Сколько стоит ипотечный дисконтный пункт и что он даёт
Ипотечный дисконтный пункт -- это авансовый платёж при закрытии сделки, обычно оцениваемый в 1% от суммы кредита за пункт, в обмен на снижение процентной ставки по кредиту. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) описывает дисконтные пункты как способ «выкупить» ставку: заёмщик платит больше авансом, чтобы кредитор брал меньше на протяжении всего срока кредита.
Насколько один пункт снижает ставку, устанавливает кредитор, и это зависит от кредитной программы и рыночных условий -- единой фиксированной отраслевой цифры не существует. Снижение примерно на 0,25 процентного пункта за один пункт часто приводят как отправную точку, но фактическую цифру для конкретного предложения всегда следует уточнять по документу Loan Estimate кредитора, а не предполагать заранее.
Расчёт точки окупаемости
Точка окупаемости -- это стандартная проверка того, могут ли пункты окупить сами себя: она рассчитывается как стоимость пунктов, делённая на ежемесячную экономию на платеже, с округлением вверх до следующего целого месяца, поскольку частичный месяц экономии не полностью покрывает стоимость до следующего полного месяца. Заёмщик, который продаёт недвижимость или рефинансирует кредит до наступления точки окупаемости, заплатил за пункты авансом больше, чем сэкономил на сниженной ставке; заёмщик, который держит кредит значительно дольше этого месяца, в итоге оказывается в выигрыше по этому сравнению.
Этот расчёт изолирует ценность самого снижения ставки, сравнивая одну и ту же сумму и срок кредита при двух разных ставках. Он не учитывает альтернативные издержки денег, потраченных на покупку пунктов, -- например, возможность вложить эти средства во что-то другое, -- что некоторые заёмщики рассматривают отдельно, наряду с самой точкой окупаемости.
Расчётный пример: 1 пункт на кредит в 300 000 $ под 6,5%
Рассмотрим кредит в 300 000 $ на 30 лет с базовой ставкой 6,5% без каких-либо пунктов. Покупка 1 пункта стоит 300 000 $ x 1% = 3000 $ и, при заявленном кредитором снижении на 0,25 процентного пункта за пункт, снижает ставку до 6,25%.
По стандартной формуле амортизации платёж при базовой ставке 6,5% составляет 1896,20 $ в месяц, а платёж при сниженной ставке 6,25% -- 1847,15 $ в месяц -- экономия 49,05 $ в месяц. Точка окупаемости составляет 3000 $ / 49,05 $ = 61,16 месяца, округляется до 62-го месяца; если кредит держать до полного срока в 30 лет (360 месяцев), прогнозируемая чистая экономия с учётом затрат в 3000 $ составит примерно 14 658,89 $.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Платёж при базовой ставке (6,5%) | 1896,20 $ |
| Платёж при сниженной ставке (6,25%, после 1 пункта) | 1847,15 $ |
| Ежемесячная экономия | 49,05 $ |
| Стоимость 1 пункта | 3000 $ |
| Точка окупаемости | 62-й месяц |
| Чистая экономия при удержании до 360-го месяца | ≈ 14 658,89 $ |
Почему важен горизонт до точки окупаемости
Оправдана ли покупка пунктов, полностью зависит от того, сколько фактически удерживается кредит относительно месяца точки окупаемости, а не только от размера снижения ставки -- значительное снижение ставки, купленное дорогими пунктами, всё равно может иметь долгий срок окупаемости, тогда как скромное снижение на меньшую сумму кредита может окупиться быстро. В расчётном примере заёмщик, уверенный, что удержит кредит значительно дольше 62 месяцев, выигрывает от покупки пункта; заёмщик, который рассчитывает продать недвижимость или рефинансировать кредит раньше, скорее всего заплатит за пункт больше, чем сэкономит.
Поскольку реалистичный срок владения кредитом для многих заёмщиков неопределён -- смена работы, семейные обстоятельства и рыночные условия могут привести к более ранней продаже или рефинансированию, чем планировалось, -- CFPB советует сопоставлять вероятность досрочного выхода из кредита с прогнозируемым месяцем точки окупаемости перед покупкой пунктов, а не исходить из предположения, что кредит будет держаться до полного погашения.
