Разовые расходы, которые нужно заложить покупателю в ЮАР
Помимо первоначального взноса, покупатель в ЮАР оплачивает наличными несколько разовых расходов на момент регистрации. В таблице перечислены основные статьи, сверенные с правилами SARS и практикой конвейансинга; суммы зависят от цены покупки и тарифа юриста.
| Статья расходов | Кто взимает и как применяется |
|---|---|
| Transfer duty (налог на переход права) | Взимается SARS по прогрессивной шкале; ниже порога, который SARS ежегодно пересматривает, налог не платится |
| Расходы на переход права (conveyancing) | Гонорар передающего юриста плюс пошлина Deeds Office за регистрацию права собственности |
| Расходы на регистрацию bond | Гонорар ипотечного юриста, пошлина Deeds Office за регистрацию bond и разовая комиссия банка за оформление |
| Первоначальный взнос | Уменьшает сумму bond; требуется не всеми банками, но снижает платёж и может улучшить ставку |
| Базовая ставка | Ставка prime, установленная с фиксированной надбавкой к ставке репо SARB (см. справочную ставку на странице) |
- Transfer duty уплачивается в SARS и не может быть включён в bond: он вносится деньгами. По объектам дешевле ежегодно пересматриваемого порога transfer duty не взимается, а при покупке у застройщика, зарегистрированного как плательщик VAT, вместо transfer duty применяется VAT.
- Расходы на переход права собственности и на регистрацию bond выставляют разные юристы; они оплачиваются наличными при регистрации, сверх первоначального взноса.
- Поскольку большинство bond — кредиты с плавающей ставкой, привязанной к prime, ежемесячные платежи меняются при корректировке ставки репо со стороны SARB. Расчёт по одной ставке здесь носит иллюстративный характер.
- Калькулятор не учитывает страхование жилья, страхование жизни заёмщика, муниципальные сборы (rates) и взносы (levies), а также ежемесячную комиссию за обслуживание.
Что такое калькулятор bond в ЮАР?
В ЮАР жилищный кредит повсеместно называют «bond» — сокращение от mortgage bond, ипотечного обременения, которое регистрируется на объект в реестре Deeds Office. Калькулятор bond применяет стандартную формулу амортизации и находит ежемесячный платёж, который за срок кредита покрывает и проценты, и основной долг. Зарегистрированный bond служит обеспечением банка до полного погашения кредита.
Калькулятор выводит сумму кредита как цену покупки за вычетом первоначального взноса. Южноафриканские банки в отдельных случаях выдают bond на все 100 % стоимости, но взнос уменьшает размер кредита и ежемесячный платёж, а нередко и предлагаемую ставку. При этом привычная доля взноса занижает реальную потребность в наличных: расходы на переход права собственности и регистрацию ипотеки оплачиваются отдельно и деньгами.
Большинство южноафриканских bond — кредиты с плавающей ставкой, привязанной к ставке prime, поэтому платежи растут и снижаются вслед за изменением ставки репо Резервным банком ЮАР (South African Reserve Bank, SARB). По давно сложившейся практике prime устанавливается с фиксированной надбавкой к ставке репо. Этот калькулятор для наглядности моделирует одну неизменную ставку; на практике платежи по кредиту с плавающей ставкой меняются в течение срока.
Как пользоваться этим калькулятором bond для ЮАР
- Укажите цену покупки и первоначальный взнос в рэндах. Калькулятор рассчитает сумму bond как разницу между ценой и взносом.
- Введите годовую процентную ставку. Банки обычно указывают её относительно prime — например, на уровне prime или prime минус надбавка для надёжных заёмщиков.
- Укажите срок кредита в годах. Стандартный срок bond в ЮАР — 20 лет, хотя предлагаются также 25 и 30 лет.
- Посмотрите ежемесячный платёж по bond, общую сумму выплат за срок и совокупные проценты.
- Отдельно заложите наличными transfer duty, расходы на переход права собственности (услуги конвейансера) и на регистрацию ипотеки — по большинству bond их нельзя включить в кредит.
