Особенности и расходы по австралийской ипотеке
У австралийских жилищных кредитов есть характерные опции и первоначальные расходы. В таблице собраны основные пункты, сверенные с практикой APRA, RBA и налоговых органов штатов.
| Опция / расход | Как это работает в Австралии |
|---|---|
| Плавающая ставка | Распространённая схема: ставка и платёж могут меняться в течение срока кредита |
| Offset-счёт | Привязанный счёт, остаток которого уменьшает долг, используемый при ежедневном начислении процентов |
| Lenders Mortgage Insurance (LMI) | Разовый расход при кредите свыше 80 % LVR; дорожает по мере уменьшения взноса |
| Буфер платёжеспособности | APRA требует от банков оценивать платежи по ставке с надбавкой-буфером (3 процентных пункта) |
| Stamp duty | Сбор за переход права, который каждый штат и территория устанавливает самостоятельно; льготы для покупателей первого жилья |
- Stamp duty (сбор за переход права собственности) устанавливается каждым штатом и территорией независимо, поэтому по одинаково оценённому объекту сумма в разных регионах Австралии отличается. Льготы и пороги для покупателей первого жилья также различаются по юрисдикциям. Актуальные ставки уточняйте в налоговом органе своего штата или территории.
- Австралийское пруденциальное регулирующее управление (Australian Prudential Regulation Authority, APRA) требует от банков проверять, справится ли заёмщик с платежами, если ставка вырастет на величину буфера платёжеспособности; с конца 2021 года он составляет 3 процентных пункта.
- Lenders Mortgage Insurance защищает банк, а не заёмщика, и применяется, когда соотношение кредита к стоимости превышает 80 %, если только нет поручителя или подходящей государственной программы гарантий.
- Калькулятор моделирует кредит с погашением основного долга и процентов по фиксированной ставке. Он не учитывает экономию процентов на offset-счёте, периоды выплаты только процентов и изменения плавающей ставки.
Что такое ипотечный калькулятор для Австралии?
Ипотечный калькулятор для Австралии применяет стандартную формулу амортизации и находит регулярный платёж по кредиту с погашением основного долга и процентов (principal-and-interest), который полностью закрывает заём за срок кредита. В отличие от США, где доминируют долгосрочные фиксированные ставки, австралийский рынок опирается на кредиты с плавающей ставкой и короткие периоды фиксации, поэтому платёж заёмщика меняется, когда банк корректирует свою плавающую ставку.
Калькулятор выводит сумму кредита как стоимость недвижимости за вычетом первоначального взноса. Если заёмщик берёт более 80 % от стоимости объекта (соотношение кредита к стоимости, LVR, выше 80 %), обычно требуется страхование Lenders Mortgage Insurance (LMI) — разовый платёж, который защищает банк и резко дорожает по мере уменьшения взноса. Взнос 20 % — привычный порог, позволяющий избежать LMI.
Многие австралийские кредиты включают offset-счёт — расчётный счёт, привязанный к ипотеке, остаток на котором вычитается из остатка долга при ежедневном начислении процентов. Деньги на offset-счёте снижают проценты, не считаясь при этом погашением долга, и остаются доступными. Калькулятор моделирует обычный кредит с погашением основного долга и процентов и не учитывает ни остатки на offset-счёте, ни изменения плавающей ставки.
Как пользоваться этим ипотечным калькулятором
- Укажите стоимость недвижимости и первоначальный взнос в австралийских долларах. Калькулятор рассчитает кредит как разницу между ценой и взносом.
- Введите годовую процентную ставку, которую называет ваш банк. Для кредита с плавающей ставкой это текущая ставка, и со временем она может меняться.
- Укажите срок кредита в годах. Стандартный срок австралийской ипотеки — 25 или 30 лет.
- Посмотрите ежемесячный платёж, общую сумму выплат за срок и совокупные проценты — при условии, что введённая ставка действует весь срок.
- Отдельно заложите в бюджет stamp duty (устанавливается вашим штатом или территорией), LMI при взносе менее 20 %, а также юридическое сопровождение и комиссии банка.
Формула расчёта платежа
Регулярный платёж M выводится из формулы приведённой стоимости аннуитета: приведённая стоимость всех будущих платежей приравнивается к сумме кредита P. Месячная ставка r равна годовой ставке, делённой на 12; n — число ежемесячных платежей (годы, умноженные на 12). Поскольку в Австралии широко распространены кредиты с плавающей ставкой, реальный платёж меняется при пересмотре ставки банком; калькулятор фиксирует ставку для сравнения и не моделирует экономию процентов за счёт offset-счёта.
