Как работает ипотека с фиксированной ставкой
Ипотека с фиксированной ставкой закрепляет годовую процентную ставку на весь срок кредита уже при его оформлении, поэтому ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, рассчитанный по стандартной формуле амортизации M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], не меняется на протяжении всего срока кредита. Поскольку ставка фиксирована, со временем меняется только соотношение процентов и основного долга внутри каждого платежа по мере снижения остатка задолженности -- сама сумма платежа остаётся неизменной от первого месяца до последнего.
Такая структура даёт заёмщику полную уверенность в размере части жилищных расходов, приходящейся на основной долг и проценты, на весь срок владения кредитом, что упрощает планирование семейного бюджета и устраняет риск будущего роста процентных ставок. Обратная сторона в том, что кредит с фиксированной ставкой автоматически не выигрывает от снижения рыночных ставок после оформления; чтобы зафиксировать более низкую ставку позже, как правило, требуется рефинансирование, которое несёт собственные расходы на оформление и требует отдельного расчёта точки безубыточности.
Как работает ипотека с плавающей ставкой
Ипотека с плавающей ставкой, включая то, что в США называют кредитом с корректируемой ставкой (ARM), привязывает процентную ставку к рыночному ориентиру -- например, к ключевой ставке центрального банка, базовой плавающей ставке кредитора или такому индексу, как ставка по казначейским облигациям или межбанковская ставка -- плюс маржа кредитора, при этом ставка пересматривается через установленные интервалы, а не остаётся фиксированной на весь срок. Многие ARM устроены как гибридные продукты с начальным периодом фиксации (часто обозначаемым, например, как «5/1», то есть пять лет фиксированной ставки с последующей ежегодной корректировкой), прежде чем ставка начнёт меняться вместе с ориентиром.
Поскольку процентная ставка после оформления кредита может как расти, так и снижаться, ежемесячный платёж по кредиту с плавающей ставкой не зафиксирован на весь срок так, как это происходит при фиксированной ставке. Плавающая ставка, стартующая ниже действующей фиксированной, может принести реальную экономию, если базовые ставки останутся на месте или снизятся, но она же подвергает заёмщика риску более высоких платежей, если ориентир вырастет до того, как кредит будет погашен или рефинансирован.
Почему в США предпочитают 30-летние кредиты с фиксированной ставкой
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой -- доминирующий продукт на рынке жилищного кредитования США, структура, которую поддерживает развитый вторичный ипотечный рынок: спонсируемые государством организации, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, выкупают соответствующие стандартам кредиты у банков-оригинаторов, что позволяет кредиторам предлагать долгосрочную фиксированную ставку, не удерживая на себе весь связанный с этим процентный риск. Еженедельный опрос Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS) служит стандартным ориентиром для средних 30-летних фиксированных ставок в США, а 15-летний кредит с фиксированной ставкой -- основная альтернатива, обычно с более низкой ставкой, но существенно более высоким ежемесячным платежом при той же сумме долга.
Кредиты с корректируемой ставкой по-прежнему доступны на рынке США и могут предлагать более низкую начальную ставку по сравнению со сопоставимым 30-летним фиксированным кредитом, но они составляют меньшинство среди новых кредитов на покупку жилья в США. Заёмщики, выбирающие американский ARM, фактически делают ставку на то, что продадут недвижимость, рефинансируют кредит или иным образом закроют его до окончания начального периода фиксации, когда ставка становится зависимой от ориентира.
Почему Великобритания и Австралия склоняются к плавающим структурам
Ипотека в Великобритании обычно строится вокруг короткого начального периода с фиксированной ставкой -- как правило, два или пять лет -- после которого кредит автоматически переходит на базовую плавающую ставку кредитора (SVR), если заёмщик заранее не оформит новую сделку по рефинансированию. SVR устанавливается по усмотрению кредитора и, как правило, заметно выше доступных фиксированных или отслеживающих (tracker) предложений, поэтому большинство британских заёмщиков планируют рефинансирование до окончания фиксированного периода, а не остаются на SVR; ключевая ставка Банка Англии (Bank Rate) -- главный ориентир, влияющий на ценообразование ипотеки в Великобритании с течением времени.
Австралийские жилищные кредиты чаще всего оформляются как кредиты с плавающей ставкой на весь срок, часто в сочетании с зачётным счётом (offset account) -- связанным расчётным счётом, остаток которого вычитается из суммы задолженности перед ежедневным начислением процентов. Австралийское Управление пруденциального регулирования (APRA) обязало кредиторов проверять, сможет ли заёмщик обслуживать платежи по ставке кредита плюс буфер устойчивости к обслуживанию долга, установленный на уровне 3 процентных пунктов с конца 2021 года, что призвано проверить устойчивость к будущему росту плавающих ставок на этапе одобрения кредита.
| Рынок | Преобладающая структура | Что происходит после начального периода |
|---|---|---|
| США | 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой | Ставка не меняется на протяжении всего срока кредита |
| Великобритания | Короткая фиксация (2 или 5 лет) | Переход на базовую плавающую ставку кредитора, если не оформлено рефинансирование |
| Австралия | Плавающая ставка, часто с зачётным счётом | Ставка может измениться в любой момент по решению кредитора |
Практический пример: во что обходится пересмотр ставки
Рассмотрим кредит на $300 000 на 30 лет, стартующий со ставкой 5% годовых. По формуле M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] при r = 0,05/12 и n = 360 начальный ежемесячный платёж составляет $1 610,46. Если бы это был ARM 5/1 и ставка была пересмотрена после 5 лет (60 платежей) до 7% на оставшиеся 25 лет (300 платежей), остаток задолженности на момент пересмотра составил бы $275 486,20, а пересчитанный платёж по новой ставке на оставшийся срок составил бы $1 947,08 -- рост на $336,61 в месяц, или примерно на 20,9% выше первоначального платежа.
