Как понимать результаты совместного досрочного погашения
Таблица ниже различает два механизма досрочного погашения, которые моделирует этот калькулятор, поскольку они снижают проценты немного разными путями, даже если оба в итоге быстрее сокращают остаток основного долга по сравнению с одним лишь обязательным графиком.
| Тип досрочного платежа | Когда применяется | Влияние на график амортизации |
|---|---|---|
| Регулярный дополнительный ежемесячный платёж | Каждый месяц, вместе с обязательным платежом | Остаток снижается быстрее каждый месяц на протяжении всего срока кредита |
| Разовый крупный платёж | Применяется один раз, немедленно | Начальный остаток снижается мгновенно; все будущие проценты начисляются на более низкий остаток |
- Этот калькулятор предполагает фиксированную ставку на оставшийся срок и что все дополнительные средства направляются непосредственно на основной долг без штрафа за досрочное погашение.
- Он не учитывает возможный пересчёт кредита (recast), когда кредитор официально пересчитывает график амортизации с учётом нового, более низкого остатка, чтобы снизить обязательный минимальный платёж — «новый общий ежемесячный платёж» в этом калькуляторе предполагает, что регулярная надбавка выплачивается добровольно сверх неизменного обязательного платежа.
- Показатели не включают налог на недвижимость, страхование жилья, взносы ТСЖ (HOA) и частное ипотечное страхование (PMI), которые обычно собираются отдельно от платежей по основному долгу и процентам.
Что такое калькулятор дополнительного ипотечного платежа?
Этот калькулятор моделирует две разные формы досрочного погашения ипотеки одновременно: регулярную дополнительную сумму, добавляемую к каждому ежемесячному платежу, и разовый крупный платёж, немедленно применяемый для снижения начального остатка (например, из премии, налогового возврата или наследства). Оба варианта уменьшают основной долг, на который кредитор начисляет проценты, но действуют по-разному — разовый платёж снижает остаток, с которого начинается график амортизации, а регулярный дополнительный платёж ежемесячно уменьшает остаток в дальнейшем.
Бюро по финансовой защите потребителей отмечает, что любая сумма платежа сверх обязательного минимума, регулярная или разовая, по большинству стандартных ипотек направляется на основной долг (при отсутствии штрафа за досрочное погашение) — именно этот механизм моделирует данный калькулятор для обоих видов досрочного погашения вместе.
Результаты сравниваются с исходным графиком кредита при его текущем остатке и оставшемся сроке, поэтому совместный эффект разового платежа и регулярного дополнительного платежа на срок погашения и стоимость процентов выделен отдельно от базовой траектории кредита.
Как пользоваться этим калькулятором дополнительного ипотечного платежа
- Введите текущий непогашенный остаток кредита.
- Введите годовую процентную ставку кредита.
- Введите количество лет, оставшихся по кредиту (а не первоначальный срок, если только не было сделано ни одного платежа).
- Введите любую дополнительную регулярную ежемесячную сумму, которую вы планируете добавлять к каждому платежу; установите ноль, если хотите смоделировать только разовый платёж.
- Введите разовый крупный платёж, если применимо; установите ноль, если хотите смоделировать только регулярные дополнительные платежи.
- Ознакомьтесь с новым сроком погашения, сэкономленным временем, экономией процентов и новым общим ежемесячным платежом (обязательный платёж плюс регулярная дополнительная сумма).
Формула совместных дополнительных платежей
Обязательный ежемесячный платёж сначала рассчитывается по исходному остатку на оставшийся срок в годах. Затем разовый платёж вычитается из начального остатка перед моделированием ускоренного графика, а регулярная дополнительная сумма добавляется к обязательному платежу каждый месяц этого моделирования. Базовый график сравнения использует исходный остаток и только обязательный платёж, без разового платежа и без регулярной надбавки.
Пример расчёта: остаток $250 000 под 6,5% с оставшимся сроком 25 лет имеет обязательный платёж $1 688,02 и сам по себе потребует 300 месяцев (25 лет) при этом уровне платежа. Добавление регулярного дополнительного платежа $100 (без разового платежа) повышает общий платёж до $1 788,02 и, по данным прямого моделирования, сокращает срок погашения примерно до 21,9 года — примерно на 3,2 года раньше — экономя примерно $37 671 процентов.
Частые ошибки
- Ввод числа лет с момента оформления кредита вместо оставшихся лет, что даёт неточный базовый график.
- Предположение, что разовый платёж автоматически снижает обязательный ежемесячный платёж — по большинству кредитов он вместо этого сокращает срок, если только кредит официально не пересчитан.
- Отсутствие подтверждения у обслуживающей организации, что разовый платёж был направлен на основной долг, а не удержан как кредит будущего платежа.
- Игнорирование условия о штрафе за досрочное погашение, которое может применяться к крупному разовому платежу по некоторым видам кредитов.
- Двойной подсчёт экономии из предположения, что эффекты регулярной надбавки и разового платежа складываются линейно — поскольку проценты накапливаются на уменьшающемся остатке, совместный эффект рассчитывается путём прямого помесячного моделирования, а не простого сложения.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между регулярным дополнительным платежом и разовым платежом?
Регулярный дополнительный платёж добавляет фиксированную сумму к каждому ежемесячному платежу, пока заёмщик продолжает его вносить, постепенно уменьшая остаток каждый месяц. Разовый платёж применяется немедленно для снижения начального остатка основного долга одной операцией, после чего все будущие проценты рассчитываются на этот более низкий остаток. Оба снижают общую сумму процентов, но выгода от разового платежа реализуется сразу, тогда как выгода от регулярного дополнительного платежа накапливается постепенно.
Могу ли я сочетать разовый платёж и регулярные дополнительные платежи?
Да — этот калькулятор моделирует оба варианта вместе: разовый платёж немедленно снижает начальный остаток, а затем регулярная дополнительная сумма добавляется к каждому ежемесячному платежу в последующем ускоренном графике. Сочетание обоих обычно даёт большую экономию процентов, чем каждая стратегия по отдельности.
Снижает ли дополнительный платёж мой обязательный ежемесячный платёж?
Не автоматически. По большинству стандартных ипотек дополнительные платежи и разовые суммы уменьшают остаток и сокращают срок погашения, но договорной обязательный платёж остаётся неизменным, если кредитор официально не пересчитывает (re-amortizes) кредит по новому остатку — отдельный запрос, за обработку которого некоторые обслуживающие организации взимают комиссию.
Куда лучше направить разовую сумму, например премию или налоговый возврат, — на основной долг или в сбережения?
Этот калькулятор количественно оценивает только гарантированную экономию процентов от направления разовой суммы на основной долг по ипотеке; он не сопоставляет это с сохранением резервного фонда, погашением долгов с более высокой ставкой или другими финансовыми приоритетами. Лицензированный финансовый консультант может помочь оценить правильное использование разовой суммы для конкретной ситуации.
Существуют ли штрафы за дополнительные платежи по ипотеке?
Большинство соответствующих стандартам жилищных ипотек в США не предусматривают штрафа за досрочное погашение, но некоторые виды кредитов его имеют. Бюро по финансовой защите потребителей рекомендует ознакомиться с условиями кредита или связаться с обслуживающей организацией перед внесением крупного разового платежа, поскольку штраф может уменьшить рассчитанную здесь чистую выгоду.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). How can extra mortgage payments save me money? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a prepayment penalty? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is mortgage recasting? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. fanniemae.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.