Как понимать результаты по ипотеке
Следующие пороговые значения используются кредиторами и агентствами по защите прав потребителей финансовых услуг для оценки доступности ипотеки. Это ориентиры, а не жёсткие ограничения.
| Показатель | Ориентир (CFPB / обычные кредиторы) |
|---|---|
| Расходы на жильё / валовой доход | ≤ 28% (front-end ratio) — стандартный ориентир |
| Все долговые платежи / валовой доход | ≤ 36% (back-end ratio) — стандартный ориентир |
| Первоначальный взнос | < 20% обычно требует частного ипотечного страхования (PMI) |
| Отношение кредита к стоимости (LTV) | ≤ 80% позволяет избежать PMI по обычным кредитам |
- Этот калькулятор не учитывает налог на недвижимость, страхование жилья, взносы ТСЖ (HOA) или частное ипотечное страхование (PMI). С учётом этих статей реальная ежемесячная стоимость жилья может увеличиться на сотни долларов.
- В качестве процентной ставки следует указывать номинальную ставку по договору ипотеки, а не ГПС. ГПС включает комиссии и обычно немного выше номинальной ставки.
- Ипотека с плавающей ставкой (ARM) начинается с фиксированной ставки на первоначальный период (например, 5 лет), а затем периодически пересматривается. Этот калькулятор моделирует только ипотеку с фиксированной ставкой.
- Дополнительные платежи в счёт основного долга ежемесячно уменьшают остаток задолженности и общую сумму выплаченных процентов. Показанный здесь фиксированный платёж не учитывает досрочные погашения.
Что такое ипотечный калькулятор?
Ипотечный калькулятор применяет стандартную формулу амортизации кредита, чтобы определить фиксированный ежемесячный платёж, необходимый для погашения жилищного кредита — основного долга и процентов — равными взносами в течение установленного срока. Большинство обычных ипотек в США и Великобритании являются полностью амортизируемыми, то есть каждый платёж покрывает начисленные за этот месяц проценты и часть непогашенного основного долга, поэтому к концу срока остаток становится равным нулю.
Калькулятор определяет сумму основного долга как стоимость жилья за вычетом первоначального взноса. Затем он рассчитывает ежемесячный платёж по указанной годовой процентной ставке и показывает совокупную стоимость за весь срок кредита: общую выплаченную сумму и общую сумму процентов, то есть разницу между суммарными платежами и первоначальным основным долгом.
Бюро по финансовой защите потребителей США (CFPB) публикует правило доступности 28/36 как распространённое ориентировочное требование кредиторов: расходы на жильё (основной долг, проценты, налоги и страхование) не должны превышать 28% валового ежемесячного дохода, а общая сумма выплат по долгам — 36% валового ежемесячного дохода. Этот калькулятор показывает платёж; пользователям следует самостоятельно проверить доступность кредита исходя из собственного дохода по этим порогам.
Как пользоваться этим ипотечным калькулятором
- Введите цену покупки жилья и планируемый первоначальный взнос. Калькулятор определит сумму основного долга (цена минус первоначальный взнос).
- Введите годовую процентную ставку, предложенную вашим банком. Это номинальная ставка, а не годовая процентная ставка (ГПС), которая включает комиссии.
- Введите срок кредита в годах. Распространённые сроки в США — 15 и 30 лет.
- Ознакомьтесь с фиксированным ежемесячным платежом, общей суммой, которую вы выплатите за весь срок, и общей стоимостью процентов.
- Примените правило 28%: разделите ежемесячный платёж на ваш валовой ежемесячный доход. Если результат превышает 0,28, платёж может считаться высоким относительно дохода по стандартам обычных кредиторов.
Формула амортизации
Фиксированный ежемесячный платёж M выводится из формулы аннуитета приведённой стоимости, которая приравнивает приведённую стоимость всех будущих ежемесячных платежей к сумме основного долга P. Месячная процентная ставка r равна годовой ставке, делённой на 12; n — общее число ежемесячных платежей (годы × 12).
Если процентная ставка равна нулю, формула упрощается до M = P/n (основной долг, делённый на число платежей) — этот особый случай обрабатывается отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Как рассчитывается ежемесячный платёж по ипотеке?
Платёж по ипотеке с фиксированной ставкой рассчитывается по формуле амортизации M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1], где P — сумма основного долга, r — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12), а n — общее число ежемесячных платежей. Каждый платёж одинаков по размеру; доля, идущая на проценты, со временем снижается по мере уменьшения остатка основного долга.
Что такое правило 28/36?
Правило 28/36 — это распространённый ориентир кредиторов и агентств по защите прав потребителей финансовых услуг, согласно которому ежемесячные расходы заёмщика на жильё (основной долг, проценты, налоги и страхование) не должны превышать 28% валового ежемесячного дохода (front-end ratio), а общая сумма ежемесячных долговых платежей — 36% валового ежемесячного дохода (back-end ratio). Бюро по финансовой защите потребителей США (CFPB) приводит это правило как распространённый ориентир доступности.
Сколько стоит ипотека на 30 лет по сравнению с 15 годами?
Ипотека на 15 лет обычно предоставляется под более низкую процентную ставку, чем ипотека на 30 лет, и погашает основной долг вдвое быстрее, что существенно снижает общую сумму выплаченных процентов. Однако ежемесячный платёж значительно выше, поскольку та же сумма долга погашается вдвое меньшим числом взносов. Выбор связан с компромиссом между ежемесячной нагрузкой на бюджет и общей стоимостью процентов за весь срок.
Что такое PMI и когда оно требуется?
Частное ипотечное страхование (PMI) — это полис, защищающий кредиторов, если заёмщик вносит первоначальный взнос менее 20% от стоимости покупки жилья по обычному кредиту. PMI обычно добавляется к ежемесячному ипотечному платежу и составляет приблизительно от 0,5% до 1,5% от суммы кредита в год, в зависимости от кредитора, типа кредита и кредитного рейтинга. Этот калькулятор не учитывает PMI.
Экономит ли дополнительное погашение основного долга деньги?
Да. Дополнительные платежи, направленные на погашение остатка основного долга, быстрее уменьшают сумму задолженности, что снижает общую сумму процентов, начисляемых за весь срок кредита, и сокращает срок погашения. Даже небольшой дополнительный платёж каждый месяц может значительно снизить общую сумму процентов по ипотеке на 30 лет.
В чём разница между процентной ставкой и ГПС?
Процентная ставка (или номинальная ставка) — это стоимость заимствования основного долга, выраженная в виде годового процента и используемая для расчёта ежемесячного платежа. Годовая процентная ставка (ГПС) включает процентную ставку плюс комиссии кредитора, дисконтные пункты и некоторые расходы на закрытие сделки, выраженные как годовая ставка. ГПС даёт более полное представление о стоимости заимствования и обычно немного выше номинальной ставки.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.