Как читать оценку доступности
Ориентиры по долговой нагрузке (DTI), которыми пользуются американские надзорные органы и банки, помогают истолковать результат. Это рекомендации, а не решение о выдаче кредита.
| Коэффициент | Ориентир (CFPB / стандартная практика) |
|---|---|
| Фронт-энд (жильё / валовой доход) | ≤ 28 % — стандартный комфортный ориентир |
| Бэк-энд (все долги / валовой доход) | ≤ 36 % — стандартный ориентир; в этом калькуляторе — ограничивающий лимит |
| Бэк-энд до 43 % | Исторический потолок для «квалифицированной ипотеки» в США |
| Свыше 43 % | Как правило, требуются компенсирующие факторы или специальные программы |
- Здесь моделируется платёж только по основному долгу и процентам. Налог на недвижимость, страхование жилья, страховка PMI и взносы в товарищество собственников — которые банк включает в коэффициент «фронт-энд» — уменьшат доступную сумму кредита.
- Расчёт исходит из фиксированной ставки на весь срок и стабильного дохода. Ставки, стандарты андеррайтинга и предельные значения DTI различаются в зависимости от банка, кредитной программы и юрисдикции.
- Проверка по личному бюджету (какой платёж оставляет место для сбережений и других целей) обычно даёт более низкий и более реалистичный потолок, чем ориентир 28/36; в конкретной ситуации поможет лицензированный консультант или жилищный консультант.
Что такое доступность ипотеки?
Доступность ипотеки — это оценка того, жильё какой предельной стоимости способен потянуть доход домохозяйства. Самый известный ориентир — правило 28/36, на которое ссылается Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) и которым пользуются банки при стандартном андеррайтинге: ежемесячные расходы на жильё не должны превышать 28 % валового месячного дохода (коэффициент «фронт-энд»), а все долговые платежи вместе — ипотека плюс автокредиты, образовательные кредиты, минимальные платежи по картам и прочие обязательства — не должны превышать 36 % («бэк-энд»).
Калькулятор считает оба лимита и берёт более строгий. Если текущая долговая нагрузка велика, лимит в 36 % за вычетом уже имеющихся платежей может оказаться ниже 28-процентного жилищного лимита — и тогда именно он становится ограничивающим. Полученный предельный платёж переводится в сумму кредита через обратную формулу аннуитета при заданных ставке и сроке, после чего к нему прибавляется первоначальный взнос — так получается оценочная максимальная цена.
Практика банков различается. Правила «квалифицированной ипотеки» в США исторически ориентировались на потолок долговой нагрузки в 43 %, а отдельные программы допускают и больше при наличии компенсирующих факторов. Ориентир 28/36 намеренно консервативен; к тому же он не проверяет, будет ли платёж комфортным с учётом всех остальных трат конкретной семьи.
Как пользоваться калькулятором доступности ипотеки
- Укажите валовой (до вычета налогов) годовой доход. Для совместной заявки складывайте доходы созаёмщиков.
- Укажите сумму текущих ежемесячных платежей по долгам — автокредиты, образовательные и потребительские займы, минимальные платежи по картам, но не аренду и не коммунальные услуги.
- Укажите имеющийся первоначальный взнос: он прибавляется к максимальной сумме кредита при расчёте предельной цены.
- Укажите ожидаемую ставку по ипотеке и срок кредита в годах.
- Посмотрите оценочную максимальную стоимость жилья, максимальную сумму кредита и предельный ежемесячный платёж по правилу 28/36.
Формула доступности 28/36
Максимальный жилищный платёж — это меньшее из двух значений: 28 % валового месячного дохода и 36 % валового месячного дохода за вычетом текущих долговых платежей. Этот платёж переводится в сумму основного долга по обратной формуле аннуитета, где r — месячная ставка, а n — число платежей.
Пример расчёта: доход 90 000 $ в год — это 7 500 $ в месяц. Лимит 28 % даёт 2 100 $; лимит 36 % за вычетом 500 $ долгов даёт 2 200 $ — значит, ограничивает величина 2 100 $. При ставке 6 % на 30 лет (r = 0,005, n = 360) коэффициент платежа составляет примерно 166,79, поэтому максимальный кредит равен 2 100 × 166,79 ≈ 350 260 $. Прибавив первоначальный взнос 40 000 $, получаем оценочную предельную цену около 390 260 $.
Типичные ошибки
- Брать доход «на руки» вместо валового — правило 28/36 определено для дохода до вычета налогов.
- Не учитывать налог на недвижимость, страхование и взносы ТСЖ, которые банк засчитывает внутрь 28-процентного жилищного лимита.
- Забывать о текущих долгах: крупный платёж по автокредиту способен сделать ограничивающим 36-процентный лимит совокупной нагрузки.
- Воспринимать максимум как цель — кредит «под потолок» не оставляет запаса на рост ставки или перерыв в доходах.
- Игнорировать расходы на оформление сделки, которые обычно добавляют 2–5 % от суммы кредита сверх первоначального взноса.
Часто задаваемые вопросы
Что такое правило 28/36?
Правило 28/36 — стандартный банковский ориентир: ежемесячные расходы на жильё (основной долг, проценты, налоги и страхование) не должны превышать 28 % валового месячного дохода, а все ежемесячные платежи по долгам вместе — 36 %. Бюро финансовой защиты потребителей США приводит его как распространённый ориентир доступности. Калькулятор считает оба лимита и берёт тот, что даёт меньший предельный платёж.
Жильё какой стоимости мне доступно при зарплате 90 000 $?
По правилу 28/36 валовой доход 90 000 $ позволяет платить за жильё до 2 100 $ в месяц (28 % от 7 500 $) — при условии, что текущие долги не выводят совокупные обязательства за 36 %. При ставке 6 % на 30 лет такой платёж соответствует кредиту около 350 000 $; с первоначальным взносом 40 000 $ оценочная предельная цена приближается к 390 000 $. На практике налоги, страхование и сборы снижают эту цифру.
Почему текущие долги уменьшают доступную стоимость жилья?
Коэффициент «бэк-энд» ограничивает все долговые платежи 36 % валового месячного дохода. Каждый доллар уже существующих обязательств — автокредит, образовательный заём, минимальный платёж по карте — это доллар, который внутри этого лимита нельзя направить на ипотеку. Как только текущие долги превышают 8 % валового месячного дохода, лимит «бэк-энд» становится строже 28-процентного жилищного лимита и определяет результат.
Правило 28/36 — это то же самое, что одобрит банк?
Нет. Это консервативный ориентир для предварительной прикидки. Реальное одобрение зависит от кредитной истории, программы кредитования, подтверждённого дохода, резервов и полного расчёта долговой нагрузки с учётом налогов и страхования. Американские правила «квалифицированной ипотеки» исторически ориентировались на DTI до 43 %, а часть программ с господдержкой допускает и более высокие значения при компенсирующих факторах.
Учитывает ли калькулятор налог на недвижимость и страхование?
Нет. Показанный предельный платёж покрывает только основной долг и проценты. Банк же включает в коэффициент «фронт-энд» налог на недвижимость, страхование жилья, а при необходимости PMI и взносы ТСЖ, поэтому одобренный им кредит при том же лимите 28 % окажется меньше приведённой здесь суммы. Оцените эти расходы и вычтите их из предельного платежа — получите более реалистичный потолок кредита.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.