Что говорит правило 28/36
Правило 28/36, на которое ссылается Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) и которое используется ипотечными кредиторами как стандартный ориентир, устанавливает два отдельных ограничения на заём в зависимости от дохода: расходы на жильё, как правило, не должны превышать 28% валового месячного дохода заёмщика, а общие ежемесячные долговые обязательства -- расходы на жильё плюс все прочие регулярные долги -- как правило, не должны превышать 36% валового месячного дохода. Реальный максимальный доступный платёж домохозяйства -- это тот из двух порогов, что ниже, поскольку оба условия должны выполняться одновременно.
Это правило -- скорее отборочный ориентир, чем гарантия одобрения. Реальный андеррайтинг ипотеки также учитывает кредитный рейтинг, историю занятости, денежные резервы и конкретную кредитную программу, а государственные или специализированные кредитные программы иногда допускают более высокое соотношение долга к доходу, чем предполагает традиционное правило 28/36.
Фронтенд-коэффициент: только расходы на жильё
Фронтенд-коэффициент измеряет расходы на жильё -- обычно обозначаемые аббревиатурой PITI (principal, interest, property taxes and insurance -- основной долг, проценты, налог на имущество и страхование) -- как долю валового месячного дохода, и порог в 28% относится именно к этой величине, независимо от прочих долгов заёмщика. Калькулятор или кредитор, который учитывает только основной долг и проценты, без налогов и страхования, занизит реальные расходы на жильё относительно этого порога в 28%, поэтому заёмщикам следует добавлять оценочные налог на имущество и страхование перед сравнением платежа с порогом.
Поскольку фронтенд-коэффициент полностью игнорирует долги, не связанные с жильём, он может завышать реальную платёжеспособность домохозяйства всякий раз, когда присутствуют значительные прочие долги -- студенческие кредиты, автокредиты, минимальные платежи по кредитным картам -- именно этот сценарий и призван отследить второй, бэкенд-коэффициент.
Бэкенд-коэффициент: весь долг целиком
Бэкенд-коэффициент измеряет общую сумму ежемесячных платежей по долгам -- расходы на жильё плюс автокредиты, студенческие кредиты, потребительские кредиты и минимальные платежи по кредитным картам -- как долю валового месячного дохода, с общепринятым потолком в 36%. Поскольку каждый доллар существующего долгового платежа учитывается против этого потолка в 36%, домохозяйство со значительным долгом, не связанным с жильём, часто обнаруживает, что именно бэкенд-коэффициент, а не фронтенд-коэффициент, становится ограничивающим фактором для размера доступного ипотечного платежа.
Стандарты андеррайтинга «квалифицированной ипотеки» (qualified mortgage) в США исторически ссылались на потолок соотношения долга к доходу вплоть до 43%, а некоторые кредитные программы допускают и более высокие значения при наличии компенсирующих факторов, таких как высокий кредитный рейтинг или значительные денежные резервы. Таким образом, ориентир 28/36 -- скорее консервативная отправная точка, чем максимум, который одобрит любой кредитор.
Практический пример: доход $90 000 при наличии долга
Рассмотрим домохозяйство с валовым годовым доходом $90 000, существующими ежемесячными долговыми платежами в $500, доступным первоначальным взносом $40 000 и ожидаемой ставкой по ипотеке 6% на срок 30 лет. Валовой месячный доход составляет $90 000 / 12 = $7 500. Фронтенд-порог: 28% × $7 500 = $2 100. Бэкенд-порог: 36% × $7 500 = $2 700, минус $500 существующего долга, остаётся $2 200 на жильё. Поскольку $2 100 меньше $2 200, ограничивающим фактором становится фронтенд-коэффициент, и максимальный доступный платёж за жильё составляет $2 100 в месяц.
Чтобы перевести этот платёж в $2 100 в сумму кредита, формула амортизации применяется в обратную сторону: при месячной ставке r = 0,06/12 = 0,005 и n = 360 ежемесячных платежей коэффициент аннуитета [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] равен примерно 166,79, поэтому максимальный кредит составляет $2 100 × 166,79 = $350 262. Добавив первоначальный взнос в $40 000, получаем оценочную максимальную стоимость дома: $350 262 + $40 000 = $390 262.
| Показатель | Значение | Результат |
|---|---|---|
| Валовой месячный доход | $7 500 | — |
| Фронтенд-порог (28%) | — | $2 100 |
| Бэкенд-порог (36% минус $500 долга) | — | $2 200 |
| Ограничивающий максимальный платёж | — | $2 100 (фронтенд) |
| Максимальный кредит при 6%, 30 лет | — | $350 262 |
| Максимальная стоимость при взносе $40 000 | — | $390 262 |
Как первоначальный взнос и ставка меняют ответ
Первоначальный взнос напрямую, доллар в доллар, увеличивает максимальную доступную стоимость дома, поскольку он не меняет максимальный ежемесячный платёж или сумму кредита, которую этот платёж поддерживает, -- он просто покрывает наличными большую долю цены покупки. Используя тот же максимальный платёж в $2 100 из примера выше, взнос в $20 000 даёт максимальную стоимость $370 262, взнос в $40 000 -- $390 262, а взнос в $60 000 -- $410 262: каждое увеличение взноса на $20 000 повышает максимальную стоимость ровно на $20 000.
