Как интерпретировать результаты вашего кредита под залог капитала дома
Таблица ниже показывает, как обычно рассматривается комбинированное отношение кредита к стоимости в кредитовании под залог капитала дома. Лимиты отдельных кредиторов различаются; вводимый вами лимит CLTV напрямую определяет показатель доступного капитала.
| Комбинированный LTV после нового кредита | Типичный контекст кредитования |
|---|---|
| Ниже 80% | В пределах наиболее распространённых лимитов CLTV кредиторов; больше капитала остаётся буфером на случай падения цен |
| 80–85% | На уровне или около типичных максимальных лимитов CLTV; некоторые кредиторы кредитуют в этом диапазоне, часто с более строгим ценообразованием или требованиями |
| Выше 85% | Выше большинства обычных лимитов кредитования под залог капитала дома; немногие кредиторы допускают такой высокий CLTV |
- Этот калькулятор оценивает заёмную способность исключительно по лимиту CLTV. Фактическое одобрение также зависит от кредитной истории, дохода, отношения долга к доходу и оценки — кредитор может одобрить меньше, чем позволяет расчёт по CLTV.
- Показанный платёж не включает расходы на закрытие сделки, комиссии за оформление и депонируемые суммы; такие комиссии обычно взимаются по кредитам под залог капитала дома и уменьшают чистые поступления.
- Поскольку кредит обеспечен домом, пропущенные платежи могут привести к обращению взыскания — CFPB подчёркивает это как главный риск заимствования под капитал дома.
- Это образовательная оценка, а не предложение кредита или финансовая консультация.
Что такое кредит под залог собственного капитала дома?
Кредит под залог собственного капитала дома — это рассроченный кредит второй очереди, обеспеченный домом заёмщика. Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) описывает его как заём фиксированной единовременной суммы под капитал дома — стоимость дома за вычетом того, что по нему ещё причитается, — погашаемый равными ежемесячными платежами по фиксированной ставке в течение установленного срока, в отличие от кредитной линии под залог капитала дома (HELOC), которая представляет собой возобновляемую кредитную линию.
Кредиторы не позволяют занимать под весь капитал дома. Большинство устанавливает максимальное комбинированное отношение кредита к стоимости — существующий остаток по ипотеке плюс новый кредит под залог капитала дома, делённые на оценочную стоимость дома, — обычно в диапазоне от 80% до 85%, хотя лимиты варьируются в зависимости от кредитора и профиля заёмщика. Таким образом, доступная для займа сумма — это стоимость дома, умноженная на лимит CLTV, за вычетом текущего остатка по ипотеке.
Поскольку кредит обеспечен домом, процентная ставка обычно ниже, чем у необеспеченного заимствования, такого как личные кредиты или кредитные карты, но сам дом является залогом: CFPB отмечает, что заёмщик, не способный погасить кредит под залог капитала дома, рискует потерять дом в результате обращения взыскания. Проценты могут вычитаться из налогооблагаемой базы только в определённых обстоятельствах, установленных IRS (как правило, когда средства используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обеспечивающего кредит, по действующим правилам до 2025 года); налоговый специалист может подтвердить, как эти правила применяются к конкретной ситуации.
Как пользоваться этим калькулятором кредита под залог капитала дома
- Введите текущую рыночную стоимость вашего дома (оценку или недавнюю экспертную оценку).
- Введите остаток, который ещё причитается по вашей существующей ипотеке.
- Введите максимальный процент комбинированного отношения кредита к стоимости у вашего кредитора — 80% является распространённым ориентиром, но подтвердите фактический лимит у вашего кредитора.
- Введите рассматриваемую сумму кредита под залог капитала дома, указанную годовую процентную ставку и срок погашения в годах.
- Ознакомьтесь с доступным для займа капиталом при этом лимите CLTV, фиксированным ежемесячным платежом, общими процентами за срок и комбинированным LTV, который создадут ваша ипотека плюс новый кредит.
- Пример расчёта: дом стоимостью $400 000 с остатком по ипотеке $250 000 при лимите CLTV 80% оставляет $70 000 доступными ($400 000 × 0,80 − $250 000). Заём $50 000 под 8% на 15 лет стоит $477,83 в месяц, около $36 009 общих процентов, и даёт комбинированный LTV 75%.
Формулы заимствования под капитал дома
Доступный капитал — это стоимость дома, умноженная на максимальный процент комбинированного отношения кредита к стоимости, за вычетом текущего остатка по ипотеке (с нижним пределом ноль). Ежемесячный платёж по сумме кредита использует стандартную формулу амортизации с фиксированной ставкой, а общие проценты — это сумма всех платежей за вычетом занятого капитала.
