Почему слова различаются, а математика — нет
Любая амортизируемая ипотека подчиняется одной и той же формуле: ежемесячный платёж покрывает проценты на непогашенный остаток плюс часть основного долга, рассчитанные так, чтобы остаток обнулился к концу срока. Между странами различаются терминология, стандартизированное раскрытие ставки и такие функции, как офсет-счета, — а не сама арифметика.
Ключевые термины бок о бок
Таблица сопоставляет самые распространённые ипотечные термины на четырёх англоязычных рынках. Показатель полной стоимости — цифра, призванная позволить заёмщикам сравнивать предложения с учётом комиссий, — в каждой стране называется по-своему.
| Понятие | США | Великобритания | Австралия | ЮАР |
|---|---|---|---|---|
| Кредит | Mortgage | Mortgage | Home loan / mortgage | Home loan / bond |
| Раскрытие полной стоимости | APR | APRC | Comparison rate | APR (с привязкой к прайм-ставке) |
| Базовая ставка | Prime / привязана к SOFR | Базовая ставка Банка Англии | Ставка RBA по денежным средствам | Прайм-ставка |
| Плата за снижение ставки | Пункты (discount points) | Комиссия за оформление/продукт | — | — |
| Офсет, привязанный к сбережениям | Редко | Ипотека с офсетом | Офсет-счёт | Access bond |
Функции, которые не переносятся напрямую
Заёмщики в США могут платить дисконтные пункты (discount points) — авансовый платёж, где каждый пункт обычно составляет 1% от суммы кредита, — чтобы снизить процентную ставку; в других странах эта практика встречается гораздо реже. Заёмщики в Великобритании и Австралии чаще используют офсет-счета, где остаток сбережений уменьшает начисляемые на ипотеку проценты без формального погашения долга. В ЮАР access bond позволяет заёмщику снова снять ранее внесённые сверх графика суммы из жилищного кредита.
Нормы фиксированной ставки тоже различаются: 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой — стандарт для США, тогда как в Великобритании период фиксации обычно составляет 2–5 лет, после чего ставка становится плавающей, а кредиты в Австралии и ЮАР преимущественно с плавающей ставкой. Поэтому «ипотека с фиксированной ставкой» означает совершенно разное в зависимости от страны.
Сравнение реальной стоимости на разных рынках
Поскольку у каждого рынка есть собственное стандартизированное раскрытие — APR в США, APRC в Великобритании, comparison rate в Австралии, — самый надёжный способ сравнить два кредита внутри одной страны — использовать показатель полной стоимости этой страны, который объединяет комиссии в единую ставку. Сравнивать между странами сложнее, потому что базовые ставки, структура комиссий и налогообложение различаются; математика ипотеки одинакова, а окружающие правила — нет.
Часто задаваемые вопросы
Как называется ипотека в ЮАР?
Жилищный кредит в ЮАР обычно называют бондом (bond), как правило, с привязкой к прайм-ставке. Access bond позволяет снимать ранее внесённые сверх графика суммы.
В чём разница между APR и APRC?
Оба показателя раскрывают полную стоимость с учётом комиссий. APR — термин США; APRC (Annual Percentage Rate of Charge) — аналог в Великобритании. В Австралии используют «comparison rate».
Что такое ипотечные пункты (mortgage points)?
В США дисконтные пункты — это авансовый платёж, обычно по 1% от суммы кредита за пункт, уплачиваемый для снижения процентной ставки. В Великобритании, Австралии и ЮАР эта практика не распространена.
Ипотека с фиксированной ставкой везде одинакова?
Нет. В США стандартом является 30-летняя фиксация; в Великобритании период фиксации обычно 2–5 лет, после чего ставка становится плавающей; кредиты в Австралии и ЮАР преимущественно с плавающей ставкой.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (US) — mortgage terms, APR and discount points. https://www.consumerfinance.gov/
- MoneyHelper / Financial Conduct Authority (UK) — APRC and mortgage basics. https://www.moneyhelper.org.uk/
- ASIC MoneySmart (Australia) — comparison rate and offset accounts. https://moneysmart.gov.au/