Процентная ставка, напротив, меняет сумму кредита, которую может поддержать фиксированный максимальный платёж, поскольку она меняет коэффициент аннуитета, используемый для перевода платежа в сумму основного долга. При неизменном максимальном платеже $2 100 и сроке 30 лет повышение ставки с 6% до 7% снижает коэффициент аннуитета примерно со 166,79 до 150,31, сокращая максимальный кредит с $350 262 примерно до $315 646 -- уменьшение платёжеспособности примерно на $34 616 при росте ставки на один процентный пункт, хотя сам максимальный ежемесячный платёж не изменился.
Ограничения правила 28/36
Правило 28/36 в простом расчёте обычно учитывает только основной долг и проценты; налог на имущество, страхование жилья, частное ипотечное страхование (PMI) и взносы ассоциации домовладельцев (HOA) -- всё это кредиторы включают во фронтенд-коэффициент при реальном андеррайтинге -- уменьшат доступную сумму кредита ещё сильнее, как только их добавят к платежу. Правило также предполагает фиксированную ставку и стабильный доход на весь период сравнения; оно не учитывает изменение ставок, колебания дохода или прочие финансовые цели домохозяйства помимо соблюдения заявленных ограничений соотношения долга к доходу.
Поскольку правило 28/36 -- это консервативный отборочный ориентир, а не гарантированный порог одобрения, полученную максимальную сумму стоит рассматривать как отправную точку для дальнейшего планирования бюджета -- с учётом резерва на обслуживание, расходов на закрытие сделки в размере примерно 2-5% от суммы кредита и накопительных целей, не связанных с жильём, -- а не как цель, до которой стоит занимать.
Часто задаваемые вопросы
Что такое правило 28/36 для доступности ипотеки?
Правило 28/36 -- это стандартное кредитное правило: ежемесячные расходы на жильё не должны превышать 28% валового месячного дохода (фронтенд-коэффициент), а общие ежемесячные платежи по долгам не должны превышать 36% валового месячного дохода (бэкенд-коэффициент). Бюро финансовой защиты потребителей ссылается на него как на распространённый ориентир доступности, и более низкий из двух порогов определяет максимальный доступный платёж в конкретной ситуации.
Сколько дома я могу себе позволить при доходе $90 000?
При валовом годовом доходе $90 000 ($7 500 в месяц), существующем ежемесячном долге $500 и ставке 6% на 30 лет фронтенд-порог в 28% ($2 100) ниже бэкенд-порога в 36% ($2 200 после вычета долга в $500), поэтому именно $2 100 становится ограничивающим максимальным платежом. Такой платёж поддерживает кредит примерно в $350 262, или максимальную стоимость дома около $390 262 с учётом первоначального взноса в $40 000.
В чём разница между фронтенд- и бэкенд-коэффициентом?
Фронтенд-коэффициент измеряет только расходы на жильё -- основной долг, проценты, налог на имущество и страхование -- как долю валового месячного дохода, с общепринятым потолком в 28%. Бэкенд-коэффициент измеряет все ежемесячные долговые платежи, включая расходы на жильё плюс автокредиты, студенческие кредиты и минимальные платежи по кредитным картам, с общепринятым потолком в 36%. Ограничивающим фактором для конкретного заёмщика становится тот порог, который даёт более низкий максимальный платёж.
Позволит ли больший первоначальный взнос купить более дорогой дом?
Да, и ровно на добавленную сумму. Первоначальный взнос увеличивает общую цену покупки, которую может покрыть фиксированный максимальный кредит, не меняя ни сам кредит, ни ежемесячный платёж, поэтому каждый дополнительный доллар взноса повышает максимальную доступную стоимость дома на один доллар. В примере выше увеличение взноса с $20 000 до $40 000 подняло максимальную стоимость с $370 262 до $390 262 -- ровно на разницу в $20 000.
Насколько повышение процентной ставки снижает доступность жилья?
Более высокая ставка снижает сумму кредита, которую может поддержать фиксированный максимальный ежемесячный платёж, поскольку она снижает коэффициент аннуитета, используемый для перевода платежа в сумму основного долга. В примере с неизменным максимальным платежом $2 100 на 30 лет повышение ставки с 6% до 7% сократило максимальный кредит примерно с $350 262 до $315 646 -- снижение примерно на $34 616 только из-за роста ставки на один процентный пункт.
Правило 28/36 -- это то же самое, что реально одобрит кредитор?
Нет. Правило 28/36 -- консервативный отборочный ориентир, а не гарантированный порог одобрения. Реальный андеррайтинг ипотеки также учитывает кредитный рейтинг, историю занятости и денежные резервы, а стандарты «квалифицированной ипотеки» в США исторически допускали бэкенд-соотношение долга к доходу вплоть до 43%, причём некоторые программы допускают и больше при наличии компенсирующих факторов. Показатели 28/36 полезны как консервативная предварительная оценка, а не как окончательное решение кредитора.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.