Этот пример иллюстрирует механизм, а не прогноз: направление и масштаб реального пересмотра ставки целиком зависят от того, как изменится соответствующий ориентир к моменту окончания фиксированного или вводного периода, и пересмотр вполне может снизить платёж, если базовые ставки к тому времени упадут. Ключевой структурный факт в том, что заёмщик с плавающей ставкой не знает при оформлении кредита, каким будет платёж после пересмотра, тогда как заёмщик с фиксированной ставкой это знает.
Уверенность против потенциально более низкой ставки
Выбор между фиксированной и плавающей ставкой -- это, по сути, компромисс между уверенностью в размере платежа и возможностью получить более низкую среднюю ставку за весь срок кредита. Фиксированную ставку, как правило, предпочитают заёмщики, которые ценят предсказуемость бюджета, планируют владеть недвижимостью и кредитом длительное время или опасаются будущего роста ставок; плавающая ставка может подойти заёмщикам, которые рассчитывают продать недвижимость, рефинансировать или погасить кредит задолго до пересмотра ставки, либо тем, кто готов мириться с колебаниями платежа ради потенциально более низкой стартовой ставки.
На рынках, где преобладают плавающие структуры, таких как Великобритания и Австралия, заёмщики фактически управляют этим компромиссом, активно рефинансируясь или отслеживая изменения ставок кредиторов, а не выбирая единую структуру ставки на весь срок кредита, как это делает заёмщик с 30-летним фиксированным кредитом в США. Понимание того, какая структура -- и какой механизм пересмотра ставки -- применяется к конкретному кредитному предложению, необходимо для того, чтобы осмысленно сравнивать его с альтернативами.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между фиксированной и плавающей ставкой по ипотеке?
Ипотека с фиксированной ставкой закрепляет процентную ставку, а значит, и платёж по основному долгу и процентам, на весь срок кредита, поэтому платёж не меняется независимо от того, что происходит с рыночными ставками. Ипотека с плавающей ставкой привязывает ставку к ориентиру -- ставке центрального банка, базовой плавающей ставке кредитора или рыночному индексу -- который может меняться через установленные интервалы, а значит, платёж может расти или снижаться на протяжении срока кредита.
Почему 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой так распространена в США?
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой доминирует на рынке США, потому что спонсируемые государством организации, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, выкупают у кредиторов соответствующие стандартам кредиты на вторичном рынке, позволяя кредиторам предлагать долгосрочные фиксированные ставки, не удерживая на себе весь связанный с этим процентный риск. Опрос Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS) служит стандартным ориентиром для средних 30-летних фиксированных ставок в США, а кредиты с корректируемой ставкой по сравнению с ними составляют меньшинство новых кредитов на покупку жилья.
Что происходит по окончании периода фиксации ставки в Великобритании?
По окончании периода фиксации в Великобритании кредит автоматически переходит на базовую плавающую ставку кредитора (SVR), если заёмщик заранее не оформит новую фиксированную, отслеживающую (tracker) или иную сделку. SVR устанавливается по усмотрению кредитора и обычно выше доступных фиксированных или tracker-предложений, поэтому большинство британских заёмщиков рефинансируются незадолго до окончания текущего фиксированного периода, а не остаются на SVR.
В Австралии жилищные кредиты обычно с фиксированной или плавающей ставкой?
На австралийском рынке преобладают кредиты с плавающей ставкой, часто в сочетании с зачётным счётом -- связанным расчётным счётом, остаток которого уменьшает сумму долга, используемую для расчёта ежедневных процентов. Австралийское Управление пруденциального регулирования (APRA) требует от кредиторов проверять заявки на кредит с учётом ставки плюс буфер устойчивости к обслуживанию долга в размере 3 процентных пунктов, отражая тот факт, что плавающая ставка может измениться в течение срока кредита.
Насколько может измениться ежемесячный платёж при пересмотре плавающей ставки?
Изменение целиком зависит от того, насколько сдвинулся соответствующий ориентир. В иллюстративном примере кредит на $300 000 на 30 лет со стартовой ставкой 5% имеет начальный платёж $1 610,46; если ставка была пересмотрена до 7% через 5 лет, платёж по оставшемуся долгу на оставшиеся 25 лет вырос бы до $1 947,08 -- рост на $336,61 в месяц, или около 20,9%. Пересмотр в сторону более низкой ставки, напротив, снизил бы платёж.
Что лучше -- фиксированная или плавающая ставка?
Однозначно лучшего варианта не существует; выбор зависит от того, как долго заёмщик планирует держать кредит, и от его готовности к неопределённости в размере платежа. Фиксированная ставка подходит заёмщикам, которые ценят предсказуемые платежи и планируют держать кредит долгосрочно, тогда как плавающая ставка может подойти тем, кто рассчитывает продать недвижимость или рефинансироваться до пересмотра ставки, либо готов мириться с возможностью более высокого платежа в будущем ради потенциально более низкой стартовой ставки.
Источники
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.