Come interpretare la stima di sostenibilità
I parametri sul rapporto debito/reddito (DTI) usati dalle autorità statunitensi e dai finanziatori tradizionali aiutano a contestualizzare il risultato. Sono orientamenti, non decisioni di approvazione.
| Rapporto | Parametro (CFPB / prassi tradizionale) |
|---|---|
| Front-end (casa / reddito lordo) | ≤ 28% — soglia di comfort convenzionale |
| Back-end (tutti i debiti / reddito lordo) | ≤ 36% — parametro convenzionale, il vincolo adottato da questo strumento |
| Back-end fino al 43% | tetto storicamente richiamato dai qualified mortgage statunitensi |
| Oltre il 43% | richiede di norma fattori compensativi o programmi specializzati |
- La rata qui modellata comprende solo capitale e interessi. Imposte sulla proprietà, assicurazione della casa, PMI e oneri condominiali — che i finanziatori includono nel rapporto front-end — ridurrebbero l'importo sostenibile.
- La stima presuppone un tasso fisso per l'intera durata e un reddito stabile. Tassi, criteri di istruttoria e limiti di DTI variano per finanziatore, programma e giurisdizione.
- Una verifica basata sul bilancio familiare (quale rata lascia spazio a risparmio e altri obiettivi) può produrre un tetto più basso e più personale della regola 28/36; per una situazione specifica conviene rivolgersi a un consulente abilitato o a un servizio di consulenza abitativa.
Che cos'è la sostenibilità di un mutuo?
La sostenibilità di un mutuo è la stima del più grande acquisto immobiliare che il reddito di una famiglia può convenzionalmente reggere. Il parametro più citato è la regola 28/36, richiamata dal Consumer Financial Protection Bureau e usata dai finanziatori tradizionali: le spese abitative mensili non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile (rapporto front-end) e il totale delle rate mensili — casa più finanziamenti auto, prestiti per lo studio, minimi delle carte e obbligazioni simili — non dovrebbe superare il 36% (rapporto back-end).
Il calcolatore determina entrambi i limiti e adotta il più severo. Se i debiti in essere sono elevati, il tetto del 36% al netto di tali debiti può risultare inferiore al 28% destinato alla casa e diventa quindi il vincolo effettivo. La rata massima così ottenuta viene poi convertita in importo di mutuo invertendo la formula di ammortamento al tasso e alla durata indicati, e sommando l'anticipo si arriva al prezzo massimo stimato.
Le prassi dei finanziatori variano. Negli Stati Uniti le regole sui qualified mortgage hanno storicamente richiamato un tetto del 43% nel rapporto debito/reddito e alcuni programmi consentono di più in presenza di fattori compensativi. La soglia 28/36 è dunque volutamente prudente; non verifica peraltro se la rata risulti gestibile rispetto alle altre spese di una specifica famiglia.
Come usare questo calcolatore di sostenibilità del mutuo
- Inserisci il reddito annuo lordo, al lordo delle imposte. Per le domande cointestate usa il reddito complessivo.
- Indica il totale delle rate mensili già in corso: finanziamenti auto, prestiti per lo studio, prestiti personali e minimi delle carte, escludendo affitto e utenze.
- Inserisci l'anticipo di cui disponi: viene sommato al mutuo massimo per stimare il prezzo massimo.
- Indica il tasso del mutuo che prevedi di ottenere e la durata in anni.
- Leggi il prezzo massimo stimato dell'immobile, il mutuo massimo e la rata mensile massima secondo la regola 28/36.
La formula di sostenibilità 28/36
La rata abitativa massima è il minore fra il 28% del reddito lordo mensile e il 36% dello stesso reddito al netto delle rate già in corso. Tale rata si converte in capitale con la formula di ammortamento invertita, dove r è il tasso mensile e n il numero di rate.
Esempio pratico: un reddito di $90.000 corrisponde a $7.500 lordi al mese. Il tetto del 28% vale $2.100, mentre quello del 36% al netto di $500 di debiti vale $2.200: prevale dunque $2.100. Al 6% su 30 anni (r = 0,005, n = 360) il fattore di rata è circa 166,79, quindi il mutuo massimo è 2.100 × 166,79 ≈ $350.260. Aggiungendo un anticipo di $40.000 si ottiene un prezzo massimo stimato di circa $390.260.
Errori frequenti
- Usare il reddito netto invece di quello lordo: la regola 28/36 è definita sul reddito ante imposte.
- Omettere imposte sulla proprietà, assicurazione e spese condominiali, che i finanziatori conteggiano dentro il tetto del 28%.
- Dimenticare i debiti in essere: una rata auto consistente può rendere il tetto del 36% il vincolo decisivo.
- Trattare il massimo come un obiettivo: indebitarsi fino al limite non lascia margini per variazioni dei tassi o interruzioni del reddito.
- Trascurare i costi di chiusura, che di norma aggiungono il 2–5% dell'importo del mutuo oltre all'anticipo.
Domande frequenti
Che cos'è la regola 28/36?
La regola 28/36 è un criterio di prassi creditizia secondo cui le spese abitative mensili (capitale, interessi, imposte e assicurazione) non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile e il totale delle rate non dovrebbe superare il 36%. Il Consumer Financial Protection Bureau la cita come parametro di sostenibilità diffuso. Questo calcolatore applica entrambi i tetti e adotta quello che produce la rata massima più bassa.
Che casa posso permettermi con uno stipendio di $90.000?
Secondo la regola 28/36, un reddito lordo di $90.000 sostiene una rata abitativa fino a $2.100 al mese (il 28% di $7.500), a condizione che i debiti esistenti non spingano il totale oltre il 36%. Al 6% su 30 anni quella rata regge un mutuo di circa $350.000; con un anticipo di $40.000 il prezzo massimo stimato si avvicina a $390.000. Nella pratica imposte, assicurazione e oneri riducono questi valori.
Perché i debiti in essere abbassano la casa che posso permettermi?
Il rapporto back-end limita tutte le rate al 36% del reddito lordo mensile. Ogni dollaro di obbligazioni già in corso — finanziamenti auto, prestiti per lo studio, minimi delle carte — è un dollaro sottratto alla rata del mutuo entro quel tetto. Quando i debiti esistenti superano l'8% del reddito lordo mensile, il limite back-end diventa più stringente del 28% abitativo e determina il risultato.
La regola 28/36 coincide con ciò che le banche approvano?
No: è un criterio di screening prudente. L'approvazione effettiva dipende dal merito creditizio, dal programma di finanziamento, dal reddito documentato, dalle riserve liquide e dal calcolo completo del rapporto debito/reddito comprensivo di imposte e assicurazione. Le regole statunitensi sui qualified mortgage hanno storicamente richiamato un DTI fino al 43% e alcuni programmi garantiti dallo Stato ammettono rapporti superiori in presenza di fattori compensativi.
Il calcolatore include imposte sulla proprietà e assicurazione?
No. La rata massima indicata copre solo capitale e interessi. I finanziatori includono nel rapporto front-end le imposte sulla proprietà, l'assicurazione della casa e, ove previsti, PMI e spese condominiali: a parità di tetto del 28% il mutuo approvato sarà quindi inferiore alla cifra qui mostrata. Stimare tali costi e sottrarli dalla rata massima restituisce un limite più realistico.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.