Как понимать результаты расчёта
Ориентиры ниже — это принятые в США показатели доступности жилья и расходов, на которые ссылается Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, американское бюро по защите прав потребителей финансовых услуг), а также обычная практика conventional-кредитования. Это рекомендации, а не жёсткие пределы.
| Показатель | Ориентир / практика в США |
|---|---|
| Расходы на жильё к валовому доходу | ≤ 28 % (front-end ratio по правилу CFPB 28/36) |
| Все долговые платежи к валовому доходу | ≤ 36 % (back-end ratio по правилу CFPB 28/36) |
| Взнос, позволяющий обойтись без PMI | 20 % цены (LTV 80 %) по обычным кредитам |
| Ориентир по ставке | Средняя 30-летняя фиксированная ставка Freddie Mac PMMS (см. справочную ставку на странице) |
| Дисконтный пункт | 1 пункт = 1 % суммы кредита, оплачивается сразу ради снижения ставки |
- Калькулятор не учитывает налог на недвижимость, страхование жилья, взносы HOA или кондоминиума и PMI. Вместе они нередко добавляют к реальной ежемесячной нагрузке несколько сотен долларов.
- Вводите ставку по договору (note rate), а не APR. APR включает комиссии, пункты и часть расходов на оформление и обычно немного выше номинальной ставки.
- Обзор PMMS от Freddie Mac охватывает обычные conforming-кредиты на покупку жилья с полной амортизацией для заёмщиков с высоким кредитным рейтингом и взносом 20 %; конкретные предложения зависят от кредитного рейтинга, размера кредита и оплаченных пунктов.
- Модель рассчитана только на кредиты с фиксированной ставкой. Платежи по ARM меняются после окончания начального фиксированного периода и здесь не отражены.
Что такое ипотечный калькулятор США?
Ипотечный калькулятор для США применяет стандартную формулу амортизации и находит фиксированный ежемесячный платёж по основному долгу и процентам для кредита, который погашается равными взносами за установленный срок. Самая распространённая схема в США — 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой; главная альтернатива, 15-летний кредит, обычно идёт с более низкой ставкой, но с более высоким ежемесячным платежом. Ипотека с плавающей ставкой (ARM, adjustable-rate mortgage) тоже существует, но занимает меньшую долю кредитов на покупку жилья.
Основной долг калькулятор получает как цену жилья за вычетом первоначального взноса. Если по обычному (conventional) кредиту взнос меньше 20 % цены, обычно подключается частное страхование ипотеки PMI (private mortgage insurance) — дополнительный ежемесячный платёж, который защищает кредитора и здесь не учитывается. У программ с государственной поддержкой — FHA, VA и USDA — свои правила по взносу и страхованию.
Кроме того, американские покупатели оплачивают при закрытии сделки расходы на оформление (closing costs): комиссию банка за выдачу, оценку объекта, страхование титула, услуги escrow и регистрационные сборы — обычно несколько процентов от суммы кредита. Заёмщик может заранее выкупить снижение ставки, оплатив дисконтные пункты (один пункт равен 1 % суммы кредита). Калькулятор показывает только платёж по кредиту: PMI, налоги, страховку и расходы на сделку нужно закладывать в бюджет отдельно.
Как пользоваться ипотечным калькулятором США
- Укажите цену покупки жилья и планируемый первоначальный взнос в долларах США. Основной долг считается как цена минус взнос.
- Укажите годовую номинальную ставку по договору (note rate), которую назвал банк, — именно её, а не APR, куда входят также комиссии и пункты.
- Укажите срок кредита в годах. Самые распространённые сроки в США — 30 и 15 лет.
- Посмотрите фиксированный ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, итоговую выплату за весь срок и общую сумму процентов.
- Если первоначальный взнос меньше 20 %, добавьте к расчёту оценку PMI, а также налог на недвижимость и страхование жилья, чтобы увидеть реальную ежемесячную нагрузку.