Частые ошибки
- Считать, что плавающая ставка не изменится: в Австралии платёж по такому кредиту меняется, когда банк корректирует ставку.
- Забывать про stamp duty, который устанавливает каждый штат и территория и который может составить существенную сумму наличными.
- Не учитывать Lenders Mortgage Insurance при кредите свыше 80 % от стоимости объекта.
- Путать offset-счёт с функцией redraw: при ежедневном начислении процентов с долгом сальдируется только остаток offset-счёта, и правила у них разные.
- Планировать бюджет по текущей ставке, не закладывая буфер платёжеспособности APRA, который банк использует при оценке заявки.
Часто задаваемые вопросы
Как работает offset-счёт в Австралии?
Offset-счёт — это расчётный или сберегательный счёт, привязанный к австралийской ипотеке, остаток которого вычитается из остатка долга перед ежедневным начислением процентов. Например, если на offset-счёте лежит $20 000, а кредит составляет $400 000, проценты начисляются так, как если бы долг был $380 000. Деньги остаются доступными и формально не считаются погашением, поэтому offset-счёт снижает проценты, сохраняя ликвидность. Этот калькулятор остатки на offset-счёте не моделирует.
Что такое Lenders Mortgage Insurance (LMI)?
Lenders Mortgage Insurance (LMI) — разовый страховой платёж, который защищает банк на случай дефолта заёмщика; он требуется, когда кредит превышает 80 % стоимости объекта (соотношение кредита к стоимости выше 80 %). LMI оплачивает заёмщик, но страхуется банк, и стоимость страховки резко растёт по мере снижения взноса к 5 %. Избежать LMI можно за счёт взноса 20 %, поручителя или подходящей государственной программы гарантий. Калькулятор LMI не учитывает.
Как начисляется stamp duty на недвижимость в Австралии?
Stamp duty, он же transfer duty, — налог, который каждый штат и территория Австралии взимают при переходе права собственности на недвижимость, поэтому по одинаково оценённому жилью суммы в разных юрисдикциях различаются. Каждый штат и территория самостоятельно устанавливают ставки, пороги и льготы для покупателей первого жилья. Поскольку stamp duty может стать крупной единовременной статьёй расходов, покупателю стоит свериться с действующей шкалой в налоговом органе своего штата или территории. Калькулятор stamp duty не учитывает.
Что такое буфер платёжеспособности APRA?
Буфер платёжеспособности (serviceability buffer) — надбавка к процентной ставке, которую, по требованию Австралийского пруденциального регулирующего управления (APRA), банки добавляют при рассмотрении ипотечной заявки: они проверяют, сможет ли заёмщик обслуживать кредит, если ставка вырастет на величину буфера. С конца 2021 года APRA сохраняет буфер на уровне 3 процентных пунктов. Он влияет на максимально одобряемую сумму кредита, которая может оказаться меньше, чем следует из расчёта платежей по сегодняшней ставке.
К какому ориентиру привязаны австралийские ипотечные ставки?
Плавающие ипотечные ставки в Австралии в целом следуют за целевой ставкой овернайт (cash rate target) Резервного банка Австралии (Reserve Bank of Australia, RBA) — ключевой ставкой, которую устанавливает совет RBA. Когда RBA меняет cash rate, банки обычно корректируют плавающие ставки по жилищным кредитам, хотя не всегда на ту же величину и не сразу. Фиксированные ставки формируются исходя из рыночной стоимости фондирования и ожиданий по будущей cash rate. Calculate.Studio показывает текущую целевую ставку отдельно, с датой проверки.
Австралийские жилищные кредиты чаще с плавающей или фиксированной ставкой?
На австралийском рынке преобладают кредиты с плавающей ставкой, а многие заёмщики, выбирающие фиксацию, делают это лишь на короткий начальный период от одного года до пяти лет, после чего переходят на плавающую ставку. Это отличает Австралию от рынков, где доминируют долгосрочные фиксированные ставки. Поскольку платёж по плавающей ставке меняется вслед за ставкой банка, австралийским заёмщикам стоит закладывать возможный рост или снижение платежа в течение срока кредита.
Источники
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.