Пункты против большего первого взноса
Покупка пунктов и внесение большего первого взноса -- это разные рычаги с разными механизмами: дисконтный пункт снижает процентную ставку при фиксированной сумме кредита, тогда как больший первый взнос уменьшает саму сумму кредита, снижая и ежемесячный платёж, и общую сумму выплаченных процентов без необходимости достигать какой-либо точки окупаемости, поскольку меньший кредит просто дешевле обслуживать с самого первого платежа. Средства для любой из этих стратегий берутся из одного и того же пула денег, доступных при закрытии сделки, поэтому выбор между ними -- прямой компромисс для заёмщика с фиксированной суммой дополнительных средств.
Поскольку больший первый взнос сразу уменьшает сумму кредита без какого-либо будущего требования по точке окупаемости, он не несёт того же риска на будущее, что покупка пунктов, при которой ранняя продажа или рефинансирование могут оставить затраты невозмещёнными. Заёмщикам с фиксированной суммой дополнительных средств при закрытии сделки стоит сравнить экономию от пунктов с учётом точки окупаемости с немедленным, безусловным снижением платежа, которое даёт больший первый взнос.
Часто задаваемые вопросы
Что такое ипотечный дисконтный пункт?
Ипотечный дисконтный пункт -- это авансовый платёж при закрытии сделки, обычно равный 1% от суммы кредита, в обмен на более низкую процентную ставку по кредиту. Бюро финансовой защиты потребителей описывает это как «выкуп» ставки -- заёмщик платит больше авансом в обмен на более низкую ставку, а значит, и более низкий платёж на протяжении всего срока кредита.
На сколько один пункт снижает процентную ставку?
Единой фиксированной отраслевой цифры не существует -- снижение ставки за пункт устанавливает кредитор, и оно зависит от кредитной программы и рыночных условий. Снижение примерно на 0,25 процентного пункта за пункт часто приводят как отправную точку, но фактическую цифру для конкретного кредита следует уточнять по документу Loan Estimate кредитора.
Что такое точка окупаемости ипотечных пунктов и как она рассчитывается?
Точка окупаемости -- это число месяцев, за которое накопленная ежемесячная экономия от сниженной ставки сравняется с авансовой стоимостью пунктов; рассчитывается как стоимость пунктов, делённая на ежемесячную экономию, с округлением вверх до целого месяца. В расчётном примере со стоимостью пунктов 3000 $ и ежемесячной экономией 49,05 $ точка окупаемости приходится на 62-й месяц.
Стоит ли покупать пункт за 3000 $ на кредит в 300 000 $?
Это зависит от того, как долго будет удерживаться кредит. В расчётном примере пункт окупается на 62-м месяце; заёмщик, уверенный, что сохранит кредит значительно дольше этого срока, при удержании до полного 30-летнего срока получит чистую выгоду примерно в 14 658,89 $, тогда как заёмщик, который, вероятно, продаст недвижимость или рефинансирует кредит раньше, может не возместить авансовые затраты.
Стоит ли покупать пункты или лучше сделать больший первый взнос?
Дисконтный пункт снижает процентную ставку при фиксированной сумме кредита и требует удержания кредита дольше точки окупаемости, чтобы окупиться, тогда как больший первый взнос сразу уменьшает саму сумму кредита, снижая платёж и общую сумму процентов с первого же месяца без какого-либо требования по точке окупаемости. Заёмщикам с фиксированной суммой дополнительных средств стоит сравнить экономию от пунктов с учётом точки окупаемости с безусловным снижением, которое даёт больший первый взнос.
Дисконтные пункты -- это то же самое, что пункты за оформление кредита?
Нет. Дисконтные пункты снижают процентную ставку и именно этот тип пунктов моделирует данный калькулятор. Пункты за оформление кредита -- это отдельная комиссия, которую некоторые кредиторы взимают за обработку кредита, и она не снижает ставку, поэтому не входит в описанное здесь сравнение точки окупаемости.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.