Формула платежа по bond
Ежемесячный платёж M выводится из формулы приведённой стоимости аннуитета: приведённая стоимость всех будущих платежей приравнивается к сумме кредита P. Месячная ставка r равна годовой ставке, делённой на 12; n — число ежемесячных платежей (годы, умноженные на 12). Поскольку большинство южноафриканских bond имеют плавающую ставку, привязанную к prime, фактический платёж меняется при каждом изменении базовой ставки; калькулятор фиксирует ставку, чтобы сравнение было корректным.
Частые ошибки
- Планировать бюджет только под первоначальный взнос, забывая про transfer duty, расходы на переход права и регистрацию bond — всё это оплачивается деньгами.
- Считать ставку фиксированной: большинство южноафриканских bond имеют плавающую ставку, следующую за prime.
- Полагать, что transfer duty можно профинансировать за счёт bond, — налог SARS уплачивается отдельно и наличными.
- Упускать из виду, что при покупке у застройщика — плательщика VAT вместо transfer duty применяется VAT.
- Не учитывать ежемесячные сопутствующие расходы: страхование жилья, rates, levies и комиссию за обслуживание bond.
Часто задаваемые вопросы
Что такое bond в ЮАР?
В ЮАР словом «bond» в быту называют жилищный кредит, а точнее — ипотечное обременение (mortgage bond), которое регистрируется на объект в Deeds Office в качестве обеспечения по кредиту. Когда говорят, что подают заявку на bond, имеют в виду заявку на ипотеку в банке. Bond остаётся зарегистрированным на объекте до полного погашения кредита, после чего снимается.
Какой первоначальный взнос нужен для bond?
Южноафриканские банки могут одобрить bond на все 100 % цены покупки, поэтому взнос требуется не всегда, но он уменьшает сумму кредита, снижает ежемесячный платёж и может обеспечить более выгодную ставку. Важно, что покупателю также нужны деньги на transfer duty, расходы по переходу права собственности и регистрацию bond — они не входят во взнос и оплачиваются дополнительно.
Что такое transfer duty и кто его платит?
Transfer duty — налог, который покупатель уплачивает Налоговой службе ЮАР (South African Revenue Service, SARS) при приобретении недвижимости; он рассчитывается по прогрессивной шкале от цены покупки. По объектам дешевле порога, который SARS ежегодно пересматривает, transfer duty не взимается. Этот налог нельзя включить в bond — его нужно уплатить деньгами. Если объект покупается у продавца, зарегистрированного как плательщик VAT (например, у застройщика), вместо transfer duty применяется VAT.
К какому ориентиру привязаны ставки по bond в ЮАР?
Ставки по южноафриканским bond указываются относительно базовой ставки кредитования prime, которую банки устанавливают с фиксированной надбавкой к ставке репо, публикуемой Резервным банком ЮАР (SARB). Надёжному заёмщику могут предложить ставку ниже prime, а при более рискованном профиле — выше prime. Поскольку большинство bond имеют плавающую ставку, платежи меняются при каждом изменении ставки репо со стороны SARB. Calculate.Studio показывает текущий ориентир отдельно, с датой проверки.
Платежи по bond в ЮАР фиксированные или плавающие?
Большинство жилищных кредитов в ЮАР — это bond с плавающей ставкой, привязанной к prime, то есть ежемесячный платёж растёт или снижается при изменении ставки репо Резервным банком ЮАР. Некоторые банки предлагают bond с фиксированной ставкой на определённый период, но такие продукты встречаются реже и обычно стоят дороже. Поскольку по умолчанию ставка плавающая, заёмщику стоит закладывать возможное изменение платежа в течение срока кредита.
Что такое bond initiation fee?
Bond initiation fee — разовая комиссия, которую южноафриканский банк взимает за оформление нового жилищного кредита; она входит в общие расходы на регистрацию bond наряду с гонораром ипотечного юриста и пошлиной Deeds Office. Это стандартная статья затрат при получении bond. Некоторые банки разрешают включить эту комиссию в сумму кредита, но остальные расходы на переход права и регистрацию, как правило, оплачиваются деньгами при регистрации.
Источники
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.