Как читать результат по точке окупаемости
Стоит ли покупать пункты, определяется сопоставлением месяца окупаемости с тем, как долго вы рассчитываете держать кредит, а не одним лишь размером снижения ставки.
| Срок удержания кредита относительно окупаемости | Типичный итог |
|---|---|
| Продажа или рефинансирование до месяца окупаемости | Затраты на пункты превышают накопленную экономию — по этому сравнению вы в минусе |
| Удержание кредита существенно дольше окупаемости | Накопленная экономия на платежах превышает первоначальные затраты — по этому сравнению вы в плюсе |
| Неясно, как долго кредит будет удерживаться | Чем короче срок окупаемости, тем меньше риск не вернуть первоначальные затраты |
- Снижение ставки за пункт зависит от кредитора и программы и не является фиксированным отраслевым стандартом; значение по умолчанию в калькуляторе — лишь часто упоминаемая отправная точка, которую следует заменить цифрой из реального Loan Estimate.
- Калькулятор сравнивает один и тот же кредит на одинаковый срок при двух разных ставках. Он не учитывает альтернативную стоимость денег, потраченных на пункты (например, доход от их вложения в другое место), — это отдельное соображение, которое некоторые заёмщики тоже взвешивают.
- Пункты чаще имеют смысл для заёмщика, уверенного, что будет держать кредит много лет без рефинансирования и продажи; CFPB советует заранее оценить реальную вероятность ранней продажи или рефинансирования, прежде чем покупать пункты.
Что такое ипотечные пункты?
Ипотечный пункт — это единовременный взнос при закрытии сделки, который по сложившейся практике стоит 1 % от суммы кредита за пункт и обменивается на снижение процентной ставки. Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) описывает пункты как способ «выкупить» ставку: заёмщик платит больше сразу, чтобы кредитор брал меньше на протяжении срока кредита.
Насколько один пункт снижает ставку, решает кредитор; величина зависит от кредитной программы, рыночной конъюнктуры и конкретного предложения — единой отраслевой цифры не существует. Часто в качестве ориентира называют примерно 0,25 процентного пункта снижения за пункт, но это значение у каждого кредитора своё, и его всегда нужно проверять в фактическом предварительном расчёте по кредиту (Loan Estimate), а не принимать на веру. Именно поэтому в калькуляторе снижение ставки за пункт — редактируемый параметр.
Пункты стоят денег сразу, но экономят каждый месяц после этого, поэтому их выгодность целиком зависит от того, как долго вы держите кредит. Заёмщик, который рефинансируется или продаёт жильё до месяца окупаемости, заплатил за пункты больше, чем сэкономил; тот, кто держит кредит существенно дольше, остаётся в плюсе.
Как пользоваться калькулятором ипотечных пунктов
- Введите сумму кредита (основной долг).
- Укажите ставку, которую кредитор предлагает без покупки пунктов.
- Введите количество пунктов, которые вы рассматриваете к покупке.
- Задайте снижение ставки за один пункт, предложенное именно вашим кредитором: возьмите его из Loan Estimate, а не из усреднённых значений — оно различается по кредиторам и программам.
- Укажите срок кредита в годах.
- Посмотрите стоимость пунктов, сниженную ставку и экономию на платеже, месяц окупаемости и прогнозируемую чистую экономию, если держать кредит до конца срока.
Формулы стоимости пунктов и окупаемости
Стоимость пунктов — это просто процент от суммы кредита. Сниженная ставка получается вычитанием из базовой ставки величины снижения за пункт, умноженной на количество пунктов. Экономия на платеже — разница между платежом по базовой ставке и платежом по сниженной, оба считаются по стандартной формуле аннуитета на один и тот же срок.
Месяц окупаемости — это стоимость пунктов, делённая на ежемесячную экономию, с округлением вверх до целого месяца: неполный месяц экономии не покрывает затраты целиком, это происходит лишь в следующем полном месяце. Чистая экономия при удержании кредита до конца срока равна ежемесячной экономии, умноженной на общее число платежей, минус первоначальная стоимость пунктов.
Типичные ошибки
- Считать, что все кредиторы снижают ставку на одну и ту же величину за пункт: размер снижения устанавливает кредитор, он зависит от программы, и его нужно подтверждать по фактическому Loan Estimate.
- Покупать пункты, не рассчитав месяц окупаемости, а затем продать жильё или рефинансироваться раньше этого срока — в итоге за пункты заплачено больше, чем сэкономлено.
- Путать discount points, снижающие ставку, с комиссией за выдачу кредита (origination points) и прочими сборами, которые ставку не снижают: логика этого калькулятора применима только к discount points.
- Не учитывать альтернативную стоимость денег, потраченных на пункты: их можно было бы направить на расходы по сделке, на больший первоначальный взнос или вложить иначе.
- Воспринимать месяц окупаемости как гарантию, а не как прогноз на основе введённых ставки, срока и количества пунктов: раннее рефинансирование меняет фактический результат.
Часто задаваемые вопросы
Что такое ипотечный пункт?
Ипотечный пункт (discount point) — это единовременный взнос при закрытии сделки, по сложившейся практике равный 1 % от суммы кредита, в обмен на пониженную процентную ставку. Бюро финансовой защиты потребителей США называет это «выкупом» ставки: вы платите больше сразу и получаете более низкую ставку, а значит и меньший платёж, на весь срок кредита.
Насколько один пункт снижает ставку?
Единой отраслевой цифры нет: размер снижения за пункт устанавливает кредитор, и он зависит от кредитной программы и рыночных условий. В качестве ориентира часто называют примерно 0,25 процентного пункта за пункт, но фактическое значение по конкретному кредиту нужно уточнять в Loan Estimate от кредитора.
Что такое точка окупаемости ипотечных пунктов?
Это число месяцев, за которое накопленная экономия на ежемесячных платежах от сниженной ставки сравняется с первоначальной стоимостью пунктов. Считается как стоимость пунктов, делённая на ежемесячную экономию, с округлением вверх до целого месяца. Если держать кредит дольше этого месяца, пункты по расчёту уже окупились.
Когда имеет смысл покупать пункты?
Пункты обычно оправданы для заёмщиков, уверенных, что будут держать кредит долго, без рефинансирования и продажи: первоначальным затратам нужно достаточно времени, чтобы ежемесячная экономия накопилась и перешагнула точку окупаемости. При коротком ожидаемом сроке удержания кредита пункты становятся более рискованной тратой относительно реально достижимой экономии.
Ипотечные пункты и origination points — это одно и то же?
Нет. Discount points снижают процентную ставку — именно их моделирует этот калькулятор. Origination points — отдельная комиссия, которую некоторые кредиторы берут за оформление кредита; ставку она не снижает и в расчёт окупаемости здесь не входит.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.