Как интерпретировать результаты сравнения
Вердикт отражает полную стоимость за весь срок, но месяц окупаемости не менее важен для заёмщиков, которые могут не держать кредит до погашения. В таблице обобщено, как читать обе цифры вместе.
| Ситуация | Как читать результат |
|---|---|
| Вы планируете держать кредит намного дольше месяца окупаемости | Применим вердикт по полному сроку — экономия варианта с более низкой ставкой и более высокой комиссией накапливается до конца срока |
| Вы можете продать или рефинансировать до месяца окупаемости | Дополнительная первоначальная комиссия так и не будет полностью возвращена, поэтому на практике вариант с более низкой комиссией может быть дешевле, несмотря на вердикт по полному сроку |
| Окупаемость показывает 0 месяцев | Сравнение не включает обмен более высоких комиссий на более низкий платёж (один вариант выигрывает по обоим показателям), поэтому окупаемость не применяется |
- Вердикт «Меньшая стоимость за срок» отображается как «optionA» или «optionB», указывая на первое и второе введённые предложения.
- Сравнение предполагает, что оба кредита идут до конца срока без досрочного погашения, рефинансирования или изменения ставки; предложения с плавающей ставкой нельзя сравнивать таким образом за пределами их фиксированного периода.
- Стоимость за срок здесь охватывает только проценты и введённые комиссии — она не включает налоги на имущество, страхование, PMI и депонируемые суммы, которые обычно схожи для предложений по одному дому.
- Сравнение кредитов с разными сроками (например, 30 против 15 лет) смешивает доступность платежа с общей стоимостью; более короткий срок почти всегда выигрывает по стоимости за срок, но требует значительно более высокого платежа.
Что такое сравнение ипотечных предложений?
Сравнение ипотечных предложений оценивает два предложения кредита с одной и той же основной суммой, глядя за пределы заявленной процентной ставки на полную стоимость каждого кредита: ежемесячный платёж, общие проценты за срок и первоначальные комиссии (баллы, комиссии за оформление и другие расходы на закрытие), необходимые для получения каждой ставки. Бюро по финансовой защите потребителей поощряет заёмщиков получать оценки кредита (Loan Estimate) от нескольких кредиторов именно потому, что предложения с разными сочетаниями ставки и комиссий нельзя ранжировать только по ставке.
Распространённый компромисс — оплата дисконтных баллов (discount points) — первоначальной комиссии, обычно 1% от суммы кредита за балл, — в обмен на более низкую ставку. Окупится ли такой обмен, зависит от того, как долго заёмщик держит кредит: более низкий платёж возвращает дополнительную комиссию лишь постепенно, а месяц, в котором накопленная экономия на платежах сравнивается с дополнительной комиссией, — это точка окупаемости. Продажа или рефинансирование до точки окупаемости означает, что комиссия так и не была возвращена.
Этот калькулятор показывает вердикт по полному сроку — какой вариант обходится дешевле, если кредит идёт до конца срока — вместе с месяцем окупаемости. Эти два показателя могут указывать в разных направлениях для заёмщиков, которые ожидают переехать или рефинансироваться раньше, поэтому показаны обе цифры.
Как пользоваться этим калькулятором сравнения ипотек
- Введите сумму кредита, общую для обоих предложений.
- Введите годовую процентную ставку, срок в годах и общие первоначальные комиссии варианта A (из данных о расходах на закрытие в Loan Estimate).
- Введите те же три значения для варианта B.
- Ознакомьтесь с каждым ежемесячным платежом, вердиктом о том, у какого варианта ниже стоимость за срок, размером разницы за срок и — если один вариант обменивает более высокие комиссии на более низкий платёж — месяцем окупаемости.
- Пример расчёта: на кредите $300 000 на 30 лет вариант A под 6,5% с комиссиями $3 000 стоит $1 896,20 в месяц, а вариант B под 6,1% с комиссиями $6 000 стоит $1 817,98. Вариант B экономит примерно $25 159 за весь срок, а его дополнительные $3 000 комиссий окупаются примерно к 38-му месяцу.
Формулы сравнения ипотечных предложений
Платёж по каждому варианту использует стандартную формулу амортизации с фиксированной ставкой. Стоимость за срок — это общие платежи за вычетом основной суммы (то есть общие проценты) плюс первоначальные комиссии; вариант с меньшей стоимостью за срок указывается как более дешёвый. Результат «optionA» означает, что вариант A дешевле за весь срок, а «optionB» — что дешевле вариант B.
