Как понимать расчёт по кредиту на строительство
В таблице ниже сопоставлены этап строительства (выборки траншей) и последующий этап постоянной ипотеки, поскольку при схеме «строительство — постоянная ипотека» структура кредита меняется после завершения работ.
| Этап | Как начисляются проценты | Типичная структура платежа |
|---|---|---|
| Период строительства (выборка траншей) | Только проценты, обычно на фактически выбранную к этому моменту сумму | Платежи чаще всего покрывают только проценты и растут по мере выборки средств |
| После перехода в постоянную ипотеку | Обычная амортизация на всю выданную сумму | Фиксированный платёж по основному долгу и процентам в течение срока ипотеки |
- Допущение о равномерной выборке — это упрощение для предварительной оценки; реальный график траншей привязан к этапам работ (фундамент, каркас, кровля и так далее) и редко бывает идеально линейным, поэтому фактические проценты по конкретному проекту будут отличаться от расчёта.
- Калькулятор не моделирует этап постоянной ипотеки, следующий за строительством по схеме «строительство — постоянная ипотека», а также не учитывает комиссии по кредиту, плату за инспекции объекта и резервные транши.
- Ставки по кредитам на строительство обычно выше, чем по обычной постоянной ипотеке: срок короче, а риск финансирования ещё не построенного объекта банки оценивают выше.
Что такое кредит на строительство?
Кредит на строительство финансирует возведение дома или другого объекта и, как правило, устроен так, что в период стройки заёмщик платит только проценты, а банк выдаёт деньги поэтапно — траншами, привязанными к завершённым этапам работ, вместо того чтобы перечислить всю сумму сразу при подписании договора. Поскольку проценты обычно начисляются только на фактически выбранную сумму, а не на весь лимит, расходы на обслуживание долга во время стройки ниже, чем если бы проценты шли на полный остаток с первого дня.
Многие такие кредиты оформляются по схеме «строительство — постоянная ипотека»: после завершения работ кредит автоматически превращается в обычную аннуитетную ипотеку, что избавляет от второй сделки и второго комплекта расходов. Freddie Mac и Fannie Mae публикуют требования к программам с единой сделкой (single-close), которые используют банки, работающие по стандартам conforming.
Поскольку точные сроки и размеры траншей зависят от конкретного проекта и банка, калькулятор применяет стандартное расчётное допущение: средства выбираются линейно, равномерно в течение всего срока строительства. Это распространённое упрощение для оценки общей суммы процентов, когда конкретный график траншей ещё не составлен.
Как пользоваться калькулятором кредита на строительство
- Укажите общую сумму кредита, которую вы рассчитываете выбрать за время стройки.
- Укажите годовую процентную ставку, предложенную по кредиту на строительство.
- Укажите планируемый срок строительства в месяцах.
- Посмотрите расчётную сумму процентов при равномерной выборке, пиковый ежемесячный процент (когда вся сумма уже выбрана) и средний ежемесячный процент за период строительства.
Формула процентов при равномерной выборке
При допущении о равномерной выборке задолженность растёт равными шагами от нуля в начале строительства до полной суммы кредита в конце, поэтому средний остаток за весь период немного превышает половину общей суммы — точнее, составляет (число месяцев + 1) ÷ (2 × число месяцев) от неё. Проценты за месяц k приблизительно равны остатку на этот момент (сумма × k ÷ общее число месяцев), умноженному на месячную ставку.
Суммирование таких месячных процентов по всем месяцам строительства даёт компактную формулу: общая сумма процентов равна полной сумме кредита, умноженной на месячную ставку и на (число месяцев + 1), делённое на 2. Пиковый ежемесячный процент — это стоимость одного месяца, когда кредит выбран полностью, а средний ежемесячный процент — просто расчётная общая сумма, делённая на число месяцев.
Типичные ошибки
- Считать, что проценты начисляются на всю сумму кредита с первого дня стройки: по большинству кредитов на строительство проценты идут только на фактически выбранные средства, и именно это приближённо отражает расчёт с равномерной выборкой.
- Принимать пиковый ежемесячный процент за типичную месячную нагрузку в течение всей стройки — в первые месяцы, когда выбрана лишь малая часть кредита, платёж заметно меньше пикового.
- Забывать, что кредит на строительство — это, как правило, отдельный, более короткий продукт по сравнению с последующей ипотекой, со своей ставкой, комиссиями и (при схеме с двумя сделками) собственными расходами на оформление.
- Полагать, что равномерная выборка в точности совпадёт с реальным графиком траншей: на практике транши привязаны к этапам строительства и почти никогда не распределяются равномерно во времени.
- Упускать из виду, что ставки по кредитам на строительство обычно выше обычных ипотечных, а значит, проценты будут больше, чем при финансировании той же суммы стандартной постоянной ипотекой.
Часто задаваемые вопросы
Как начисляются проценты по кредиту на строительство?
Проценты по кредиту на строительство обычно начисляются только на фактически выбранную к этому моменту часть средств, а не на весь лимит кредита. Калькулятор оценивает эти расходы при допущении о равномерной выборке — средства выдаются равными долями в течение срока стройки, — что даёт единую оценку общей суммы процентов до появления реального графика траншей по этапам работ.
Что означает «равномерная выборка» в этом калькуляторе?
Допущение о равномерной выборке означает, что задолженность растёт по прямой линии от нуля в начале строительства до полной суммы кредита к моменту завершения работ. Это стандартное упрощение для предварительной оценки процентов: оно позволяет получить результат по компактной формуле, не имея конкретного графика траншей по этапам проекта.
Что такое кредит по схеме «строительство — постоянная ипотека»?
Такой кредит объединяет строительное финансирование и будущую ипотеку в один договор с одной сделкой: во время стройки заёмщик платит только проценты, а после завершения работ кредит автоматически переходит в обычную аннуитетную ипотеку. Freddie Mac и Fannie Mae публикуют требования к программам с единой сделкой (single-close), которые используют банки, работающие по стандартам conforming.
Почему ставки по кредитам на строительство обычно выше ипотечных?
Кредиты на строительство короче по сроку и финансируют объект, который ещё не построен, а не готовый и оценённый актив, поэтому банки считают такое финансирование более рискованным, чем обычную ипотеку на завершённый дом. Этот дополнительный риск обычно закладывается в более высокую ставку на период строительства.
Учитывает ли калькулятор постоянную ипотеку после окончания стройки?
Нет. Калькулятор оценивает только проценты за сам период строительства (выборки траншей). После перехода кредита в обычную ипотеку последующие платежи следует считать в обычном ипотечном калькуляторе, подставив итоговую выданную сумму, ставку по постоянной ипотеке и срок кредита.
Источники
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.