Комбинированный LTV складывает существующий остаток по ипотеке и новый кредит, затем делит на стоимость дома — это отношение, которое кредиторы сверяют со своим лимитом CLTV при андеррайтинге кредита под залог капитала дома.
Частые ошибки
- Предположение, что весь капитал можно занять — кредиторы ограничивают комбинированный LTV (часто около 80–85%), поэтому домовладелец со $150 000 общего капитала может занять значительно меньше.
- Использование оптимистичной стоимости дома; оценка стоимости кредитором, а не собственная оценка владельца, определяет величину, используемую в расчёте CLTV.
- Сравнение только ежемесячного платежа между предложениями кредита без учёта срока — более длинный срок снижает платёж, но повышает общие проценты.
- Забывание о расходах на закрытие сделки и комиссиях, которые взимаются по большинству кредитов под залог капитала дома и не включены в эту оценку платежа.
- Путаница кредита под залог капитала дома (фиксированная единовременная сумма, фиксированные платежи) с HELOC (возобновляемая кредитная линия, обычно с плавающей ставкой) — эти продукты ведут себя очень по-разному.
Часто задаваемые вопросы
Сколько я могу занять с кредитом под залог капитала дома?
Кредиторы обычно ограничивают комбинированное отношение кредита к стоимости — существующая ипотека плюс новый кредит, делённые на стоимость дома — обычно около 80–85%. Доступная сумма — это стоимость дома, умноженная на этот лимит, за вычетом текущего остатка по ипотеке. Например, дом стоимостью $400 000 с ипотекой $250 000 при лимите CLTV 80% оставляет $70 000 доступного для займа капитала. Фактическое одобрение также зависит от кредита, дохода и оценки.
В чём разница между кредитом под залог капитала дома и HELOC?
Кредит под залог капитала дома предоставляет фиксированную единовременную сумму, погашаемую равными ежемесячными платежами по фиксированной ставке в течение установленного срока. Кредитная линия под залог капитала дома (HELOC) — это возобновляемая кредитная линия, которую можно многократно использовать и погашать в период выборки, обычно по плавающей ставке. Бюро по финансовой защите потребителей описывает оба как продукты второй очереди, обеспеченные домом, поэтому оба несут риск обращения взыскания при пропуске платежей.
Что такое комбинированное отношение кредита к стоимости (CLTV)?
Комбинированное отношение кредита к стоимости — это сумма всех кредитов, обеспеченных недвижимостью, — первая ипотека плюс кредит или линия под залог капитала дома, — делённая на оценочную стоимость дома, выраженная в процентах. Кредиторы используют CLTV, а не обычный LTV, при андеррайтинге вторых залогов, потому что он отражает общую задолженность по дому. Ипотека $250 000 плюс кредит под залог капитала дома $50 000 на дом стоимостью $400 000 — это CLTV 75%.
Вычитаются ли проценты по кредиту под залог капитала дома из налогов?
Только в определённых обстоятельствах. По действующим правилам IRS (до налогового года 2025 согласно Закону о сокращении налогов и создании рабочих мест) проценты по заимствованию под капитал дома, как правило, подлежат вычету только когда средства используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обеспечивающего кредит, и только в пределах общих лимитов ипотечного долга. Проценты по капиталу, занятому для других целей, например, погашения кредитных карт, как правило, вычету не подлежат. Налоговый специалист может подтвердить, как эти правила применяются к конкретной ситуации.
Что произойдёт, если я не смогу погасить кредит под залог капитала дома?
Кредит под залог капитала дома обеспечен домом, поэтому длительная неуплата может привести к обращению взыскания, даже если по первой ипотеке платежи вносятся вовремя. Бюро по финансовой защите потребителей называет это ключевым риском преобразования необеспеченных обязательств в долг, обеспеченный домом. Заёмщикам, испытывающим трудности с платежами, обычно рекомендуется как можно раньше связаться с кредитором, а сертифицированные HUD жилищные консультанты предлагают бесплатную помощь.
Скажет ли этот калькулятор, будет ли мне одобрен кредит?
Нет. Он вычисляет арифметику лимита CLTV, амортизируемого платежа и общих процентов по введённым вами числам. Кредиторы дополнительно оценивают кредитную историю, доход, отношение долга к доходу, тип недвижимости и проводят оценку, и могут одобрить меньшую сумму или отказать. Результат — образовательная оценка, а не решение о кредите или финансовая консультация.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity loan? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit (HELOC). consumerfinance.gov.
- Internal Revenue Service (IRS). Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction. irs.gov.
- Federal Trade Commission (FTC). Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. consumer.ftc.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.