Точка окупаемости комиссии делит разницу в комиссиях на разницу в ежемесячных платежах: сколько месяцев более низких платежей требуется, чтобы окупить дополнительные первоначальные расходы. Она указывается, когда у варианта с более высокой комиссией более низкий платёж; когда сравнение не включает такой компромисс, окупаемость показывает 0 месяцев.
Частые ошибки
- Ранжирование предложений только по процентной ставке без учёта комиссий, взимаемых за получение каждой ставки — Loan Estimate от CFPB существует именно для того, чтобы сравнивать оба показателя вместе.
- Оплата баллов за более низкую ставку без проверки месяца окупаемости относительно того, как долго вы реально планируете держать кредит.
- Сравнение предложения на 30 лет с предложением на 15 лет только по стоимости за срок — более короткий срок почти всегда выигрывает по общим процентам почти по построению, но разница в платеже — вот реальное решение.
- Ввод только дисконтных баллов как комиссий и пропуск комиссий за оформление и других комиссий кредитора, которые также различаются между предложениями.
- Восприятие разницы за срок как гарантированной экономии, когда будущее рефинансирование или досрочная продажа могут прервать сравнение.
Часто задаваемые вопросы
Как сравнить два ипотечных предложения с разными ставками и комиссиями?
Рассчитайте ежемесячный платёж каждого предложения, затем добавьте общие проценты за срок к первоначальным комиссиям, чтобы получить стоимость за срок для каждого. Более низкая стоимость за срок выигрывает, если кредит идёт до погашения. Также рассчитайте месяц окупаемости — дополнительную комиссию, делённую на экономию на ежемесячном платеже, — потому что продажа или рефинансирование до окупаемости означает, что более высокая комиссия так и не была возвращена.
Что такое дисконтные баллы по ипотеке?
Дисконтные баллы — это первоначальная комиссия, уплачиваемая при закрытии сделки для снижения процентной ставки, обычно оцениваемая как 1% от суммы кредита за балл. Бюро по финансовой защите потребителей объясняет, что баллы по сути являются предоплаченными процентами: они немного снижают каждый будущий платёж в обмен на больше наличных при закрытии, что окупается только если кредит держится достаточно долго, чтобы пройти точку окупаемости.
Что означает месяц окупаемости?
Месяц окупаемости — это момент, когда накопленная экономия от более низкого ежемесячного платежа сравнивается с дополнительными первоначальными комиссиями, уплаченными за получение этой более низкой ставки. В примере расчёта вариант B стоит на $3 000 больше по комиссиям, но экономит $78,22 в месяц, поэтому комиссия окупается примерно к 38-му месяцу. Удержание кредита дольше этого месяца делает вариант с более высокой комиссией более дешёвым в целом; выход раньше делает его более дорогим.
Почему вердикт показывает «optionA» или «optionB»?
Вердикт указывает, у какого из двух введённых вами предложений ниже стоимость за срок — общие проценты за полный срок плюс первоначальные комиссии. «optionA» относится к первому набору данных о ставке, сроке и комиссиях; «optionB» — ко второму. Это сравнение по полному сроку, поэтому его следует читать вместе с месяцем окупаемости, если вы можете не держать кредит до погашения.
Стоит ли использовать APR вместо этого сравнения?
APR — это стандартизированное раскрытие информации, которое объединяет определённые комиссии в единую годовую ставку и полезно для первичного отбора, но оно предполагает, что кредит идёт до полного срока, и рассматривает комиссии определённым регуляторным образом. Параллельное сравнение стоимости за срок и точки окупаемости показывает фактическую денежную механику, включая то, что происходит при досрочном выходе из кредита — то, чего единая цифра APR передать не может.
Учитывает ли этот калькулятор налоги и страхование?
Нет. Он сравнивает основную сумму, проценты и введённые вами первоначальные комиссии. Налоги на имущество, страхование домовладельца, ипотечное страхование и взносы ТСЖ увеличивают реальную ежемесячную стоимость жилья, но обычно одинаковы независимо от того, чьё предложение вы принимаете, поэтому они редко меняют, какое предложение дешевле.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.