Как понимать результаты по HELOC
Таблица ниже сопоставляет две фазы HELOC, поскольку переход от платежей только по процентам к полностью амортизируемым платежам и создаёт скачок платежа, который количественно оценивает этот калькулятор.
| Фаза | Платёж покрывает | Остаток | Типичная длительность |
|---|---|---|---|
| Период выборки | Только проценты (в этой модели) | Остаётся на уровне выбранной суммы | Часто 5–10 лет |
| Период погашения | Проценты + основной долг (полная амортизация) | Снижается до нуля | Часто 10–20 лет |
- Большинство HELOC имеют плавающую процентную ставку, привязанную к индексу, например к прайм-ставке, поэтому фактический платёж может меняться как в период выборки, так и в период погашения; этот калькулятор для простоты использует одну фиксированную ставку.
- Реальные остатки по HELOC обычно колеблются, как у возобновляемой линии, — заёмщики выбирают и погашают средства со временем, — тогда как этот калькулятор предполагает, что вся сумма выбирается один раз и остаётся неизменной весь период выборки.
- Калькулятор не учитывает ежегодные комиссии или комиссии за выборку, которые взимают некоторые кредиторы, и не моделирует HELOC, у которых платежи только по процентам продолжаются и в период погашения по некоторым структурам кредиторов.
Что такое HELOC?
Кредитная линия под залог дома — это возобновляемая кредитная линия, обеспеченная долей собственного капитала заёмщика в доме. Бюро по финансовой защите потребителей поясняет, что у HELOC есть период выборки, в течение которого заёмщик может снимать средства и обычно платит только проценты на выбранную сумму, а затем период погашения, в течение которого дальнейшая выборка средств запрещена, а непогашенный остаток выплачивается полностью амортизируемыми платежами по основному долгу и процентам.
В период выборки, поскольку платежи покрывают только проценты, остаток не снижается от внесения минимального платежа — он остаётся на уровне выбранной суммы, что по структуре похоже на ипотеку с платежами только по процентам. Когда начинается период погашения, кредитор пересчитывает платёж, необходимый для полного погашения этого же остатка за срок погашения, что даёт существенно более высокий ежемесячный платёж по сравнению с минимумом периода выборки.
Этот калькулятор предполагает, что вся выбранная сумма остаётся непогашенной весь период выборки и что до начала погашения не происходит ни дополнительных выборок, ни погашений — это упрощённая модель структуры «только проценты — затем амортизация», поскольку фактические остатки по HELOC обычно колеблются, как у возобновляемой линии.
Как пользоваться этим калькулятором HELOC
- Введите сумму, выбранную по кредитной линии (остаток, который вы ожидаете нести).
- Введите годовую процентную ставку HELOC — HELOC обычно имеют плавающую ставку, поэтому используйте текущую ставку.
- Введите длительность периода выборки в годах, в течение которого платежи только по процентам.
- Введите длительность периода погашения в годах, в течение которого остаток полностью амортизируется.
- Ознакомьтесь с платежом только по процентам, более высоким платежом периода погашения, размером скачка между ними и общей суммой процентов за обе фазы.
Формула платежей по HELOC
В период выборки платёж только по процентам — это просто выбранный остаток, умноженный на месячную процентную ставку, поскольку основной долг не погашается. В период погашения к тому же остатку (поскольку он не снижался в период выборки) применяется стандартная формула амортизации на заявленный срок погашения.
Пример расчёта: остаток $50 000 под 8,5% с периодом выборки 10 лет и периодом погашения 15 лет имеет платёж только по процентам $354,17 в месяц в период выборки. После начала погашения амортизируемый платёж по тому же остатку $50 000 за 15 лет составляет $492,37 — увеличение платежа на $138,20. Общая сумма процентов за обе фазы (10 лет платежей только по процентам плюс 15 лет амортизируемых платежей) составляет $81 126,56.
Частые ошибки
- Предположение, что платёж только по процентам периода выборки будет действовать на весь срок линии — он применяется только в период выборки, после чего погашение требует существенно более высокого амортизируемого платежа.
- Отсутствие планирования бюджета на скачок платежа при начале погашения, особенно потому что ставки по HELOC часто плавающие и могут расти независимо от смены фазы.
- Восприятие выбранного остатка как фиксированного, тогда как на практике HELOC является возобновляемой линией — дополнительные выборки в период выборки увеличивают остаток, от которого будет рассчитываться платёж периода погашения.
- Пренебрежение тем, что плавающая ставка может изменить платёж только по процентам в период выборки, даже если выбранный остаток не меняется.
- Путаница между платежом только по процентам в период выборки HELOC и платежом по кредиту под залог дома, который обычно полностью амортизируется с самого начала на фиксированную единовременную сумму.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между периодом выборки и периодом погашения?
В период выборки заёмщик по HELOC может снимать средства и обычно вносит платежи только по процентам на выбранную сумму, поэтому остаток не снижается от минимального платежа. В период погашения дальнейшая выборка средств запрещена, а непогашенный остаток выплачивается полностью амортизируемыми платежами по основному долгу и процентам, которые существенно выше платежа только по процентам в период выборки.
Почему мой платёж по HELOC так резко возрастает при начале погашения?
Поскольку платежи только по процентам в период выборки не уменьшают основной долг, весь выбранный остаток всё ещё непогашен к началу периода погашения, но теперь он должен быть выплачен за фиксированный, часто более короткий срок погашения. Распределение этого остатка на период погашения платежом, который теперь покрывает как основной долг, так и проценты, даёт значительно более высокий ежемесячный платёж — например, с $354,17 до $492,37 при остатке $50 000 под 8,5% с 10-летним периодом выборки и 15-летним периодом погашения.
Ставки по HELOC фиксированные или плавающие?
Большинство HELOC имеют плавающую процентную ставку, обычно привязанную к индексу, например к прайм-ставке, что означает, что платёж может меняться как в период выборки, так и в период погашения по мере движения индекса. Некоторые кредиторы предлагают опцию фиксированной ставки на всю сумму или часть остатка; заёмщикам следует уточнить, какая структура применяется к их конкретной линии.
Работает ли HELOC как кредитная карта?
По структуре — да: HELOC является возобновляемой кредитной линией, то есть заёмщик может выбирать, погашать и повторно выбирать средства в пределах кредитного лимита в период выборки, аналогично кредитной карте. Отличие в том, что HELOC обеспечен долей собственного капитала в доме, обычно имеет более низкую ставку, чем необеспеченный кредит, и переходит на фиксированный график амортизации после окончания периода выборки.
Могу ли я погашать основной долг в период выборки?
Большинство HELOC разрешают добровольные платежи по основному долгу в период выборки, даже если обязательны только проценты, и это уменьшает как непогашенный остаток, так и размер будущего платежа периода погашения. Этот калькулятор моделирует сценарий минимального платежа только по процентам; внесение дополнительных платежей в период выборки дало бы более низкий остаток к началу погашения, чем показано здесь.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.