Ипотека с шаровым платежом — расчёт суммы к погашению

Как понимать результаты расчёта

В таблице ипотека с шаровым платежом сопоставлена с обычным полностью амортизируемым кредитом при той же ставке и том же графике платежей — именно это структурное различие и определяет размер шарового платежа.

Тип кредита	По какому сроку рассчитан платёж	Фактический срок	Что происходит в конце срока
Обычный полностью амортизируемый кредит	Полный срок кредита	Совпадает с графиком амортизации	Остаток достигает нуля
Ипотека с шаровым платежом	Длинный график амортизации (например, 30 лет)	Короткий шаровой срок (например, 5–7 лет)	Остаток подлежит полному погашению (шаровой платёж)

Поскольку ежемесячный платёж рассчитан на срок гораздо больший, чем реально действует кредит, к дате шарового платежа обычно погашена лишь небольшая часть исходного основного долга: большая доля ранних платежей уходит на проценты, что соответствует обычной математике амортизации.
Калькулятор не моделирует то, что происходит после даты шарового платежа. На практике заёмщику приходится рефинансировать остаток, продать недвижимость или погасить сумму из других источников; каждый вариант связан со своими издержками и зависит от будущей кредитной истории и рыночных условий, которые невозможно предсказать при выдаче кредита.
Расчёт не включает налог на недвижимость, страхование, взносы товарищества собственников, а также комиссии за рефинансирование или досрочное погашение.

Что такое ипотека с шаровым платежом?

При ипотеке с шаровым платежом ежемесячный взнос рассчитывается по графику амортизации длиной во много лет — часто 15, 20 или 30, — тогда как фактический срок кредита значительно короче, обычно от пяти до семи лет. Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) поясняет, что в конце этого короткого срока весь остаток задолженности подлежит погашению единой суммой, которую и называют шаровым платежом, вместо того чтобы кредит продолжал амортизироваться до нуля.

Шаровой платёж — не дополнительная комиссия и не штраф: это ровно тот остаток основного долга, который сохраняется после платежей заёмщика за короткий срок, рассчитанный по той же схеме амортизации, что и по любому другому кредиту с фиксированной ставкой. Поскольку размер платежей подобран под гораздо более длинный график, чем реальный срок кредита, до наступления шарового платежа погашается лишь малая доля исходного основного долга.

Шаровые схемы встречаются в отдельных жилищных кредитах, но чаще применяются в коммерческой недвижимости и краткосрочном финансировании, когда заёмщик рассчитывает рефинансировать долг, продать актив или иным образом закрыть остаток до наступления срока.

Как пользоваться калькулятором ипотеки с шаровым платежом

Введите сумму кредита (основной долг).
Укажите годовую процентную ставку.
Введите график амортизации в годах — длинный график (например, 30 лет), который используется только для расчёта размера ежемесячного платежа.
Укажите срок шарового платежа в годах — фактический, более короткий срок, по истечении которого остаток подлежит полному погашению. Он должен быть меньше графика амортизации.
Посмотрите ежемесячный платёж, сумму шарового платежа в конце срока, а также какая часть исходного основного долга погашена и сколько процентов уплачено до наступления шарового платежа.

Формула расчёта шарового платежа

Ежемесячный платёж M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], где n = период амортизации в годах × 12

Остаток долга после k платежей = P(1+r)^k − M × [((1+r)^k − 1) ÷ r]

Сумма шарового платежа = остаток долга после k платежей, где k = срок шарового платежа в годах × 12

Ежемесячный платёж рассчитывается по стандартной аннуитетной формуле, где в качестве срока берётся длинный график амортизации, — именно поэтому взнос остаётся сравнительно небольшим по сравнению с кредитом, который полностью погашался бы за короткий шаровой срок.

Шаровой платёж — это остаток задолженности после k месяцев платежей (k = число лет до шарового платежа × 12). Он рассчитывается так: исходный остаток наращивается по сложному проценту, а из полученной величины вычитается накопленная стоимость уже внесённых платежей.

Типичные ошибки

Считать шаровой платёж комиссией: это сам остаток основного долга, а не дополнительный сбор поверх кредита.
Недооценивать размер шарового платежа: низкий ежемесячный взнос, рассчитанный по длинному графику амортизации, оставляет большую часть исходного долга непогашенной к короткой дате шарового платежа.
Не готовить заранее рефинансирование, продажу или план погашения до наступления срока — нет гарантии, что к этой дате условия кредиторов и рынка окажутся благоприятными.
Путать график амортизации (нужен только для расчёта платежа) с фактическим сроком кредита (датой шарового платежа): это разные параметры, дающие совершенно разные результаты.
Полагать, что ипотека с шаровым платежом продлевается или рефинансируется автоматически: погашение или рефинансирование обычно требует новой заявки и новой оценки кредитоспособности.

Часто задаваемые вопросы

Что такое шаровой платёж?

Шаровой платёж — это весь оставшийся остаток задолженности по кредиту, который подлежит погашению единой суммой в конце укороченного срока, хотя ежемесячный взнос рассчитывался по гораздо более длинному графику амортизации. Бюро финансовой защиты потребителей США описывает такие ипотеки как кредиты, у которых этот финальный платёж часто существенно превышает обычные ежемесячные взносы.

Может ли шаровой платёж превысить первоначально взятую сумму?

Нет. Шаровой платёж — это остаток основного долга после внесённых по графику платежей, рассчитанный по той же математике амортизации, по которой определяется ежемесячный взнос. Он всегда меньше исходной суммы кредита, хотя может составлять её большую часть, если шаровой срок короток по сравнению с графиком амортизации.

Что происходит, когда наступает срок шарового платежа?

Заёмщик должен погасить весь оставшийся остаток — через рефинансирование в новый кредит, продажу недвижимости или за счёт иных средств. Калькулятор рассчитывает сумму шарового платежа, но не моделирует эти варианты закрытия долга, поскольку их доступность и стоимость зависят от будущей кредитной истории и рыночных условий.

Почему ежемесячный платёж по такой ипотеке ниже, чем по обычному краткосрочному кредиту?

Потому что платёж рассчитывается по длинному графику амортизации (например, на 30 лет), хотя срок погашения кредита наступает намного раньше. Сумма распределяется на гораздо большее число месяцев, чем кредит реально действует, поэтому взнос оказывается ниже, чем у кредита, который полностью погашался бы за короткий шаровой срок.

Кто обычно берёт ипотеку с шаровым платежом?

Шаровые схемы чаще применяются в финансировании коммерческой недвижимости и в отдельных краткосрочных жилищных кредитах. Как правило, ими пользуются заёмщики, которые рассчитывают рефинансировать долг, продать недвижимость или иначе закрыть кредит до наступления срока шарового платежа, а не доводить его до полной амортизации.

Источники

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.

🎈 Калькулятор ипотеки с шаровым платежом