt được cùng cơ chế một-khoản-thanh-toán-thêm-mỗi-năm đã mô tả ở trên, mà không tốn phí bên thứ ba.
Xác nhận với đơn vị quản lý khoản vay về cách áp dụng các khoản thanh toán thêm là một bước quan trọng dù theo cách nào -- một số đơn vị quản lý yêu cầu người vay ghi rõ bằng văn bản rằng số tiền thêm cần được áp dụng vào gốc, và một số giữ các khoản thanh toán từng phần tích lũy trong tài khoản không sinh lãi cho đến khi đạt đủ số tiền thanh toán đầy đủ, điều này có thể làm chậm hoặc giảm lợi ích tăng tốc so với kế hoạch áp dụng ngay lập tức.
Xác nhận không có phí phạt trả trước
Phí phạt trả trước -- phí tính cho việc trả hết khoản vay nhanh hơn lịch trình -- hiếm gặp ở các khoản thế chấp tiêu chuẩn hiện đại nhưng vẫn có thể tồn tại ở một số loại khoản vay nhất định, vì vậy việc xác nhận một khoản vay cụ thể không có phí này trước khi cam kết trả hết nhanh, dù là hai tuần một lần hay qua thanh toán gốc thêm, là một biện pháp phòng ngừa hợp lý. Thông tin này được công bố trong hồ sơ đóng khoản vay và cũng có thể được xác nhận trực tiếp với đơn vị quản lý.
Kế hoạch hai tuần một lần hoặc chiến lược thanh toán thêm không thay đổi lãi suất của khoản vay; nó làm giảm tổng lãi trả một cách gián tiếp, bằng cách trả bớt gốc nhanh hơn lịch tiêu chuẩn để ít số dư hơn phát sinh lãi trong các kỳ sau. Người vay cân nhắc việc tăng tốc có đáng ưu tiên hơn các mục tiêu tài chính khác hay không nên cân nhắc so với các mục đích sử dụng khác cho cùng số tiền đó, chẳng hạn như trả nợ lãi suất cao hơn hoặc đóng góp hưu trí.
Câu hỏi thường gặp
Kế hoạch thanh toán thế chấp hai tuần một lần tiết kiệm tiền như thế nào?
Kế hoạch hai tuần một lần chia khoản thanh toán hàng tháng tiêu chuẩn làm đôi và thu mỗi hai tuần. Vì một năm có 52 tuần, điều này tạo ra 26 nửa khoản thanh toán, bằng 13 khoản thanh toán tương đương hàng tháng đầy đủ -- nhiều hơn một khoản so với 12 khoản thanh toán trong lịch hàng tháng tiêu chuẩn. Khoản thanh toán thêm hàng năm đó làm giảm gốc nhanh hơn, điều này làm giảm lãi phát sinh trên số dư còn lại và rút ngắn tổng thời gian trả hết.
Kế hoạch hai tuần một lần có thể tiết kiệm bao nhiêu năm trên khoản thế chấp 30 năm?
Con số chính xác phụ thuộc vào lãi suất và số dư của khoản vay. Trong ví dụ minh họa với khoản vay 300.000 USD, 30 năm, lãi suất 5,5%, chuyển sang thanh toán hai tuần một lần tiết kiệm 5,1 năm và 62.255,24 USD tổng tiền lãi so với lịch hàng tháng tiêu chuẩn. Hãy sử dụng công cụ tính toán với số tiền vay, lãi suất và kỳ hạn cụ thể của bạn để có con số tính riêng cho khoản vay của bạn.
Tôi có nên trả tiền cho một công ty để thiết lập thanh toán hai tuần một lần không?
Không nhất thiết. Nhiều chương trình thanh toán hai tuần một lần của bên thứ ba tính phí đăng ký hoặc phí theo giao dịch cho một dịch vụ mà người vay thường có thể tự tái tạo miễn phí bằng cách thực hiện một khoản thanh toán thế chấp thêm mỗi năm, hoặc trả nhiều hơn một chút so với số tiền yêu cầu mỗi tháng, trực tiếp qua đơn vị quản lý khoản vay -- miễn là đơn vị quản lý áp dụng số tiền thêm vào gốc.
Kế hoạch hai tuần một lần có giống với trả hai lần một tháng không?
Không. Một kế hoạch hai tuần một lần thực sự thực hiện 26 khoản thanh toán mỗi năm (mỗi hai tuần), bằng 13 khoản thanh toán tương đương hàng tháng và thêm một khoản thanh toán mỗi năm. Kế hoạch nửa tháng thực hiện 24 khoản thanh toán mỗi năm (hai lần một tháng), bằng đúng 12 khoản thanh toán tương đương hàng tháng và không tăng tốc việc trả hết theo cách tương tự.
Bên cho vay của tôi có phải áp dụng các khoản thanh toán hai tuần một lần vào gốc ngay lập tức không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Một số đơn vị quản lý khoản vay giữ các nửa khoản thanh toán tích lũy trong một tài khoản riêng cho đến khi đạt đủ số tiền thanh toán hàng tháng đầy đủ trước khi áp dụng, điều này có thể làm chậm lợi ích tăng tốc so với kế hoạch áp dụng ngay lập tức. Xác nhận cách một đơn vị quản lý cụ thể áp dụng các khoản thanh toán hai tuần một lần hoặc thanh toán thêm là một bước quan trọng trước khi đăng ký.
Kế hoạch hai tuần một lần có làm giảm lãi suất của tôi không?
Không. Kế hoạch hai tuần một lần không thay đổi lãi suất trên khoản vay. Nó làm giảm tổng lãi trả trong suốt vòng đời khoản vay một cách gián tiếp, bằng cách trả bớt gốc nhanh hơn lịch hàng tháng tiêu chuẩn, nghĩa là ít số dư hơn phát sinh lãi trong các kỳ sau.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I convert my mortgage to biweekly payments to pay it off faster? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage acceleration and extra-payment guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.