Формула амортизации
Фиксированный ежемесячный платёж M выводится из формулы приведённой стоимости аннуитета: приведённая стоимость всех будущих платежей приравнивается к сумме основного долга P. Месячная ставка r — это годовая ставка по договору, делённая на 12; n — число ежемесячных платежей (годы, умноженные на 12). При нулевой ставке формула упрощается: платёж равен основному долгу, делённому на число платежей.
Типичные ошибки
- Принимать платёж по основному долгу и процентам за всю стоимость жилья: американский покупатель платит ещё налог на недвижимость, страхование жилья, а часто PMI или взносы HOA.
- Вводить APR вместо ставки по договору — это завышает ежемесячный платёж.
- Считать, что взнос меньше 20 % обходится без дополнительных расходов: по обычным кредитам при взносе ниже 20 % обычно требуется PMI, пока LTV не снизится до 80 %.
- Упускать расходы на оформление сделки и дисконтные пункты: их оплачивают наличными при закрытии, и они не входят в первоначальный взнос.
- Сравнивать кредиты на 30 и 15 лет только по ежемесячному платежу, не замечая, насколько больше процентов набегает за 30 лет.
Часто задаваемые вопросы
Почему в США так распространена 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой?
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой доминирует в США, потому что растягивает погашение на длинный срок, снижая ежемесячный платёж, и фиксирует ставку на весь срок кредита, так что платёж не вырастет. Такую схему поддерживает вторичный ипотечный рынок США, где спонсируемые государством организации — Freddie Mac и Fannie Mae — выкупают conforming-кредиты. Главная альтернатива, 15-летний кредит с фиксированной ставкой, даёт более низкую ставку, но более высокий ежемесячный платёж.
Что такое PMI и когда он обязателен?
PMI (private mortgage insurance) — частное страхование ипотеки, дополнительный ежемесячный платёж по обычным американским кредитам, когда первоначальный взнос меньше 20 % цены покупки. Оно защищает кредитора от дефолта, а не заёмщика. Обычно PMI можно отменить, когда остаток долга опускается до 80 % первоначальной стоимости жилья, а на уровне 78 % он прекращается автоматически по федеральному закону Homeowners Protection Act. В этом калькуляторе PMI не учитывается.
Что такое дисконтные пункты по ипотеке?
Дисконтные пункты (discount points) — необязательный платёж банку при оформлении, который снижает ставку по американской ипотеке. Один пункт стоит 1 % суммы кредита и обычно уменьшает ставку на доли процентного пункта. Оплата пунктов снижает ежемесячный платёж и общую сумму процентов, но выгодна лишь тем, кто держит кредит достаточно долго, чтобы окупить первоначальные затраты.
На какой ориентир опираются ставки по ипотеке в США?
Американские 30-летние фиксированные ставки принято сверять с обзором Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — еженедельным средним значением по обычным conforming-кредитам на покупку жилья. Фактические предложения двигаются вслед за рынком облигаций, прежде всего за доходностью 10-летних казначейских бумаг и котировками ипотечных ценных бумаг, и зависят от кредитного рейтинга, размера кредита и пунктов. Calculate.Studio показывает текущий ориентир PMMS отдельно, с датой проверки.
Что входит в расходы на оформление сделки в США?
Closing costs — это платежи при закрытии сделки, которые завершают оформление американской ипотеки, обычно несколько процентов от суммы кредита. В них входят комиссии банка за выдачу и андеррайтинг, оценка объекта, проверка и страхование титула, услуги escrow, регистрационные сборы и авансовые платежи вроде налога на недвижимость и страховки. Эти расходы не входят в первоначальный взнос и, как правило, оплачиваются наличными при закрытии, хотя часть можно включить в кредит или переложить на продавца в виде уступок.
Как применяется правило 28/36?
Правило 28/36 — принятый в США ориентир доступности жилья, на который ссылается Consumer Financial Protection Bureau: ежемесячные расходы на жильё (основной долг, проценты, налоги и страхование) не должны превышать 28 % валового месячного дохода, а все ежемесячные платежи по долгам — 36 %. Банки используют такие соотношения долга к доходу вместе с кредитным рейтингом и наличием резервов, чтобы оценить, какую нагрузку заёмщик потянет без риска.
Источники
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.