Как понимать результаты расчёта
В таблице сопоставлено, что происходит с платежом, остатком основного долга и долей собственности в жилье на каждом этапе такого кредита, — именно эта механика и порождает скачок платежа, который показывает калькулятор.
| Этап | Что покрывает ежемесячный платёж | Остаток основного долга | Прирост доли собственности за счёт платежей |
|---|---|---|---|
| Период выплаты только процентов | Только проценты | Не меняется — остаётся равным исходной сумме кредита | Нет (за счёт платежей; рост рыночной цены — это отдельно) |
| Период амортизации (после IO) | Проценты + основной долг | Ежемесячно снижается до нуля | Растёт с каждым платежом |
- Расчёт исходит из единой фиксированной ставки на весь срок кредита. Многие реальные продукты с выплатой только процентов имеют плавающую ставку, и тогда на платёж после IO-периода влияет не только переход к амортизации, но и изменение ставки — одновременную корректировку ставки калькулятор не моделирует.
- Калькулятор не учитывает налог на недвижимость, страхование жилья, взносы товарищества собственников и ипотечное страхование (PMI), которые увеличивают реальные ежемесячные расходы на жильё.
- Так как в льготный период основной долг не погашается, заёмщик, платящий только проценты, не наращивает за счёт этих платежей долю собственности в жилье; её изменение в этот период возможно лишь за счёт роста цены недвижимости или внесённого ранее первоначального взноса, что калькулятор не моделирует.
Что такое ипотека с выплатой только процентов?
Ипотека с выплатой только процентов — это кредитная схема, при которой обязательный ежемесячный платёж в течение определённого начального периода покрывает только проценты, начисленные на остаток задолженности, и никак не уменьшает основной долг. Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) описывает это как «процентную» опцию, которая может распространяться на весь кредит или, что чаще в современной практике, только на начальный период до перехода к стандартному амортизируемому платежу.
Поскольку в льготный период основной долг не погашается, остаток задолженности на его конец в точности равен первоначально взятой сумме. Когда IO-период заканчивается, кредитор пересчитывает платёж, необходимый для полного погашения того же остатка за оставшийся срок, и получается заметно более высокий ежемесячный взнос, чем тот, к которому заёмщик привык. Именно этот скачок и оценивает калькулятор.
Схемы с выплатой только процентов чаще встречаются в крупных (jumbo) кредитах, отдельных продуктах с плавающей ставкой и в финансировании инвестиционной недвижимости, чем в стандартной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. Это не скидка к ставке: ставка задаётся отдельным параметром, а процентная опция меняет только способ расчёта платежа в льготный период, но не саму ставку.
Как пользоваться калькулятором ипотеки с выплатой только процентов
- Введите сумму кредита (основной долг), которую вы берёте или рассматриваете.
- Укажите годовую процентную ставку по кредиту.
- Введите длительность периода выплаты только процентов в годах — время, когда платежи покрывают лишь проценты.
- Укажите общий срок кредита в годах. Он должен быть больше льготного периода: оставшиеся годы и составляют период амортизации после окончания IO-периода.
- Посмотрите размер процентного платежа, более высокий платёж после начала амортизации и величину этого роста.
Формула расчёта платежа только по процентам
В течение льготного периода ежемесячный платёж равен остатку основного долга, умноженному на месячную процентную ставку: в этой части расчёта нет срока амортизации, потому что основной долг не погашается.
После окончания IO-периода кредитор применяет стандартную формулу аннуитета к полной первоначальной сумме долга (ведь она так и не уменьшилась) на оставшийся срок, что даёт более высокий платёж. Скачок платежа — это разница между двумя величинами, а общая сумма процентов складывается из процентов, уплаченных в льготный период, и процентов за период амортизации.
Типичные ошибки
- Считать, что процентный платёж сохранится на весь срок кредита: он действует только в течение заявленного IO-периода, после чего платёж вырастает, чтобы полностью погасить исходный долг за более короткий оставшийся срок.
- Не закладывать скачок платежа в бюджет заранее: рост может быть значительным, ведь тот же основной долг теперь нужно погасить за меньшее число лет, чем изначальный полный срок.
- Упускать из виду, что в льготный период основной долг не погашается вовсе, поэтому доля собственности в жилье за счёт платежей на этом этапе не растёт.
- Путать процентную опцию с пониженной ставкой: ставка здесь ни при чём — схема меняет то, что покрывает платёж, а не размер начисляемых процентов.
- Не учитывать, что многие такие кредиты выдаются с плавающей ставкой, а значит, к моменту начала амортизации (или раньше) может измениться и сама ставка, а не только структура платежа.
Часто задаваемые вопросы
Что такое ипотека с выплатой только процентов?
Это кредит, по которому обязательный ежемесячный платёж в течение определённого начального периода покрывает только начисленные на остаток проценты и ни копейки основного долга. Бюро финансовой защиты потребителей США описывает это как процентную опцию, которая обычно действует в начальный период, после чего кредит переходит к стандартному амортизируемому платежу, погашающему и основной долг, и проценты.
Почему платёж так сильно вырастает после окончания льготного периода?
Поскольку в льготный период основной долг не погашался, всю исходную сумму по-прежнему нужно вернуть, но уже за более короткий оставшийся срок. Тот же основной долг распределяется на меньшее число лет, а платёж теперь покрывает не только проценты, но и тело кредита — отсюда заметно более высокий ежемесячный взнос, который принято называть шоком платежа.
Растёт ли доля собственности в жилье при такой ипотеке?
В льготный период — не за счёт самих платежей, ведь ни одна их часть не уменьшает основной долг. Любой прирост доли собственности на этом этапе возможен только за счёт роста рыночной стоимости недвижимости или первоначального взноса при покупке; удорожание жилья калькулятор не моделирует.
Такая ипотека выдаётся с фиксированной или плавающей ставкой?
Бывает и та, и другая. Процентная опция описывает способ расчёта платежа (сначала только проценты, затем амортизация) и не связана с тем, фиксирована ставка или плавает. Часть таких кредитов имеет плавающую ставку, и тогда она может измениться независимо от перехода к амортизируемым платежам либо одновременно с ним.
Кто обычно берёт ипотеку с выплатой только процентов?
Такие схемы чаще встречаются в крупных (jumbo) кредитах, отдельных продуктах с плавающей ставкой и в финансировании инвестиционной недвижимости, чем в стандартной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. Заёмщики иногда используют их, чтобы снизить платежи в период нестабильного дохода, однако отложенное погашение тела кредита и последующий скачок платежа — структурные компромиссы, которые нужно планировать заранее.
Что делать, если платёж после начала амортизации окажется неподъёмным?
Это главный риск такой схемы, и продумать его стоит задолго до конца льготного периода: варианты вроде рефинансирования, добровольных платежей в счёт основного долга в течение IO-периода или продажи недвижимости требуют времени на подготовку. Калькулятор даёт лишь ознакомительную оценку изменения платежа; он не моделирует варианты рефинансирования и не является финансовой рекомендацией для конкретной ситуации.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.